觀點網 完成LOGOS剩余權益收購後，ESR向市場遞上2024年上半年成績單。

報告顯示，截至6月30日，ESR未經審核的收益為3.12億美元，較2023年同期下降31.4%。其中，基金管理EBITDA為1.74億美元，同比下降47.1%；期内虧損達到2.09億美元，而去年同期為盈利3.14億美元，同比盈轉虧。

關于上半年的虧損難題，ESR早前才打過一支預防針。8月14日，ESR曾發布盈利警告稱，預計2024年上半年将出現淨虧損約2.1億美元，與去年同期淨利潤3.139億美元相比，業績出現顯著下滑。

而提及虧損主要原因，其表示，ARA US Hospitality Trust的撇賬達到約1億美元，聯營公司公允價值虧損估計也達到4500萬美元。此外，ESR于中國資産的公允價值虧損達到約6000萬美元。公允價值收益下降約1.25億美元，同時，由于缺少獎勵費收入，去年同期錄得的1.36億美元獎勵費收入在本期間並未實現。

資産騰挪腳步加快

“集團2024年上半年總收益為3.12億美元，其中基金管理分部收益占總收益超過80%。”産城園區評論了解到，于2024年上半年，ESR扣除獎勵費後的管理費收入及基金管理EBITDA總體維持穩定，扣除獎勵費後的管理費收入占管理費收入相關資産管理規模約70個基點，扣除獎勵費後的基金管理EBITDA利潤率則約為70%。

不過，ESR的基金管理EBITDA則較去年同期有所下降，其表示，去年同期确認獎勵費約為1.36億美元，此外，EBITDA受到反映當前市況的非現金資産重估的重大影響。

具體而言，ESR于上半年的EBITDA由2023年上半年的利潤5.374億美元減少104.1%至2024年上半年的虧損2，220萬美元。PATMI由2023年上半年的利潤2.890億美元減少175.7%至2024年上半年的虧損2.187億美元；經調整EBITDA為1.32億美元，同比下降76.0%；經調整PATMI虧損為5790萬美元，去年同期為盈利3.04億美元。

盡管上半年的重點财務數據受獎勵費波動影響，ESR于業績報告中仍然表示，利率下跌很可能支持資産價值反彈，從而支持退出基金並獲取獎勵費。“其亦将支持開發項目動工的類似反彈，並成為實行資産負債表内資産出售及剩余非核心出售的更強催化劑。”

不難看出，ESR上半年的業務主基調在于資産出售，作為關鍵業務重點，簡化和精簡業務幾乎包攬了其自2024年以來的商業動作。

據ESR透露，集團預期将完成總值約7億美元的資産出售，其中包括預期将于2024年底推出並完成的中航易商倉儲物流基礎設施REIT上市。于未來12至18個月，ESR還将計劃出售約合15億美元的額外資産負債表内的資産。

從出售動作來分析，ESR上半年的出售動作主要集中于出售ARA私募基金，以及ARA US Hospitality Trust，即亞騰美國酒店信托管理平台。

于3月11日，ESR發布有關出售ARA私募基金業務的公告。據公告披露，ESR拟以2.7億美元的作價，将澳大利亞、新加坡、韓國及美國等地ARA私募基金業務的相關權益出售予三井住友金融租賃公司。交易涉及22個基金，資産管理規模高達98億美元。目前，該出售事項正待取得最終監管批準及達成相關先決條件。

4個月後，ESR又将而亞騰美國酒店信托管理平台上架，並順利吸引買家敲錘，據悉，這筆交易将為ESR變現3.35億美元，而所得款項淨額也将拟用于償還集團借款事項。

産城園區評論查詢資料得知，于2024年第一季度，亞騰美國酒店信托管理表現良好，總營業利潤和淨房地産收入利潤率分别小幅提升至29.5%和17.8%，或許該數據加強了買家的購買意願。

據買方所發布的公告，其以每股0.31美元的價格收購了ARA Asset Management持有的1.102億份合訂證券，溢價達到19%，收購後，買方在基金中的股權占比增長至28.3%。

持續押注新經濟

接連出售旗下資産之外，ESR于2024年也在不斷推進與LOGOS的整合。

于2024年7月21日及26日，ESR公布在2025年1月前完成從LOGOS創始人收購LOGOS的剩余股份。合並後，ESR将擁有720億美元的新經濟資産管理規模，以及亞太區約131億美元的最大開發項目。

收購LOGOS也讓ESR成為東南亞主要市場的市場領導者，進一步鞏固其在韓國的市場地位。

但從業績報告内容來看，2024年上半年，ESR于大中華區收益依舊最高，達到8775萬美元，同比增長8.0%；日本收益為2751萬美元，同比下降40.9%；而韓國收益為2239萬美元，同比下降84.7%，于東南亞的收益為6948萬美元，也較2023年同期7580萬美元有所下滑。

另從管理規模分析，截至2024年6月30日，ESR集團管理的資産管理規模為803億美元。其中，大中華區、日本及韓國、澳大利亞及新西蘭、印度及東南亞、亞太區、美國和歐洲的資産管理規模分别為202億美元、144億美元、151億美元、158億美元、16億美元、132億美元，大中華區資産依舊占據主要地位。

數據來源：企業公告、觀點指數

“集團在評估目前中國任何新開發項目動工或新土地收購時仍保持謹慎态度。”即便資産規模數據大頭集中在大中華區，ESR依舊在其定下的投資軌道中前行，近年來的開發重心已開始偏向東南亞市場。僅從2024年上半年的動工及竣工項目出發，26%項目位于澳大利亞及新西蘭，23%項目位于印度及東南亞，僅17%項目來自中國内地。

同樣地，就開發項目竣工而言，ESR約合71%項目來自澳大利亞、印度及東南亞，其次18%項目來自中國内地，剩余項目則來自韓國。

值得注意的是，由于部分2024年上半年該集團中國資産的公允價值減少，ESR新經濟開發分部業績由2023年上半年1477億美元減少73.3%至2024年上半年3940萬美元，與此同時，ESR于業績報告中明确表示，将繼續加強新經濟開發，發展重心也将投放于新經濟。

具體來看，報告期内，若不包括國内出租率，ESR的新經濟資産的物業組合出租率達到94%，若包括中國内地，則降至87%。“撇除中國内地的物業及該等新增穩定資産的影響，物業組合的出租率為97%，仍然強勁。”

續租及新租約較去年同期增長86%，若不包括中國内地，其加權平均租金增長率約19.4%；澳大利亞及韓國錄得最高租金增長率，增長率分别約為27.9%及24.0%。

ESR于業績報告中坦言，盡管國内租賃狀況依然疲弱，但租約續期及替換的勢頭活躍。“租戶在租賃方面尋求靈活性，且繼續以出租為優先，因此續租租金有所下調。”

新經濟業務已然成為ESR當前的關鍵業務之一，加強新經濟開發及基金管理平台成為其下一階段的重點目標。“管理層将繼續推進其關鍵業務優先事項，簡化及精簡ESR業務為ESR下一階段的增長作好準備。”

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