觀點網 接近月末，金地集團推進已久的銀團貸款又有新動态。

2月26日晚間，金地集團公告稱，為了滿足金地物業公司發展需要，深圳市金地物業管理有限公司（下稱金地物業）向招商銀行深圳分行申請25億元授信額度，授信期限最長不超過三年。

此前一日，金地集團招商銀行簽訂了最高額不可撤銷擔保書，為上述融資事項提供全額連帶責任保證擔保，擔保本金金額不超過人民币25億元，此次擔保期限自擔保合同生效之日起至債務履行期限屆滿之日另加三年止。

上述貸款的消息早在2023年12月就已流傳，金地集團當時拟以北京金地中心作為抵押申請一筆經營性物業貸，此外還以物管公司金地智慧服務集團的股權向銀團申請質押融資，規模接近70億元。今年2月22日，市場消息還提及，金地的銀團貸款已獲得福田區政府支持。

如今金地物業25億元相關授信的披露，基本預示着金地集團将完成銀團貸款的一部分。另一部分經營性物業貸，目前尚待更多消息流出。

觀點新媒體查詢，金地集團在即将到來的3月份會有3筆公開債務到期，涉及余額41億元。而自去年底到現在，該公司陸續通過出售深圳福田環灣城項目股權、尋求銀團貸款等方式，套現了32.51億元並獲得25億元授信，這一定程度上令其現金流壓力有所緩解。

25億融資額度

從最新公告來看，這筆融資共涉及三個主體：申請授信的金地物業，以及提供增信的金地集團，和金地集團子公司東莞市金地房地産投資有限公司（下稱東莞金地）。其中，金地集團、東莞金地分别持有金地物業99.75%、0.25%股份。

公告約定，金地物業向招商銀行深圳分行申請25億元授信額度，授信期限最長不超過三年。對應的增信方式包括：金地集團為融資事項提供全額連帶責任保證擔保，擔保本金額不超過25億元；金地集團及東莞金地為融資事項全部債務提供質押擔保，擔保本金額不超過25億元。

金地集團表示，本次擔保在股東大會授權董事長對公司150億元擔保額度事項的授權範圍内，無需另行召開董事會及股東大會審議。公司為項目公司的融資提供擔保是為了使其獲取足夠的營運資金。截止目前，項目進展正常。預計項目公司未來具有足夠的償債能力。

至2023年11月底，金地物業資産總額約為63.78億元，負債總額約為52.87億元，資産淨額約為10.92億元，資産負債率約為82.9%。于2023年1-11月，金地物業實現營業收入69.66億元，淨利潤為1.4億元。

市場意見目前傾向于将金地物業此番申請的25億元授信與前不久的一筆銀團貸款關聯起來，並認為這是貸款的一部分。

去年12月财新曾報道，金地集團正抵質押旗下資産申請70億元銀團貸款，包括以北京金地中心作為抵押，申請一筆經營性物業貸，由招商銀行牽頭，其他參團銀行包括工商銀行、農業銀行、交通銀行；另以物業管理公司的股權向銀團申請質押融資。

今年2月22日消息稱，金地集團正在洽談中的70億元（約合 9.82 億美元）銀團貸款融資事宜，已獲得深圳福田區政府支持。其中包括以物業管理子公司股權為抵押申請25億元（折合約3.473億美元）貸款。同時還在與交通銀行洽談，尋求以北京金地中心為抵押申請43億元貸款。

時隔數天後，上述融資方案已有部分落地，但相較于此前流傳的版本已有所不同：金地物業作為申請主體申請25億元銀行授信，金地集團提供連帶責任擔保，同時金地集團及東莞金地提供股權質押擔保。

東莞金地成立于2003年6月，主要涉及金地在東莞項目的開發建設工作。觀點新媒體了解，東莞金地最早可查閱到的項目主要是東莞金地格林小城，于2004年建成，物業公司正是金地物業。近年來該公司還開發了金地·琥悅、金地湖岸風華公館等項目。

但考慮到金地物業是金地集團直接及間接持有100%股權的控股子公司，也並非上市平台，實際上金地物業可以通過償還股東借款、富余資金調用等方式，将資金轉到金地集團名下。因此，這在本質上相當于金地集團用物業平台做了一筆貸款。

市場人士也對觀點新媒體表示，此次金地物業獲取的資金，是可以全部用于償還公開市場債務。

至于市場流傳以北京金地中心為抵押物申請經營性物業貸，目前尚沒有更多動态。1月份金地集團管理層曾透露，銀團貸款要求參團的銀行都審批才能落實，該事項仍在進程之中。

信用線

自去年開始，金地集團對于資金的渴望就已擺上台面，此次達成的25億元授信，或許只是金地融資棋盤下的第一子。

觀點新媒體此前報道，去年金地集團就先後将北京市大興項目、蘇州金地廣場項目、曲江新區金地廣場項目、北京金地中心項目等資産進行經營性物業抵押貸款融資。

此外，除了上文提及近70億元銀團貸款，去年12月29日，金地集團還宣布将深圳福田區核心項目的股權出售。

當時金地集團公告稱，為快速回收項目投資現金流，提升公司現階段流動性水平，将與深圳福田建設一同，将各自持有的深圳市金地新沙房地産開發有限公司51%和49%股權，全部轉讓給福田投控。本公司通過交易應收取的總交易對價約32.51億元。

交易所涉及的項目是福田區舊改項目環灣城，計劃投資約達249億元，總體量約70.9萬平方米，規劃住宅、公寓、酒店、辦公、購物中心等業态。去年9月16日，環灣城開盤錄得286套認購，去化率71%，對應銷售金額46.9億元。

今年2月7日，金地旗下代建公司金地管理還接受委托，對深圳環灣城項目進行全過程管理，負責項目的代建及代銷工作。為此福田投控将向金地管理支付約3.96億元的管理服務費用，再一次體現了國資股東對金地的支持。

回收項目投資現金流後，金地集團的流動性得到一定提升，今年1月該公司便如期兌付“21金地MTN001”本息15.58億元，這也是年内到期的首筆公開市場債務。受到消息提振，金地相關存續債券價格過去一段時間内也出現飙升，比如“21金地01”在1月底價格曾逼近95。

而今年金地集團也将面臨債務集中到期的挑戰。

具體看到期債券方面，觀點新媒體此前報道，除已兌付的“21金地MTNO01”,金地集團半年内到期（回售）的債券本金規模共計76億元，2024全年内到期（回售）的債券本金規模仍有106億元和4.80億美元。

僅3月份，金地就有2只中票、1只公司債到期，涉及發行規模47億元，余額41億元。

金地集團2024年應還債券一覽

數據來源：觀點指數、企業公告

前不久，金地集團表示，将于3月1日支付“21金地01”自2023年3月1日至2024年2月29日期間的利息。本期債券發行總額為20億元，票息3.93%；債券期限為5年期，附債券存續期第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

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