3月6日，由深圳中原地産舉辦的“穿越周期，探索深圳辦公新機遇”——2024年寫字樓發布會圓滿結束，此次發布會邀請了五十多家品牌開發商代表及媒體伙伴莅臨現場。中原地産（中國内地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，目前整體經濟呈現進中向好的态勢，随着各種政策利好因素不斷釋放，市場預期信心将逐步恢復。發布會上，深圳中原工商鋪部寫字樓一部總經理田慧女士針對本次主題作全面匯報，主要回顧了2023年深圳辦公市場的表現，同時展望2024年在政策等多重利好的加持下，深圳辦公市場發展的全新可能。
深圳中原地産管理層合影
中原地産（中國内地）華南區總裁兼深圳中原總經理 鄭叔倫先生致辭
深圳中原工商鋪部寫字樓一部總經理 田慧女士分享報告
2023年深圳寫字樓市場弱復蘇，成交分化明顯
2023年深圳寫字樓市場批售面積30.5萬平，供應量為近十年最低。去年一手成交套數2463，較上年下滑18%，成交主要集中在南山、福田、寶安等核心區域。二手成交套數及面積有所增長，福田成交面積占全市37.3%，成最熱門區域。
買賣市場整體呈上升的趨勢，成交核心以價換量
據深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年寫字樓一手成交套數同比上升107%，成交面積同比增長144%，買賣客戶需求主要以大面積段為主。二手辦公成交主要集中在核心區域，且市場價格回調明顯，成交套數同比增長17%，成交金額同比增長72%。田慧特别指出，得益于去年9月“限外令”的取消，2023年深圳寫字樓市場一個很明顯的特點是香港客戶數量的增加，例如福田區的荣超經貿中心便是由香港客戶拍下。
租賃市場“量增價跌”，中小企業需求活躍
2023年深圳寫字樓租賃成交套數同比增長41%，租金價格同比下跌14%。中小企業成為了深圳寫字樓租賃市場的主力需求，但由于目前經濟運行仍處于恢復期，部分企業租賃決策較為謹慎，消費降級導致預算持續收縮，小面積、低租金的需求相應增加。
核心區域爆滿，行業需求分流明顯，甲級寫字樓價格重回10年前
2023年深圳甲級寫字樓租賃熱門區域，主要以福田CBD、南山科技園、羅湖筍崗等配套設施較為完善的區域為主，跨區選址推動了多中心的格局形成。貿易、物流與零售需求強勁，成為深圳甲級寫字樓市場的支柱性行業。據深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年深圳三大核心區域——福田、羅湖、南山的寫字樓租售單價，相較于歷史最高均有20%以上幅度的下滑，租金重回“1”時代，買賣回到“3”時代。
大宗交易異常活躍，投資情緒持續回升
發布會上，田慧分享了去年寫字樓市場大宗交易的部分成交案例，其中提到，2023年深圳寫字樓市場大宗交易成交量顯著增長，成交宗數同比增長83%，面積同比增長364%，全年吸金253億，同比增長49%。但市場價格有所下行，2023年平均單價3.7萬/平米，同比下跌9%，不少租賃客戶轉成買賣需求，低價入場。
2024年市場展望：政策利好與供需關繫雙重刺激，帶來深圳寫字樓市場新機遇
田慧指出，2024年度深圳寫字樓市場将迎來三方面機遇。首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客戶積極入市，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63億元，較2022年全年成交宗數近乎翻倍，金額大幅提升近9倍。寬松的市場環境、優惠的稅費及貸款政策等，令投資市場更活躍，預計2024年香港客戶的比重會穩定增長。
其次是供應端，新增寫字樓供應主要集中在超總、前海桂灣片區，優質項目受關注。且全市供應量創歷史新高，核心區一手買賣供應在逐漸減少，非核心區域壓力山大，價格下調勢在必行。
最後是需求端，寫字樓長期穩定的投資回報率吸引中長期投資客紛紛入場，以福田中心區的寫字樓、公寓、住宅三類産品為例，寫字樓租金回報率遠超居住類産品；同時，核心區域絕對的低價和較低的空置率成為大資金避險的優選，非核心但便捷的交通和較低的租金令中小的企業承租活躍。
“從去年開始，政策面與市場面都在持續釋放積極信号，多方信心加倍回歸，深圳寫字樓市場必将迎來更多的可能性和發展機會。2024年，深圳中原也将抓住每一次機遇，通過高效分析、資源整合，促進深圳辦公市場的繁荣和穩定發展”田慧總結道。
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