上海，2025年1月15日——享譽全球的房地産服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2024年終市場回顧媒體發布會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場、産業地産市場以及REITs資産證券化市場進行全方位的盤點和2025展望。
上海寫字樓市場交易回升 政策推動2025年穩健發展
2024年，上海甲級寫字樓市場迎來12個優質項目入市，共計近80萬方，主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興闆塊。四季度新增項目三個，分别是黃浦“太平洋新天地商業中心T1”、浦東“前灘中環廣場”以及虹口“濱港商業中心”。成交方面，四季度，上海甲級寫字樓成交環比上揚，全年以60.4萬平方米淨吸納量收官，比去年增長55%。 全市平均空置率小幅上揚至22.4%，僅新增供應入市區域空置率有較大漲幅。市場持續供大于求，業主進一步下調租金預期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，環比下降1.1%。
三四季度，外資成交比重連續上揚，但全年仍以内資成交為主。區域表現來看，核心商圈在多個新增項目帶動下整體增長明顯，典型項目如"太平洋新天地商業中心"、新興商圈部分區域闆塊個案表現活躍，代表項目如普陀"中海中心"等。全年行業成交，專業服務、貿易制造、金融、TMT四大行業居前。專業服務業是年内最主要的租賃需求來源，租賃面積占比達27%，主要包含律所、教育、咨詢、廣告及聯合辦公，多在成熟項目續租或搬遷、新租在全新項目。貿易制造類企業租賃面積占比23%，位居第二，細分行業主要以日常消費品及汽車制造貿易占據主力，多布點在商圈的地標項目或搬遷至新項目。此外，金融和TMT公司分别占到16%和12%，其中部分企業面積需求較大，也促進了項目出租率穩步提升。
預計2025年上海甲級寫字樓供應壓力持續，不完全統計甲級寫字樓計劃年度供應面積超過百萬方，出租率和租金如何企穩回升是市場面臨的巨大挑戰，仍需較長周期。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，2024年上海政府陸續出台面向供求兩端多項利好政策将推動新一年寫字樓市場穩健發展，供應端如推進商務樓宇分類管理将助力不同級别辦公樓宇功能提升；需求端如支持上市公司並購重組行動，重點産業企業迎來新發展機遇；而推動跨國公司總部升級也将吸引更多外資企業落戶；行業方面，人工智能"模塑申城"實施方案、會展經濟效應将帶動以人工智能+産業、貿易制造行業穩步前行。
戴德梁行大中華區研究内容主管Shaun Brodie表示，2025年，專業服務業、金融、制造業、TMT等企業将繼續引領上海甲級寫字樓市場租賃需求。從供給側而言，2025年供應壓力不減。業主需要積極增強項目競争力以應對市場變化，如建立先進並且充分優化的全生命周期資産管理計劃等等。
上海首店經濟仍持續發力 零售市場供應類型非標多元化
自2024年初以來，上海政府持續出台一系列政策支持消費市場擴容提質。四季度則大力提高消費券的發放力度，切實拉動消費領域的需求。
與2023年對比，上海市的核心商圈内平均租金小幅下跌，空置率較去年對比小幅下降。核心商圈未來供應項目（2025-2028年），總供應量約88萬平方米；非核心商圈未來供應項目（2025-2028年），總供應量約805萬平方米。
四季度，非核心商圈新增供應約73.6萬平方米，同比呈現增長态勢。從供應類型來看，有大體量商業的代表之一上海荟聚項目，有濱水開放式街區的西岸夢中心項目，有前店後企的上生新所項目，還有又一二次元打卡聖地百聯ZX造趣場等，呈現出強調創新、個性化和差異化，不拘泥于既定規則和範式的商業模式。
未來，商業空間和氛圍将更為多元化，如具有場所的獨特性、個性化及人情味的"煙火氣"商業新場景、基于"快閃店"模式而派生出來的"慢閃店"新零售理念，正逐步在零售市場中嶄露頭角。與傳統的"快閃店"相比，"慢閃店"在追求影響力和銷售額的同時，更加注重與消費者之間的深度互動和情感聯結，帶來全新的購物體驗。最後，通過打破傳統商業模式的壁壘，為消費者帶來全新的消費體驗和感受的非標商業也将是未來商業發展的新趨勢。
2024全年，上海市首店新增總數達到1269家，與去年同期相比小幅增長。從入駐品牌及門店空間來看，業态創新和體驗式消費趨勢明顯，可持續時尚和環保理念也嶄露頭角。
戴德梁行華東區商業部董事陳雲九表示，盡管2024年商業市場有所波動，但基于政府一系列優質振興消費的措施與政策出台，上海零售市場逐步復蘇，無論是品牌方、開發商，還是消費者表現都是積極正面的。上海圍繞"首發經濟"和"精品消費"推出了一系列政策措施，将吸引全球消費者到訪上海，增加上海對國際品牌的吸引力。
戴德梁行大中華區研究内容主管Shaun Brodie也同時表示，回顧2024年，上海零售物業市場迎來若幹知名新項目入市，零售物業間的分化進一步加劇。現有零售物業通過開設首店或旗艦店、優化租戶組合、翻新物業設施，及設置體驗性空間來應對日趨激烈的市場競争。展望未來，中國政府适度寬松的貨币政策，以及擴大内需、提振消費和經濟增長的措施，将為上海零售物業市場帶來良好穩固的經濟基本面和相對樂觀的前景。
上海大宗交易市場以價換量 成交逆勢突破超七百億
2024在各種投資市場上均是穩健小年，在該形勢下，上海房地産大宗交易市場依然共錄得117宗、共計707億元的成交，金額相比去年下降僅14%，其中Q4錄得成交42宗、共計181億。整體來看，與住宅市場存在難得的同頻現象，2024上海大宗市場"以價換量"特征明顯，買賣雙方均存在願意達成交易往前走一步的意願，部分買家認為價格已經在足夠低位置，賣家經過幾年考慮也願意在該價位出貨。其中，單宗平均金額有所下降，相較2023年單宗交易金額為6.94億元，2024年單宗交易金額為6億元，其中小于5億元的宗數占總成交的67%，其中四季度的該比例高達81%。
在物業類型方面，辦公/研發辦公以近50%的占比仍舊首位，商業部分因有七寶萬科廣場、松江及南翔印象城成交支撐，占比躍居第二。公寓/住宅成交亦不俗，其中又以Q4為典型，其中11宗公寓/住宅成交占全年半壁江山，酒店也錄得11宗交易，大部分為總價低于5億元的精品酒店。
買家内外資類型方面，内外資成交額差距進一步擴大，内資以87%的成交金額占比、94%的成交宗數占比刷新八年歷史高點。外資則主要以機構投資人為主，主要成交為領展收購七寶萬科50%股權，以及GIC收購松江印象城、南翔印象城48%股權。内資中個人和非機構投資者比例大幅上升，金額占比達72%，這部分投資者雖傾向于投資辦公物業，但公寓/住宅、工業/物流等也保持關注。
買家行業類型方面，金融、國企為自用型物業購買主力一與2023年相比，金融企業成交比例大幅躍升，主要購置自用型優質辦公，典型成交包括财通證券收購富匯大廈，普陀中海中心等；其中，國企買家成交量一直穩居前列，在自用型成交中占六宗，2年内占比維持在17%-19%;外地能源化工買家尤其活躍，偏好在上海等一線城市布局辦公、住宅、酒店等各類優質資産;相反，TMT企業購置不動産需求在2024年顯著下降，成交額僅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教機構亦在頻繁出手收購上海商辦物業，2024年共出現9宗相關交易。
展望2025，戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強提出以下預測：1. 預計2025 年第一季度乃至上半年"以價換量"特征會延續，其中一批最具新引力的低價資産成交後，新一批資産是否還是會降價以适應成交還有待觀察；2. 得益于上海在中國經濟橋頭堡的獨特地位，上海物業将持續獲得自用投資者的青睐，且來自全國的實力自用企業、個人投資者和國央企将繼續成為辦公、酒店物業的主力買家；3. 國内低息環境有望給内資買家創造良好的融資杠杆以及利息負擔，同時進一步降息的預期為成為超額收益的來源；4. 随着 AI的井噴式發展，國内芯片技術有望突破，算力需求激增，算力相關以及數據中心投資機會成為有前瞻性投資機構的重新投資審視角度。
華東高標倉庫整體需求平穩
四季度，華東高標倉庫租賃市場需求主要租戶仍為電商、制造業、第三方物流及快遞快運。上海市高標倉庫市場租賃受存量項目及新增入市項目影響，市場空置率環比上升0.9個百分點至21.9%，平均租金環比微降2.6%至48.1元/平方米/月。江蘇省高標倉庫市場平均租金下降0.55%至33.7元/平方米/月，市場空置率環比下降0.03個百分點至19.91%；安徽省高標倉庫市場表現平穩，平均租金保持在27.4元/平方米/月，空置率保持在10.4%；浙江省高標倉庫市場主要去化力仍為電商、快遞快運，整體市場仍面臨一定招商壓力，空置率環比微降0.02個百分點至21.3%，平均租金微降1.01%至33.8元/平方米/月。
四季度市場租賃問詢表現平穩，市場去化速度較緩慢。整體區域的租戶議價空間持續上升，開發商采取降低租金、增加優惠條件留住園内租戶的同時獲取新的客戶資源。此外，由于市場下行，租戶租賃态度趨于謹慎，租期縮短。
倉庫交易主體結構變化
倉庫交易主體結構開始改變，從外資資本占倉儲市場交易市場主體，開始趨向于自用買家和内資買家在交易市場活躍的态勢。自用買家希望在交易市場低迷資産價格相對較低的市場情況下抄底，收取優良資産。
戴德梁行中國區産業地産部董事總經理蘇智淵表示，庫内租賃模式靈活度較以往提升，園區以往偏向以獨立分區進行整租的租賃策略進行招商。但由于租賃市場需求下調，園區調整租賃策略，接納分割出租的租賃模式。通過利用對單個分區内的面積進行隔斷，靈活調整租賃空間，獲取更多客戶群體。園區可以通過合理規劃布局、加強園區物業管理以及租賃管理，滿足各類租戶群體的園内運營需求，吸引更多類型租戶入駐。此外，工業用地上報規的物流倉庫項目開始出現工業和倉儲的混合使用功能，這對目前改善倉庫的空置率有較大的幫助。
中國公募REITs市場二級市場價格總體回暖 常态化發行取得新進展
戴德梁行華東區估價及顧問服務部執行董事、中國REITs聯盟理事、上海房地産估價師協會理事兼房地産金融特聘專家顧悅如表示，随着12月31日，招商科創孵化器封閉式基礎設施證券投資基金（基金代碼：508012）在上海證券交易所成功鳴鑼上市，中國公募REITs在2024年順利收官。截至12月31日，全市場上市REITs産品共58只，全市場總發行規模約1600億元；2024年較2023年新增29只，無論發行數量和規模均已大幅超過去年全年水平。而2024年公募REITs二級市場較2023年末出現較為普遍的修復性上漲，58只REITs中有48只實現當年正收益，分闆塊看保障房闆塊二級市場表現最為突出。
中國公募REITs自首批發行上市三年以來，已順利邁入常态化發行的新階段。随着市場機制的不斷完善和規模的持續擴大，基礎設施公募REITs将為不動産行業的轉型升級注入新的活力，並為經濟高質量發展提供有力支撐。
其中，上交所上市公募REITs産品數量已達38只，産品募資規模在全市場占比近七成。滬市REITs的經營業績整體符合預期，以穩定的分紅積極回報投資者，市場基本面逐步回暖，運行平穩。當前滬市REITs市場正加快擴容提質，邁向高質量發展新起點。
尤其是龍年歲尾收官之作招商科創孵化器REIT，是全國首單科創主題公募REIT，也是全國首單原始權益人為國家級科技企業孵化器且底層資産均為科技企業孵化器所需的物理空間的公募REIT。它的正式發行對整個科技孵化行業發展具有示範作用，有利于構建更加完善的科技創新創業生态體系。也将在推動"科技-産業-金融"良性循環上發揮引領作用，着力發揮對社會資本的"吸附"功能，在引導社會資本更大力度投入科技創新上作出貢獻。
展望2025年，顧悅如總結道，公募REITs底層資産圖譜将繼續不斷拓寬，消費、水電、陸上風力發電等大類資産将穩定發力的同時，随着邁入常态化發行的新階段相應新增的市場化租賃住房、養老設施、燃煤發電等資産，還會繼續針對性完善制度細節助力底層資産的順利擴容提質。
戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，2024年上海的商業地産市場在許多領域呈現出不同的發展趨勢和變化。2025年商業地産市場将迎來"智變"之年，在政策調整、市場需求變化以及科技創新等多個方面的共同作用下，不斷迎來新的發展機遇。戴德梁行密切關注政策調控和市場動态，助力企業靈活應對市場變化，從而實現可持續的發展和投資回報。
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