2024年10月15日，廣州—CBRE世邦魏理仕發布《2024年第三季度廣州房地産市場回顧與展望》，解析廣州商業地産市場最新發展狀況與趨勢。
2024年第三季度，廣州商辦物流租賃需求仍在平穩復蘇中，業主繼續采用以價換量的租賃策略積極去化，季度租金小幅下行；大宗交易額有所改善，錄得來自險資和城投平台的成交。而本季度末美國降息，疊加國内發布的對房地産和證券市場的支持措施，以及廣州取消住宅限購，都鼓舞了市場信心。這些宏觀政策面的積極變化，有望提振廣州商辦物流租賃及大宗交易市場。
優質寫字樓市場：科技企業的升級需求帶動去化 市場租金下跌幅度增大
2024年第三季度，廣州寫字樓市場沒有新增供應，全市空置率環比改善0.4個百分點，季末報17.9%。空置面積去化，全市淨吸納量為4.3萬平方米，和第二季度的水平相當。商務區的表現依然分化，金融城和琶洲是最主力的吸納區域，核心商務區則錄得負吸納，主要來自乙級樓宇，而珠江新城甲級寫字樓的淨吸納量則在本季回正。
行業表現方面，TMT連續第五個季度占據需求的首位，其子行業多面開花，商用軟件開發、智能汽車繫統、平台互聯網供應商以及線上遊戲等都錄得成交，成交類型接近七成是升級搬遷；金融業需求平穩，位列第二，主要由财富管理類和非銀金融的同級搬遷帶動；消費品制造業位列第三，錄得服飾和日化的搬遷成交；消費服務季内躍升至第四位，除教培有擴張外，也見情感咨詢類企業的較大面積搬遷案例。
按類型統計，第三季度的新租成交仍以搬遷活動為主，占比74%，和上半年數據一致。這些搬遷成交中，辦公面積維持不變的比例達到25%，較23年全年水平增加了16個百分點，顯示出企業的擴張意願未提升。需求的修復仍在進程中，租金繼續處于下行通道，全市租金面價環比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅較第二季度擴大0.3個百分點。甲級和超甲級樓宇對優質租戶的争奪尤為激烈，租戶議價空間進一步增大，致使核心商務區錄得更大的租金下跌幅度。
圖一：寫字樓新增供應與淨吸納量表現
圖二：2024年第三季度市場租賃需求來源分析（按租賃面積）
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人 程志文表示：“第四季度，琶洲和萬博将迎來三個新項目，合計22萬平方米，屆時将小幅推升全市空置率。2025年，廣州市場再次迎來供應大年，年供應量将突破100萬平方米，全部位于琶洲和金融城這兩個核心拓展區。預計新區内将有多個總部樓落成，帶動相關上下遊企業對于新興商務區的寫字樓租賃需求。面對充足的寫字樓供應，租戶将繼續主導市場。”
優質零售物業市場：新項目帶動淨吸納量回正
2024年第三季度，省市各級政府發放新一輪消費券，包括文旅消費券，天河區發放的用于家具家電和珠寶類消費品的消費券，以及廣州電動自行車以舊換新等活動，以撬動市場需求。但是，受汽車和石油零售需求走弱等因素的影響，廣州1-8月消費品市場增長放緩，社零同比下降0.5%。盡管如此，基本生活類商品、珠寶化妝品以及健康休閑類用品的銷售是錄得增長的。
本季番禺廣場的一個改造項目入市，共計14萬平方米，試運營開業率約八成，帶動季内淨吸納量的顯著增長，達到13萬平方米，是近六個季度以來的新高。空置率與第二季度持平，至季末的8.3%。本季度超市調改案例增多，多個商場縮減超市面積。由于大部分調改項目都位于核心或次級商圈，周邊一鋪難求，因此調改反而是品牌進駐商圈的絕佳機會，預料調改完成後将較快達至理想的入駐率，對全市整體空置率影響有限。
成交方面，餐飲成交占比進一步提升達到51%，較第二季度上升九個百分點，其中特色餐飲新店占全部餐飲成交43%，包括湘菜湘辣辣和費大廚，粵菜小荔園和潮發牛肉火鍋，以及九毛九旗下的慫，都仍在拓店。餐飲類别里的咖啡茶飲甜品類占比小幅提升，其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公積極拓展。而零售業态盡管占比下行，僅占全部錄得成交的31%，但國際品牌廣州首店基本是零售業态。包括開設于太古匯的寶玑精品店 Breguet，運動類品牌GREY New Balance，時尚服裝類的American Vintage。除此以外，學習機和文創IP類店鋪在零售類别中擴張最為積極，如學而思、科大訊飛和The Green Party，而UNDERBOBO也開設了廣州首店。其他體驗業态方面，得益于核心及次級商圈物業調改釋放的面積，大面積零售商，尤其是娛樂型體驗業态，包括新型健身房及KTV，都在本季錄得多個擴張。
租金仍在下探，但跌幅小幅收窄。季末廣州優質商業首層平均租金報每日每平方米23.5元，環比下跌1.1%，較第二季度減少0.1個百分點。2024年前三季度累計下跌2.5個百分點。
圖三：2024年第三季度市場租賃需求強度分析
世邦魏理仕中國區戰略顧問部 | 商業咨詢負責人鐘廉軍表示：“ 2024年最後一個季度，廣州将迎來兩個項目，共13.7萬平方米的新增供應入市，分别位于海珠區和白雲區。需求方面，第三季度末國内外宏觀經濟環境利好釋放，國内對于房地産和證券市場的激勵政策持續加大，消費信心有望在第四季度得到提振。”
倉儲物流市場：業主積極調整租金應對需求變化
廣州東部供應持續增長。第三季度廣州錄得維龍廣州增城物流園二期落成，帶來約10萬平方米的倉儲建築面積。至此，增城區優質倉儲面積達到了34.8萬平方米，是廣州2024年主要的高標倉儲供應片區。
需求方面，高標倉儲租賃問詢有所增長，以搬遷升級為主，而跨境電商在廣州的擴張則有所放緩。季内錄得某運動品牌搬遷至從化，吸納約三萬平方米，帶動片區空置率連續第二個季度下調至季度末3.6%的低位，租金止跌。
片區倉儲需求受各自産業發展及轉型的影響，吸納及租金表現各異。今年1-8月，廣州工業産值承壓，其中全市規模以上汽車制造業增加值同比下降16.5%。合資車廠産值收縮，對花都和廣州東部（黃埔及增城）這兩個主要制造基地的倉儲需求帶來影響，這兩個片區空置率有所上升。而廣州租金最高的片區增城和黃埔，錄得租金下跌，帶動全市租金在第三季度下跌幅度輕微擴大，環比下降0.6%至每月每平方米38.8元。而全市空置率也受新增供應及退租的影響，環比上升3.4個百分點至季度末的7.3%。
佛山高標倉儲物業持續受跨境電商的青睐。位于高明的樂歌佛山潮流電商産業基地，本季交付約11萬平方米的倉儲面積，被跨境電商整租。跨境電商還承租了某制造商退出的兩個高明項目的面積，共九萬平方米。除此以外，季内還錄得制造業和第三方物流在三水的擴張。在此帶動下，本季佛山淨吸納量達到18.2萬平方米。空置率環比下降2.2個百分點，至季末的7.2%。租金方面，季内佛山大部分項目租金保持平穩，僅環比小幅下跌0.1%，至每月每平方米38.1元。
倉儲物流用地成交方面，廣州本季度共錄得五宗含物流用途的工業用地成交，分别位于白雲區、花都區、黃埔區和增城區。而佛山本季度則錄得七宗帶物流用途的工業用地成交，其中三水和高明的出讓面積排名前列。
圖四：倉儲物流新增供應與淨吸納量表現
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 産業地産負責人鄧偉表示：“2024年余下的最後一個季度，廣州南沙将有一個非保稅項目入市，為市場提供約14萬平方米的倉儲面積。2025年廣州将迎來供應高峰，預計接近80萬平方米的高標倉儲物業投入市場，給現有項目帶來去化壓力。”
投資市場：市場成交金額回升 交易資産類型多元化
本季度廣州投資市場錄得七宗成交，成交總額合計53億元人民币，超過了上半年成交總額的兩倍，市場活躍度有所改善。
本季度成交物業的類型較為多樣。按交易金額計算，零售物業占比40%，位居首位，包括太古集團以21億元人民币收購廣州文化中心；第二位是綜合物業，琶洲某酒店及會展中心綜合體被城投平台收購，推升了綜合物業的占比到30%；第三位是近年來在廣州投資市場較為罕見的長租公寓類别，季内錄得白雲區一宗公寓的出售。事實上，長租公寓是機構投資者近年來最關注的物業類型之一，廣州周邊城市也錄得過成交。如建萬基金于2024年初，購買位于佛山禅城的招商地産住宅項目，改造成泊寓。另外，寫字樓占比較過往有所回落，南沙區和金融城片區分别錄得一層到兩層辦公面積的散售成交。最後，本季還錄得一個物流園和廠房的成交。
從買家類型來看，本地國資委平台公司保持活躍，在廣州及周邊城市都錄得相關成交；企業投資者，尤其是有自用需求的本地企業是較為活躍的寫字樓物業買家類别。福州和泉州錄得多個工業物業的拍賣，買賣雙方以當地的制造業企業為主，凸顯了投資者的本地化特點。
圖五：大宗交易歷年交易總額
圖六：2024年第三季度大宗交易按物業類型分析（交易金額）
世邦魏理仕廣州分公司總經理 嚴思慧表示：“季内投資成交金額顯著回升，顯示投資者的信心有所恢復。但中短期内，廣州寫字樓和倉儲物流市場将迎來供應高峰，世邦魏理仕預計租賃市場仍将走弱，資本化率或承壓走擴。”
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