觀點網 徐匯濱江樓市正熱。
近日，徐匯濱江新晉的TOD改善型住宅項目中海領邸·玖序及玖章住宅項目過會，首開批次主推建面約186平方米及210平方米精裝4房，均價約14.61萬元/平方米。
“我們盤這個月就開始認籌了，今天來咨詢的客戶不少，驗資1000萬起步。”觀點新媒體從售樓處了解到，中海領邸·玖序及中海領邸·玖章項目均會在6月中旬開始認購，6月底正式開盤。
中海領邸入市恰逢上海購房新政頒布，包括社保5改3，二孩家庭增購1套房、最低首付20%及LPR減至3.5%等政策，在新政影響下，中海領邸項目的入市動态頗受市場關注。
中海“回歸”
觀點新媒體注意到，中海領邸玖序、中海領邸玖章是上海徐匯濱江闆塊内中海西岸數智中心項目的住宅部分，該項目為一座百萬方商業住宅綜合體，除上述住宅項目外，還包含了環宇城購物中心、中海中心地標辦公和國際服務式公寓中海海堂，對于購買改善型住房人群來說，完善的配套也更加有吸引力。
早前資料顯示，整個西岸數智中心項目屬于復合型業态的綜合體項目，與毗鄰的西岸數字谷、西岸傳媒港聯合打造“産業黃金三角”，預計将通過6-8年的建設周期全面完成。
其中，項目4号、5号地塊即中海領邸住宅地塊，4号地塊規劃建設約648套住宅，層數23-31層，均為大戶型産品，建面約為179平方米、199平方米和269平方米；5号地塊則規劃建設約552套住宅，層數17-31層，建面約為99平方米、143平方米。
從規劃圖來看，中海領邸玖序、中海領邸玖章項目中間規劃了教育用地，以及規劃國家實驗室，毗鄰龍恒路及龍吳路，周邊在建地鐵23号線，通車時間未知。
事實上，整座項目的規劃起源要從2023年說起。
2023年8月，在上海土拍市場沉寂許久的中海開始公開釋放積極拿地信号--
“下半年中海将加大核心城市的投資，積極主動捕捉並購機會，确保公司穩中求進的可持續發展。”在中海主席顔建國透露的消息中，足夠看出中海2023年下半年對于核心城市的拿地焦慮與期待。據中海管理層表示，2023年下半年中海會更勤奮地參與公開市場的投資。
放話三個月後，中海出現在闊别已久的上海土拍場上，聯合上海龍華建設以240.16億元的高價一舉競得上海徐匯區西岸數智中心這宗“地王”級别地塊，地塊分為六個闆塊，龍華街道198-A-03、198-A-04、188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-C-02。
要知道，2023年内上海土地公開市場共成交72宗地塊，成交規模達889.6萬平方米，土地出讓金總計約2200億元。而上海徐匯區西岸數智中心這一宗地塊的體量就占據了上海該年份成交規模的約合九分之一，總出讓金的約十分之一，因此，中海聯合上海龍華建設拿下這宗地塊轟動了業内。數智中心的出讓完成，也標志着徐匯區域在西岸打造的六個百萬平方米載體中的第四個載體完成招商。
資料顯示，西岸數智中心107萬平方米的總開發體量包含商品住宅約為20.91萬平方米，租賃住宅約為11.1萬平方米，商業商辦建築量為51.42萬平方米，科研建築量為16.75萬平方米，最核心的産業項目是已經開工的浦江實驗室，總開發體量超過17.5萬平方米。
因此，出讓要求顯示，要依托浦江實驗室國家級科研平台，推動區域成為上海人工智能産業集聚標杆，通過與周邊功能組團的有效聯動，構建産、城、人融合為一體的西岸數智中心。
此次出讓的6幅地塊所打造的綜合體，同樣是作為這個國家級實驗室的配套延伸，以加強數智中心的能級，從這一點來看，具有強支撐能力完成如此大規模項目開發的央企中海，的确是拿下這宗地快的最佳人選。
相應地，作為西岸數智中心項目内的住宅業态，中海領邸玖序、中海領邸玖章的住宅聯動價在拍地時就已定下，達到14.2萬元/平方米。
濱江項目競逐
作為上海2024年七批次新盤中均價最高的項目，中海領邸項目的地理位置的确更具備優勢，七宗項目中，僅有中海一宗位于徐匯濱江闆塊，且聯動價在闆塊内被認為是“高性價比選項。
首先，中海領邸所處的徐匯濱江闆塊，新房需求量較大，究其原因在于徐匯濱江二手價格的基本盤趨于穩定。
資料顯示，目前徐匯濱江闆塊内建面約100平方米及以下的小戶型二手房挂牌均價就已經達到約16.2萬元/平方米，而建面約180平方米大戶型改善房源的挂牌均價則能達到約18.8萬元/平方米。
以中海項目旁雲錦東方來舉例，該項目180平方米及以上的戶型挂牌均價約達到19.56萬元/平方米；臨近的尚海灣豪庭項目100平方米左右戶型最新挂牌價格也達到17.58萬元/平方米。如此對比，中海領邸新房價格處于中間段位。
徐匯濱江闆塊部分二手房住宅項目挂牌均價
數據來源：觀點指數
此外，在徐匯濱江這片豪宅闆塊中，中海領邸即将認籌的改善大戶型相比小戶型更具吸引力。但從項目區位來看，中海領邸並不屬于直面江面的住宅項目，其位于雲錦東方項目、西岸傳媒港建築後排位置，經觀點新媒體通過高德地圖測算，項目直線距黃浦江約1.5公里。
事實上，徐匯濱江闆塊除去中海項目以外，同時還有中能建項目和啟元項目待售，而前兩個項目的均價，比起啟元要低不少，中能建項目聯動價14.3萬元/平方米，預計2024年4季度或更晚入市；後者則臨一線濱江江景，具備嚴苛的資金審核條件，聯動價14.5萬元/平方米，均價達到17.8萬元/平方米，于2024年4月入市售罄。
待中海領邸玖序、中海領邸玖章6月底入市後，徐匯濱江也将迎來新一批改善型客戶購房大潮。
乘着上海購房新政的東風，中海于滬上的住宅項目動态接連不斷，除徐匯濱江項目外，2024年4月，中海·恒昌玖里項目規劃設計方案公示，項目計劃建設容積率1.27、以2-3層低密度洋房和别墅為主的住宅産品，占地面積約4.37萬平方米，總建築面積約13.69萬平方米，與此前2022年的公示相比，規劃變動不大，僅建築面積略有調整。
資料顯示，中海·恒昌玖里項目位于上海市中心的黃浦新天地闆塊，西接衡復，東臨外灘，周邊地鐵8、9、10、13号線四軌交匯，為上海核心繁華區域。
值得注意的是，中海·恒昌玖里與另外一宗項目順昌玖里相連，後者高層産品于2024年3月售罄，以196.5億元的銷售額刷新全國房地産單日銷售紀錄。該項目共有512套房源，吸引了736組認籌，認籌率高達143.8%，項目備案均價達到17.2萬元/平方米。
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