觀點指數 近日，上港集團與中免集團在上海長灘項目商業綜合體的後續定位、招商、運營管理等方面簽署了合作框架協議，旨在共同打造上海國際郵輪旅遊度假區。

此次合作将打造出約18萬平方米的集中式商業綜合體，集精品奧萊、休閑娛樂、文化、親子等業态于一體。

與其他商業項目不同，上述項目位于郵輪母港旁，帶有較強的郵輪商業綜合體色彩。據商業客了解，目前這類依托郵輪母港發展的商業項目在國内較為稀缺，此外随着郵輪旅遊觀光的發展，相關的商業消費機遇也随之出現。

一般來說，這類商業項目由于臨近港口，具備海洋觀光等先天優勢，企業在發展項目時通常會以此為亮點，朝着城市地標、網紅打卡的方向打造。

商業客認為，郵輪商業綜合體如若定位和運營得當，可以彌補區位條件上的不足，成為消費者閑暇漫步和休憩觀景的理想場所，塑造項目的獨特商業競争力。

郵輪母港“商”機

據商業客了解，上港和中免合作項目所在的上海國際郵輪旅遊度假區，就坐落于上海吳淞口國際郵輪港，即長江、黃浦江、蕰藻浜三江交匯處，具備發展郵輪産業的先發優勢和良好基礎。

此前2023年上海出台的《推進國際郵輪經濟高質量發展上海行動方案（2023-2025年）》規劃，其中就明确提到，到2025年實現上海國際郵輪經濟一體化、差異化、協同化，主要涉及到兩個重要郵輪港口，即北外灘和吳淞口。

其中虹口北外灘重點發展“精品郵輪、内河遊輪、休閑遊艇”聯動運營的航運總部經濟；而寶山吳淞口則着力打造具有全球資源配置能力的郵輪運營總部基地和以“郵輪、遊船、遊艇”為主題的上海國際郵輪旅遊度假區。

來源：百度地圖，觀點指數整理

商業客認為，上述不同規劃由兩者所處區位條件決定。相比北外灘，吳淞口的對外功能更為明顯，前者位于虹口中心城區，無法滿足7萬噸以上大型郵輪的需求，而後者位于三江交匯之處，空間容納量更大。

相關數據顯示，上海吳淞口國際郵輪港自2010年投入運營，已成為亞洲第一、全球第四的國際郵輪母港，郵輪港岸線長度約1600米，具備4船同靠、年接待遊客量約600萬人次的運營能力，2023全年接待旅客将超140萬人次，約占全國郵輪旅客接待量70%。

其中熱度最高的郵輪，無疑是國産首艘大型郵輪愛達·魔都号。據商業客了解，其為愛達郵輪旗下首艘國産大型郵輪，2024年1月1日于上海首航，今年計劃開展80余個上海母港運營航次，平均每個月6-7個航次，時間從4晚5天到6晚7天不等，主要途經日韓，平均上座率超過95%，目前仍是一票難求的狀态。

商業客認為，郵輪旅遊的熱度居高不下，一方面随着國内郵輪母港建設的完善，停靠的國際郵輪數量不斷增長，國内民衆對于乘坐郵輪出遊的旅遊方式，表現出較高的熱情。

另一方面，相關簽證政策的調整，也吸引不少外國遊客乘坐郵輪觀光。自5月15日起，我國在沿海省份全面實施外國旅遊團乘坐郵輪入境免簽政策，乘坐郵輪並經由境内旅行社組織接待的外國旅遊團（2人及以上），可從13個城市的郵輪口岸免辦簽證整團入境。

上述因素帶動下，郵輪旅遊相關數據錄得明顯增長。上海海關方面數據顯示，今年一季度，進出境國際郵輪69艘次、郵輪旅客21萬人次，環比分别增長3.3倍、15.1倍。其中，愛達·魔都号已完成進出境41艘次，搭載旅客15.4萬人次。

郵輪旅遊一票難求、大衆觀光打卡熱情高漲之際，部分商業地産企業瞄準了大衆在郵輪、海景觀光中産生的消費需求，布局開發以郵輪母港為依托的商業綜合體項目。

據商業客了解，目前國内較早發展與郵輪相關商業綜合體的企業不多，招商蛇口目前開發運營有深圳、廈門及上海三個海上世界，中免在海南發展有三亞免稅城等系列項目，九龍倉旗下海港城同樣臨近郵輪港口。

郵輪+商業的可能

不同于以周邊居住或者辦公人群為目標客群的傳統商業體，郵輪商業綜合體一般距離城區較遠，位置不占優勢。一般情況下，若沒有獨特之處，難以吸引大衆客群前往消費。

不過相對的，和依托于地鐵、機場的商業綜合體相比，郵輪商業綜合體也具備坐擁稀缺海景景觀、能讓消費者親近自然等優勢。

商業客認為，如果郵輪商業綜合體定位和運營得當，不僅可以彌補區位條件上的不足，還能成為消費者閑暇漫步和休憩觀景的理想場所，釋放項目的獨特商業魅力。

基于此，商業客研究發現，目前市面上與郵輪商業相關的項目的運營重點，除注重業态品牌引入外，還将重點放在獨特景觀、打卡氛圍的營造上。部分項目，主要體現為以微度假觀光作為亮點，吸引客群前來，進而激發相關的消費需求。

以招商蛇口為例，其與郵輪、海景相關的商業産品線是海上世界，該産品線定位為城市級濱水文旅綜合體，以“濱水主題”和“體驗型業态”為突出特色，在此基礎上因地制宜，打造出區别于其他商業的差異性。

來源：企業官微，觀點指數整理

其運營較久的深圳海上世界項目，就定位為濱海休閑城市綜合體，該項目以 “明華輪”為中心，涵蓋了酒店住宅、商業辦公、商業購物、休閑娛樂以及文化藝術等諸多業态，涵蓋匯港一期、二期購物中心、蛇口希爾頓南海酒店、海上世界藝術文化中心、招商局廣場、雙玺花園等項目，總建築面積超過100萬平方米，年接待量達3600萬人次。

據商業客了解，該項目除在景觀設置上制造亮點外，還根據時下夜經濟盛行的特點，如潮流夜市、燈光美陳裝置、演藝活動等夜間消費新場景，吸引了不少深港兩地的消費者前來“夜遊”。

上述特點也延續到了最新的上海海上世界項目上，該項目位于上海寶山吳淞口郵輪母港區域，計劃打造成上海首個郵輪主題的城市微度假打卡地，屆時将吸引較多對郵輪海景觀光有興趣的客群前往，周邊商業也有望迎來新發展機遇。

香港維多利亞港海旁的海港城亦是如此，由于臨近郵輪港口，該項目除面向本地客群之外，還坐享吸納往來境内外旅客的優勢。

基于此，項目在品牌豐富度和多元性上下功夫，齊聚了零售品牌、多家不同國家的料理餐廳等，打造成集購物、美食、娛樂、景觀于一體的超級Mall。

此外，海港城還斥資打造停車場和頂層景觀台，使得旅客在停車的同時可觀賞香港島及九龍半島兩岸風景，兼顧購物之外的景觀觀賞需求。

該項目自2004年開業以來表現可圈可點，成為來港旅客的並經之地，是尖沙咀商圈的代表性項目。

商業客認為，上述做法均可視為企業将商業項目與城市地區資源結合、挖掘更多商業功能的嘗試。

此外，乘坐郵輪觀光旅遊的遊客同樣也是郵輪商業體的重要客源。以愛達魔都号為例，該大型郵輪可搭載5246位旅客，此外還有1300多名船員，單次帶來的人流可觀。這些客群在停留過程中，休閑娛樂等消費需求也應運而生。相應地，商業配套如若完備，将吸引他們停留更久的時間。

對于這類遊客客群，免稅業态打造具備較大的吸引力。如中免旗下的三亞國際免稅城位于海棠區，雖然距離市中心位置較遠，但離海邊較近，有海洋景觀優勢。該項目主打離島免稅購物，靠着齊全的免稅商品，成為遊客來三亞的必遊之地。

官方數據顯示，2023年包括三亞國際免稅城在内的4家離島免稅店累計銷售額300.2億元，同比增長18.3%。

與此同時，也需要注意到，目前國内大部分容量較大的郵輪母港，在交通配套便捷性上都均為欠缺，難以滿足商業體發展所需要的優質區位條件，這會在一定程度上削弱客群前往消費的熱情。

以上海吳淞江為例，目前該區域周邊交通配套還不夠便捷，地鐵無法直達港口，需要打車或者公交方式才能到達，對于來此觀光消費的客群來書多有不便。此外，相關的觀光設施尚未開放，客群停留時間較短。

據商業客了解，在國家相關政策推動下，目前相關配套正在不斷完善，該區域今年年内将推動上海海上世界、長灘音樂廳和長灘觀光塔全面運營，不斷豐富優質消費的供給。

雖然離成熟的商業集群還有相當一段差距，但已邁出重要一步，屆時有望吸引更多客群前往觀光消費，為郵輪商業綜合體發展帶來更多機遇。

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