12月25日，第一太平戴維斯（Savills）與金地威新中心聯合主辦的“創新科技園·投資新航標” 2024年深圳房地産市場回顧與展望媒體會于金地威新中心圓滿舉行。金地商置集團寫字樓部總經理兼金地威新中心項目總經理張偉，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇，第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人、高級董事羅志文等出席活動，與大灣區主流媒體、嘉賓共同回顧2024年深圳房地産市場在新政策背景下的最新動态，並深入探讨未來發展趨勢與投資機遇。
多項政策利好 驅動市場復蘇
第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在致辭中表示：“9.26 中共中央政治局會議提出促進房地産市場止跌回穩以來，政府一繫列房地産和經濟提振政策收到市場積極的反饋，住宅銷售數據表現亮眼，為購房者和投資者帶來了更多信心。同時，我們看到商業地産過去一個季度同樣有很多亮點。深圳創新驅動力依然強勁，産業的集聚效應持續增強，帶動了寫字樓需求的升級，我們錄得多宗大型成交，這之中既有國内獨角獸，也有國外的科技巨頭；消費模式的快速叠代，也為商業地産注入了新活力。這些變化讓我們更加确信，深圳作為國際創新之都的影響力正不斷擴展，房地産行業的發展空間也将愈發廣闊。未來，我們将繼續與各方攜手，為深圳房地産市場的可持續發展貢獻力量。”
會上，金地商置集團寫字樓部總經理兼金地威新中心項目總經理張偉在致辭中表示：“金地威新中心三年來從“一片工地”發展為“科技園魔方”，出租率達90%，入駐企業中95%以上是為界500強或行業領軍企業，以及一些新興的獨角獸公司。作為深圳高科技企業的聚集地，金地威新見證並助力了中國互聯網與智能制造的崛起。未來将繼續引入更多高科技企業，踐行“科技是第一生産力”，助力國家和深圳實現高質量發展。”
追蹤市場動态 前瞻發展趨勢
在随後的環節中，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇圍繞深圳房地産市場的寫字樓、零售與住宅闆塊進行專業剖析，並正式發布了《2024深圳房地産市場回顧與展望》報告。在媒體問答環節中，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿、華南區市場研究部負責人謝靖宇，以及深圳商業樓宇部負責人羅志文，以專業視角與在場媒體深入交流。三位嘉賓圍繞行業需求、商業地産、寫字樓市場和城市發展等熱點話題，全面剖析深圳房地産市場現狀，並對未來趨勢進行前瞻性解讀，提供多維度、全方位的專業見解。
第一太平戴維斯深圳房地産市場2024年回顧與2025年展望
甲級寫字樓 —— “新質”産業促新需，空置率再回落
·2024年，全市共有六個新項目入市，合計帶來46.0萬平方米的供應面積。其中，第四季度無新項目入市。截至年末，全市甲級寫字樓總存量達1,137.6萬平方米，同比增長4.2%。
·受産業政策利好及成本驅動型搬遷升級需求支撐，全年新增需求整體恢復，淨吸納量逐季回升，年度淨吸納量達31.2萬平方米，同比增長42.8%。第四季度，市場錄多宗源自人工智能、硬件設備、新零售等企業的矚目成交，單季淨吸納量環比增長6.9%，至10.0萬平方米。得益于上述積極因素支撐，加之季内無新增供應，全市空置率環比下降0.9個百分點，至29.0%。
·全年，信息技術行業需求延續積極表現，金融及專業服務業則維持穩健。第四季度，受大面積成交推動，零售及貿易、健康醫療、傳媒及娛樂行業交易面積占比顯著增長。
·本年，盡管需求稍有回升，但多數項目去化壓力未減，業主以價換量力度加大。截至年末，租金指數環比下降3.3%、同比下降9.0%，平均租金降至人民币每平方米每月151.1元。
展望
·2025年，全市新增供應預計達96.1萬平方米。至年末，全市總存量将達1,233.7萬平方米，同比擴張8.5%。其中，第一季度預計将有三個新項目交付入市，為市場帶來約24.1萬平方米供應面積。
·随着各項産業激勵政策的持續落地和營商環境的不斷優化完善，源自新能源、人工智能、半導體、生物醫藥、跨境電商等行業的需求将持續增長，並成為寫字樓去化的重要助推力。盡管如此，鑒于2025年市場仍有近百萬平方米的供應拟入市，加之多數傳統行業房地産策略料維持謹慎，租金走勢或繼續承壓。
零售 —— 新興元素煥活消費熱情，空置率連續六季回落
·2024年，共五個購物中心入市，且均于第三季度開業，合計帶來57.5萬平方米的新增供應。截至年末，全市總存量同比擴張7.3%，至736.0萬平方米。
·第四季度，數個項目引入二次元、萌寵等新興元素，更新品牌組合並達成部分新租，助力空置率環比再降0.4個百分點。全年而言，新興商圈零售氛圍漸濃，新近入市項目預招商及投入運營後的入駐表現均穩中向好，標杆項目亦持續引入更多品牌首店。因此，全市平均空置率連續六季持續回調，年末同比下降1.7個百分點，至7.4%。
·2024年，餐飲品牌貢獻近半數新租成交，地方菜繫、日韓料理、茶飲品牌成為拓店主力。受此推動，休閑餐飲及飲品兩細分業态需求占比分别同比上升28.1、17.4個百分點。此外，時尚、配飾及化妝品、個人護理業态亦對全年與本季新租達成貢獻頗多，源自上述業态的成交占比在全年與季内分别達32.2%，34.5%。
·全年，業主多願提供更為靈活的租賃條款及報價彈性以穩定項目入駐表現。因此，全市租金指數環比下降0.2%、同比下降2.9%，平均租金降至人民币每平方米每月531.9元。
展望
·2025年，市場預計迎一個新項目開業入市，帶來5.2萬平方米供應面積。年末，總存量預計擴張2.1%，至257.6萬平方米。
·政府積極搶抓消費重要節點並開展“全閩樂購”“惠聚榕城”等一繫列促消費活動，各類市場主體亦持續加大展陳策劃及首店引進力度。在此背景下，零售市場氛圍及預期或盼一定改善，全市空置率有望逐步回調下降，但鑒于優質品牌在租約談判中仍享有更高的議價能力，市場租金增長空間仍受限。
住宅 —— 政策組合拳成效顯著，市場釋多項積極信号
·2024年，因土地供應節奏放緩，深圳一手住宅供應規模有所收縮。截至2024年12月18日，深圳一手住宅供應面積同比下降28.4%，至383.2萬平方米。但第四季度，鑒于市場活躍度顯著提升，房企擇機加快其推盤節奏，季度供應面積環比上升84.9%，至132.0萬平方米。
·年内，市場迎密集政策調整。在各項利好加持下，多數區域成交熱度逐季攀升。因此，全市年度成交面積同比大幅上升28.1%，至456.9萬平方米。第四季度，多項市場關鍵指標呈現實質性積極扭轉，季度成交面積環比上升103.9%，至200.3萬平方米的歷史新高。
·盡管新政利好推動市場活躍度顯著回升，但因多數開發商财務壓力不減，以價換量仍是其主要銷售策略。因此，一手住宅年度成交價格延續跌勢，同比下降13.8%，至人民币每平方米55,844元。
展望
·年末，中央經濟工作會議再強調持續用力推動房地産市場止跌回穩，構建房地産發展新模式。在政策氛圍持續利好的背景下，市場或可盼更多優化調整，例如擴大非限購區域、調降住房貸款利率、進一步降低交易費用等。屆時，市場信心有望進一步提振，剛性和改善性住房需求潛力料持續釋放。
·價格方面，鑒于短期内外部環境挑戰猶存、多數開發商債務及庫存壓力不減，其新房定價或延續以價換量策略，故成交價格增長仍将承壓。
科技創新興園 未來投資航標
作為本次活動的亮點環節，第一太平戴維斯華南區資本市場部高級分析員劉芸含圍繞“深圳南山科技園發展及投資機遇”進行了專題分享。劉芸含從區域規劃、産業集聚效應和投資回報等多個維度深入分析了深圳科技園在粵港澳大灣區創新驅動背景下的獨特價值，並詳細闡述了該地區對投資者和企業的吸引力。
深圳南山科技園作為粵港澳大灣區的重要一環，享有得天獨厚的地理優勢。該區域依托高效的交通網絡，通達性極高，企業可以方便快捷地連接深圳其他重要商業區及香港。此外，深圳市政府對南山科技園的政策支持和基礎設施建設，進一步增強了該地區的競争力，推動了區域内創新與産業升級。
深圳科技園目前已成為全球領先的科技創新中心，尤其在高端制造、人工智能、5G通訊和生物醫藥等領域，吸引了大量國内外企業的聚集。随着産業集群效應的逐步加強，科技園内企業的合作與資源共享将為企業帶來巨大的協同效應，進一步提升整體的創新能力和市場競争力。未來，科技園的商業地産項目無疑将成為資本市場的新熱點。
對此，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿表示:“從投資角度看，科技園在當前經濟周期調整中具備穩健優勢，是中短期防守型投資的理想選擇。依托強勁的基本面、稀缺的新增供應以及持續增長的市場需求，尤其是企業總部大樓的購置需求，進而凸顯出強大的區域競争力。此外，與其他核心商務區相比，科技園具備更高的性價比，空置率低，價格堅挺，長期投資回報潛力大。第一太平戴維斯深耕南山科技園，現代理多個優質項目，為投資者提供不可多得的投資機會。”
南山科創高地 精築城市價值
深圳金地威新中心（含金地威新軟件園）位于南山區粵海街道高新南十道16号，總建面約43萬平方米，由超高層雙子塔、總部辦公綜合體、辦公裙樓及生态體育公園和精品商業組成，獲CTBUH全球獎最佳高層建築、LEED金級、WELL鉑金認證。
園區吸引英偉達、騰訊、英特爾等世界500強及行業龍頭企業入駐，租賃面積占比達80%，是南山區世界500強、上市公司最集中、外資占比最高的産業園區之一。作為廣東省人工智能産業園和深圳市國際化重點園區，金地威新中心在高科技與科創領域具有標杆地位。
第一太平戴維斯自金地威新中心項目啟動以來，作為其商業樓宇招商顧問，全程深度參與並協助其制定項目定位、招商策略並持續推動優質租戶的引入。未來，雙方将繼續深化合作，為深圳打造更多高品質商務新地標。
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