北京，2023年11月16日 戴德梁行聯合其他機構于今日發布《中國REITs指數之零售不動産資本化率調研報告》第四期。

本期調研延續了以往的研究思路，以問卷的形式邀請業内40余家領先的不動産投資專業機構與行業專家參與調研。調研報告通過不同維度分析了受訪者對于不同城市零售資産在大宗交易市場中對于資本化率的專業判斷，並參考新加坡、中國香港REITs收購内地零售物業時公開披露的交易信息，為零售不動産大宗交易及公募REITs資産定價提供了一份參考基準。

新加坡、中國香港REITs在内地大宗交易集中在一線、新一線城市

2019年以來，中國香港REITs内地零售物業收並購/上市交易共6單，大宗交易主要集中在2019年、2021年。領展為港交所REITs最大内地零售資産買家，其收購主要集中在一線城市購物中心資産。新加坡REITs内地零售物業收並購共8單，大宗交易主要集中在2019年、2020年。凱德中國信托為新交所REITs最大内地零售資産買家，其收購主要集中在新一線、二線城市購物中心資産。

零售物業投資關注度明顯提升，購物中心最受投資人歡迎

從城市維度來看，北京、上海零售不動産受投資人關注的比例最高，體現了市場對北、上兩座城市的投資偏好；關注度最高的前6名新一線城市分别為成都、杭州、南京、武漢、重慶、西安，而杭州、成都穩居非一線城市關注度首批位；受經濟形勢不确定性等多重影響，多數投資人傾向于選擇市場更為穩健的一線城市作為首要投資目的地以降低投資風險。

從資産類型來看，投資關注度按業态排名：購物中心＞社區商業＞奧特萊斯＞百貨商場。購物中心是所有零售細分業态中投資人較為青睐的投資標的，主要考慮到購物中心運營、建設較為標準化，交易流動性相比其他細分業态更高。

一線城市投資人要求購物中心資本化率均有所擡升，投資者多持有謹慎觀望态度

北京、上海、深圳核心區購物中心的資本化率在一線城市中較接近，分别為4.5%-5.3%、4.6%-5.4%、4.6%-5.4%；廣州核心區購物中心資本化率為4.8%-5.6%，同城市中非核心區的項目資本化率比核心區高出約30-50bps。新一線城市購物中心的資本化率為5.1%-6.8%。

消費基礎設施REITs推出有望提振信心

與處在加息通道的海外市場相比，中國内地保持較低融資成本優勢，中國央行貸款市場報價利率（LPR）持續下降，五年期貸款市場報價利率降至4.2%的歷史新低。低利率環境吸引人民币基金，如國内險資，加大對不動産投資的配置。雖降息有利于提振經濟修復預期，但投資人短期内仍持觀望情緒，同時，針對不同城市級别，投資者對低線城市表達更謹慎的投資态度。

戴德梁行估價及顧問服務部高級董事、資産證券化業務負責人楊枝表示：“公募REITs在國内的發展逐漸成熟，年初國家發改委發布的236号文中也首次将消費基礎設施納入REITs試點範圍。随着經營情況向好，以及退出路徑更加多元化，投資人對零售類資産的投資關注度顯著提升”

戴德梁行北京公司負責人、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示：“我們希望在中國内地基礎設施REITs市場快速擴容之際，通過研究分析不動産大宗交易最新市場狀況，揭示REITs底層資産定價邏輯和規律，為基礎設施REITs市場及長期健康發展提供有益的參考借鑒。”

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示：“消費基礎設施REITs的推出，促進了非一線城市零售不動産打開退出通道，投資人對新一線城市零售投資機會關注度顯著提升。”

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