觀點網 新世界發展的香港北部都會區發展計劃，再找來兩位幫手。

他們都是來自深圳的國央企，展現出該企業在這座一線城市積累打的深厚“人脈基礎”。

在“深港融合”大前提下，雙方正抱團在兩地過渡地帶尋找機會。過去，北部都會區地處新界北部，由于各種原因長期遠離于主流發展規劃視野。香港本土開發商提前收購囤積了大量農地，卻難以妥善開發。

如今機會來臨，大家一拍即合，進展迅速。

5月16日消息，新世界發展與深業集團簽署戰略合作協議，将共同研究及開發北部都會區内的創科及其他房地産項目，具體所涉土地項目未有披露。

而不足10天前，新世界發展于5月7日與招商蛇口簽訂《北部都會區粉嶺北項目合作協定》，計劃共同開發香港粉嶺北新發展區最大商住項目。據了解，此次合作聚焦于粉嶺/上水新市鎮附近，一個地盤面積達15萬平方呎的商住項目。

北都機會

北部都會區規劃源自香港前特區行政長官林鄭月娥，于2021年10月發布的《施政報告》。

資料顯示，北部都會區發展區域包含元朗區和北區兩個地方行政區，占地面積約300平方公里，以香港北區（尤其是粉嶺、古洞、羅湖），以及元朗區北部及洪水橋為主。

規劃以“産業帶動，基建先行”為主軸，圍繞北都公路、十一号幹線、屯門繞道等重點基建項目，以及多條鐵路項目，将北部都會區自西向東劃分功能區為高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及産業區及藍綠康樂旅遊生态圈。

北部都會區被視為香港未來發展的新引擎，設計為未來二十年城市建設和人口增長最活躍的地區。整個計劃預料會在20-30年内分階段實施，全面發展後預測可提供約92.6萬個公私營房屋單位，整體容納超過250萬人口。

然而，北部都會區境内不少可供發展的土地，其實掌握在以新世界發展、新鴻基地産、長實集團等為代表的香港本土主要發展商手里，且受制于冗長的改規流程，長年難以啟用。

據粗略統計，它們在新界持有不少于1000公頃的農地。以新世界發展為例，截至2023年6月30日，該公司持有合共約1636萬平方呎待更改用途的農地，其中約90%位于北部都會區範圍。按最新披露，該數據亦在1500萬平方呎左右。

如何調動這些開發商的積極性，成為特區政府順利推進北部都會區發展的主要突破口。

2023年6月13日，香港正式成立“北都辦”全力推進北部都會區的建設，同年10月發布《北部都會區行動綱領》，明确2024年或之前完成新土地項目規劃，2027年或之前啟動收地程序，最遲2032年完成40%土地平整工作及落成40%新增單位。

随後，香港政府在2023年年末率先宣布放寬北都原址換地的申請門檻。

在此之前，香港政府也嘗試提出多項具針對性措施，以推動地區内土地解綁。事實上，在“北都計劃”公布一年之内，香港發展商對北部都會區的大型住宅規劃申請，就達到8萬個住宅單位。

其中，新世界發展申請的項目就包括元朗區牛潭尾、荣基村及練闆村的三幅農地，三個項目應占總樓面面積合共約356萬平方呎，預計可提供近8000個單位。

作為在北都擁有最多農地儲備的發展商之一，新世界發展在釋放北都農地價值上，也是同業中走得最快的一個。

據港媒統計，連同“土地共享先導計劃”在内，新世界發展過去3年内已先後提出元朗唐人新村、新田一帶9宗農地改規申請，合共涉及土地面積1270萬平方呎，約2.3萬個單位的供應。

然而，如此大規模住宅項目的同時規劃興建，同時又涉及産業導入的問題，卻在客觀上超過港資開發商的作業規範和實際能力。

于是，尋找合作方成為迫在眉睫的問題。

深圳朋友

新世界發展所借助的外部力量，就來自與香港一河之隔的深圳。

資料顯示，占據北部都會區較大面積的元朗，是香港十八區中位置最西北的區域，而同樣為重要組成部分的北區則為香港十八區里面最北的區域。

兩個區涵蓋了香港和深圳的全部陸路交界，文錦渡、羅湖、沙頭角等七個跨境陸路口岸都坐落在兩區境内。深圳企業參與北部都會區建設，有地理上的天然便利。

與新世界發展首先達成合作的是華潤置地。

2022年10月華潤置地曾宣布，分别與恒基地産、嘉華國際、新世界發展、信德集團簽訂《戰略合作協議》，推動研究粵港澳大灣區潛在的土地資源及地産項目，其中一個重點方向便是香港北部都會區。

2023年12月27日，新世界發展正式與華潤置地簽訂香港首個《北部都會區項目合作協議》。

根據協議，合作内容為2幅位于元朗南一帶“高端專業服務和物流樞紐”區域内，占地近15萬平方呎(約1.4萬平方米)的土地，兩幅地塊預計可建樓面面積共約72萬平方呎(約6.7萬平方米)，能提供約1800伙住宅單位。

半年後，新世界發展與招商蛇口簽訂類似的協議，瞄準粉嶺/上水新市鎮附近，一個地盤面積達15萬平方呎的商住項目。該項目總可建樓面面積超過100萬平方呎，商業樓面達18萬平方呎，預計明年初開工，建成後将成為區域内最大型的商住項目。

算上最新簽約的深業集團，目前與新世界發展就北部都會區達成合作的企業達到3家。他們都是來自深圳的國央企背景房企，且具有廣闊的包含地産發展、産業園區開發與運營、城市物業服務等的綜合性業務範疇。展現出該企業在深圳深耕的結果。

資料顯示，過去十余年來，“深港融合”經歷了從民間自發到官方參與、從經濟合作到空間整合的變化。兩地企業互相交流，形成經濟上的聯繫。

據了解，新世界發展自2015年通過境内主體新世界中國開始重新布局大灣區，深圳則是其投資活動的主要目的地之一。

據透露，截至2024年初，新世界中國在深圳的投資總額已經超過500億元。現時已落地的重要項目，包括前海周大福金融大廈、位于太子灣的K11 ECOAST兩個商業物業。

除此之外，新世界還在深圳布局有龍崗188工業區城市更新項目、西麗新圍工業區項目及光明光僑食品廠項目3個舊改。

這些項目逐步實現的過程，令新世界發展與深圳政府和當地企業建立起良性的信任關繫。

同時，作為推進“深港融合”的重要一環，北部都會區亦被認為是港深“雙城”都市圈建設的關鍵性一步，港資和内資開發商都不可能缺席。

因此，當新世界發展急需為“北都計劃”尋找幫手，誰最有資格、能力搭上列車，答案不言而喻。

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