觀點指數(GDIRI) 近日，領展項目公司總經理（中國内地）莊美蓉透露，領展旗下位于深圳福田的商場領展中心城五一假期客流量同比增長82%，其中香港消費者占50%。

領展行政總裁王國龍也于近期業績會上表示，周末期間領展旗下位于深圳的商場，日均有4至5成人流來自香港，突顯出大灣區城市的消費力正在融合。

據觀點指數了解，領展在内地主要有兩條産品線，即領展廣場和領展中心城。領展廣場定位為社區商場，為所處街區及附近社區的都市家庭及新生代提供體驗；領展中心城的級别則更高一些，定位為内地核心城市中心地帶的地標性零售商業體。

上述提到的亮眼業績，均來自領展在深圳的首個項目領展中心城，這也是領展内地唯一一個中心城繫列項目。

資料顯示，該項目前身為怡景中心城，自2002年啟動開發，2007年正式開業，但發展之路坎坷，後續歷經了多次股權變動。缺乏高質量運營，加上其他競争對手的壓力，雖然占據較好的地段優勢，但此前怡景中心城的運營成果並不突出。

時間來到2019年，領展以66億元全資收購了該項目，並花費2.86億元耗時一年多進行升級改造，改造内容包括項目軟硬件升級提升、商場定位重新規劃、優化環境和品牌内容招調等，最後于2022年1月重新開業，成為如今的領展中心城。

觀點指數認為，相比領展内地的其他項目，深圳領展中心城的地段優勢更為突出。該項目位于深圳中心區的福田CBD的會展中心站位置，是深圳地鐵1号線與4号線雙地鐵上蓋的商業項目。

從地圖上看，該項目距離福田高鐵站的步行距離僅400米左右，與福田口岸、皇崗口岸也僅約3公里。

來源：百度地圖，觀點指數整理

憑借着上述區位優勢以及便利的交通，去年通關後，領展中心城吸引了大批來内地消費的香港遊客，成為港人北上最直接的受益者。

面對來之不易的商業機遇，去年至今領展中心城在消費業态、客戶服務上都做了不少調整，力求更好地吸引和留住香港消費者。

據觀點指數了解，目前港人北上消費主要針對美食茶飲、娛樂休閑等業态，位于便利區位的商場、性價比高的山姆會員店等成為上述客群的必逛之地。

基于此，作為深圳少有的港資企業操盤運營項目，領展中心城在去年引入了不少特色餐飲、休閑娛樂品牌，更加符合香港消費客群的需求。

資料顯示，領展中心城去年至今除引入本幫江浙菜品牌吳莊、粵菜品牌珍祿等餐飲品牌之外，還專門打造了休閑體驗區域，區域内有常樂推拿、漣·泰式按摩、靜耳、啟然肌膚管理中心、農本方中醫診所等體驗業态。

數據來源：項目官微，觀點指數整理

官微數據顯示，截止目前，領展中心城的業态分類中，餐飲品牌數量占比達44%，是占比最高的業态，且超過了零售品牌的數量占比，後者占比為 43%。

此外，B1層升級而來的 “食加空間Foodie+”也于5月28日開始試營業，規劃上以“食”為引，構建出一個全新的多元社交空間，這意味着項目餐飲業态比例将進一步上升。

觀點指數認為，領展中心城業态調整背後，除了迎合港客消費趨勢外，也有滿足福田CBD商務客群、家庭客群相關消費需求的考慮。

除不斷豐富業态品牌外，針對香港消費者在内地消費可能會遇到的問題，以領展中心城等為代表的商業項目也有相關的解決對策。

如為提高香港消費者支付的便捷性，領展中心城已與AliPay HK、WeChat Pay HK等支付平台進行合作，此外還提供跨境手機免費Wi-Fi等服務，滿足上網需求，這些給項目吸納和留住客群起帶來了正面影響。

但需要關注的是，雖然目前領展中心城受惠于資産改造升級、港人北上消費等因素，獲得不錯的業績表現，但能否在市場競争中保持長久競争力還存在較多不确定性。

首先，雖然港人北上熱度依然居高不下，但這類消費者多為目的性消費，若後續消費習慣改變，領展中心城或将失去相當部分的主力客群。

基于此，觀點指數認為，領展中心城在提高項目對香港消費客群吸引力的同時，還需發力穩固深圳福田本地客群。

其次，回到區域商業發展層面，福田CBD商圈作為深圳商業密度較高的商圈，分布有領展中心城、深業上城、皇庭廣場、福田星河COCOPark、卓悅intown、中洲灣C Future City、KKONE等諸多項目。因此，從市場競争角度來看，未來領展中心城面臨的競争壓力也不小。

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