觀點指數 步入2023年，房地産市場出現積極轉變，一季度财報來看，部分房企歸母淨利潤等指標實現同比增長，合同負債淨值上升，意味着銷售有所好轉。同時，信貸收緊的動作已遠去，企業得到短暫"恢復"。
地産行業經歷了前所未有的挑戰，目前收入擔憂、融資缺乏等預期因素依舊存在，傳統的地産開發業務如何在不過度依賴高息負債的情況下穩健推進？地産深入變革中，相關行業如何抓住資本機遇提升發展？未來調整還會持續，新的發展模式、新的行業格局将會是怎樣的？住宅業務之外，産業物流、商業、康養、物業服務、數字科技等更多賽道将會帶來什麼樣的發展機遇？如何把握？
觀點指數研究院結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地産及新經濟地産各業态各環節的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2023博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2023中國房地産行業發展白皮書》，與各方企業共謀劃，同成長。
以下為白皮書節選，更多請查閱《2023中國房地産行業發展白皮書》閱讀原文。
銷售回顧：投資信心增強
上半年權益銷售 2.3 萬億，銷售均價同比上升 1%
1-6月，前 100 房企實現累計權益銷售額22980億元，同比下降 4.7%。中海、保利發展和萬科占據前三甲，分别錄得權益銷售金額1675.6 億元、1657.5億元以及1325.6億元，其中中海和保利發展同比分别上升 30.1%和 17.4%，萬科同比下降 5.3%。
從上半年權益銷售的增長率來看，增長較快的民企僅大華集團一家，其余主要是央國企，另外，綠城中國上半年權益銷售額增長亦達到39.7%。
銷售均價方面，6月前100 房企錄得全口徑銷售金額5378億元，銷售面積3218萬平方米，銷售均價為1.67萬元/ 平方米，較5月下降3.4%，較去年6月輕微上升1%。
數據來源：觀點指數統計及整理
二手房銷售價短暫回升再現下跌，市場預期仍待修復
從上半年的房價走勢來看，市場發展趨勢尚不明朗，盡管上半年新房銷售價格基本保持上升趨勢，但需求在 3-4月集中釋放後保持低位，五一、端午等假期節點的看房、成交量未有明顯上升。
數據來源：國家統計局、觀點指數整理
二手房銷售價格短暫回升後再現下跌，或意味着房價“擠泡沫”的過程仍在持續。觀點指數認為，新房市場的價格上升，一定程度上是部分高端、豪華項目的暢銷所支撐的；而二手房市場的發展趨勢則更能反映首次購房的剛需和置換類改善型需求市場的情況。
早前更有消息傳出，二線城市将全面取消限購。觀點指數認為，當前房地産市場實施精準調控，全面放開限購的可能性較小，放寬限購區域或調整限購規則引導市場需求流向特定區域的可能性更大；但該消息亦反映出，市場仍期待強有力的政策刺激。
投資信心增強，金融支持力度加大
疫情管控放開後，房地産市場投資信心增強，在春節過後的 3 月表現更加明顯，但由于當前房地産投資區域集中，整體規模收縮，疊加銷售仍處于低谷等因素，房地産投資開發資金規模未有明顯提升。
數據來源：國家統計局、觀點指數整理
另外，土地出讓收入的下降亦反映出房地産投資規模的下行趨勢。據财政部公布的數據，2023 年1-6 月國有土地使用權出讓收入18687 億元，同比下降20.9%。
各地正在探索通過金融保障提高房地産的投資信心，如連雲港在保障商品房正常交付的前提下，合理釋放監管資金用于開發項目運營。廣州在加快開展保函置換預售監管資金業務。發改委《關于進一步抓好抓實促進民間投資工作努力調動民間投資積極性的通知》則提出從促進民間投資引導專項、搭建民間投資問題反映和解決渠道、健全保障機制等方面激發民間資本投資活力。
LPR 下調，首套房貸利率最低 3.6%
6月20日的LPR數據顯示，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。LPR下降10BP，貸款利率進一步下降。目前首套房貸利率最低已降至3.6%，據觀點指數監測，珠海、清遠等城市已經執行這一最低利率。
從住戶中長期貸款變動來看，4、5月商品房銷售總額超過1.9萬億元，但同期住戶中長期貸款額僅新增528億元，意味着貸款購房數量銳減，全款購房占據當下購房市場的主流，而全款購房者通常更青睐于高端産品。
從當下商品房銷售熱點闆塊和熱門項目的情況亦可以發現，當下高端項目去化相對順利。
數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理
代建管理：專業細化
政府代建釋放政策動能，提升專業度成立身根本
報告期内一些地方出台代建項目政策文件，出台背景是在實施代建過程中，因代建單位服務水平參差不齊等原因，造成部分項目單位選擇代建方式的獲得感不強，市場上優質企業參與代建的積極性不高，代建制度作用有待進一步發揮。實施項目代建制對加快政府投資項目建設、提高項目建設質量有較為明顯的作用。
對代建企業而言，獲得政府代建項目需要具備實力，這也倒逼企業進一步提升專業能力、優化管理流程等。如綠城管理、碧桂園等企業在項目中使用科技賦能，從而提升整體建造水平。
而商業代建收費則是另一套邏輯。中原建業提供代建服務並允許項目擁有人使用“建業”品牌銷售，從而收取基礎管理服務費和溢價管理服務費。其中，基礎管理服務費主要按照在管項目建築面積乘以每平方米預先協定費率計算；溢價管理服務費即若銷售所得款項超過售價目標，則收取超出金額的10%-20%作為溢價管理服務費。這類收費方式給代建方帶來不錯的效益。
新拓項目以商業合作住宅為主，多元化趨勢漸顯
合作類型上，據觀點指數不完全統計，10家樣本企業在項目獲取上呈現出多元化的特點，即項目類型有住宅、公建、保障房、社區等。觀點指數認為，這和企業自身基因、定位和市場趨勢息息相關，有的是母公司專注于做住開業務，該類代建經驗豐富；而部分則是母公司是綜合性較強的企業，定位上更傾向于做公建或者産業園項目。
期内，新簽的項目主要集中在住宅，其次是少量的公共建築。
需要關注到的是，一些産業園項目，業主則希望代建企業能夠做好運營管理，比如招商引資、物業服務等方面的輸出。可以看到，業主需求已不再局限于建造項目，還對代建完成“前端+後端”的需求有所提高。未來代建在保持輕資産屬性下，通過流量整合，實現資産的開發、變現、持有運營、增值等場景化服務業務閉環。
觀點指數認為，未來代建增長放量到一定程度時，營收對規模擴張的增長依賴将放緩，“重服務、代運營、可持續”的特點會愈發突出。
數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計
核心城市需求不減，區域結構性機會仍在
據觀點指數不完全統計，上半年代建項目動态主要以東部城市為主。該區域城市需求旺盛，其背後是人口巨量聚集和城市水平提升，以及舊改所帶來的一繫列項目建設機會。
據觀點指數觀察，一些具有區域優勢的企業在本地會有獲得代建項目的更大優勢。如德信地産在湖州獲得武康街道兩個地塊項目，藍城集團在湖州獲得一個項目，華潤置地和萬科在深圳均有新增代建項目。
觀點指數認為，聚焦于某個區域或一些三四線城市的代建企業還是有生存空間，主要是這些企業在該地有信息優勢，充分了解當地市場，資源整合能力較好，並且與政府建立了長期的信任，項目流程效率高。
數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計
地産金融：周期變革
定增密集展開，穩定易擴增難
2023 年年初，多家房企宣布今年的定增計劃，截止至6 月26 日，據觀點指數統計共有招商蛇口、中交地産、保利發展、福星股份、大名城、陸家嘴等6 家企業獲得定增批準。上述六家房企此輪定增募資總額共計349.9 億元。
2022 年年末，證監會發布調整優化房企股權融資方面的五條措施，恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地産企業境外市場上市政策、積極發揮私募股權投資基金作用。
值得關注的是，股權融資在國企和民企間的分化依舊顯著。 前述的六家獲批定增的房企中，僅福星股份和大名城為民企，募集金額分别為13.4億元和25.5億元，兩者之和勉強與國企持平。
盡管政策端支持力度較大，但是優質投資者難尋，資金呈現遠離地産的傾向。觀點指數認為，存量時代的資金流出 是必然規律，歐美及日本的房地産行業在同時期也經歷同 樣的問題。當前需要依靠不動産創造一片具有增長潛力的 “藍海”，固有思維勢必會被市場所淘汰。然而，産業正處于新舊發展模式的磨合期，投資者對房地産行業的歷史債務仍存顧慮。定增計劃能否實際募資成功是未知數，定增成功能否真的改變項目現狀同樣是未知數。
資本退潮：多家企業駛入退市邊緣
據Wind數據統計，當前旭輝控股、世茂集團、佳源國際控股、當代置業、力高集團、花樣年控股、中國恒大、中國奧園、祥生控股、大唐集團控股、陽光100中國等十余家房企處于停牌狀态。上述房企停牌的原因多是無法按時發布财報，融創中國、佳兆業、合景泰富等房企現階段已通過補發年報實現復牌。
由于退市條件有所不同，A股房企大多數企業的棘手問題在于過低的二級市場價格。觀點指數認為，除了較少數房企經過重組或者債務化解成功復牌外，更多的房企則已經被實施退市或正在退市的路上。
房企退市或被摘牌，從當前市場前景來看扭轉難度極大。在行業調整與存量時代的宏觀環境下，部分企業的持續經營能力與投資策略确實存在問題，且出現明顯的盲目擴張迹象。
上半年償債高峰已過，分化現象不容忽視
2023年上半年，房企境内債務到期規模約3028億元，約占全年行業整體債務到期量的46%。這與往年的結構類似，房企下半年的債務壓力相對較大。各個房企對于境内債務的重視程度明顯變高，整體到期規模較大但相對違約規模在近期小于65億元。
境内到期規模並沒有境外集中，並沒有明顯突出的清償情況，但龐大的債務規模不容輕視。不僅如此，較為集中的展期事件，将當前的債務壓力轉移至2023-2024年，但信用風險並未完全消除。
數據來源：Wind，觀點指數整理
境外債權市場壓力猶存，資金狀況依舊悲觀
在債權市場中，美元債務償付的不确定性最高，而且境外債務過去曾是民營房企的“偏愛”，這在下行周期市場中，風險進一步提高。
對于出險企業而言，過去一段時間内其重組方案的推出取得了一些進展，但是只是緩解債務的展期手段，不具備可持續性。而銷售方面，則因為出險，品牌形象受到負面影響，疊加整體市場的低迷，銷售的恢復更為滞後，對于後續資本結構的可續性，帶來較大的不确定性。
觀點指數對當前房企的境外市場較為擔心，2022年1月至2023年6月，淨融資總額達到-733.6億美元，這一龐大的數量絕非短期就可以“回血”的。
數據來源：Wind，觀點指數整理
地産資管：鏈條進階
債權融資方式持續創新
2023年上半年，觀點指數收錄的地産資管主要融資事件合計29起，融資金額約3456億元（其中黑石房地産基金已獲2176億元的資本承諾）。這些資金主要投向商業或新經濟地産行業，如商業地産、物流倉儲、産業園和住房租賃等。方式涉及發行債券、IPO、設立基金或設立合伙企業等。
對比成本較高海外債，自貿區債券有着不一樣的優勢。自貿區債券市場介于境内市場和傳統離岸市場之間，在定位上具有獨立性，從目前的監管體繫來看，自貿區債可以視為境外債，不過自貿區債券較境内外債券有着更為靈活的募集資金用途。監管層允許發行人自由使用募集資金，可用于債務償還、補充營運資本和其他企業用途。
市場危機致優質資産折價出售，不良資産處置需求釋放
2023 年上半年，觀點指數收錄的地産資管領域並購事件共有12 起，總的披露金額約121.46 億元。城市商業類（商辦、酒店及公寓）有9 起，倉儲類有3 起。交易標的資産主要位于北上廣深、天津和甯波等地。
報告期内，陸續有商業地産企業在尋求市場機會，伺機擴張旗下版圖。
全産業ABS爆發，擴募後REITs進入發展新階段
2023年上半年，觀點指數收錄的主要ABS項目規模為358.17億元，共15只。其中已發行的有13只，規模為321.15億元。涉及到的底層資産類型包括商業、商辦、辦公、倉儲、住房租賃和産業園等。
随着2023年經濟開始復蘇，倉儲景氣逐漸回升，再加上監管層對優質地産債的信用加持，市場信心有所恢復，倉儲類ABS迎來合适的發行時機。同時，作為REITs的另一種替代品，其發行門檻相對較低，有利于處于培育期的倉儲資産獲取資金。
公募REITs方面，四只公募REITs擴募項目均完成定向募集，合計募資超50億元。擴募将是公募REITs未來主要的資金來源，一方面可以持續優化已上市公募REITs的資産組合，另一方面，房企手中的存量資産也可以持續穩定地退出，這也吸引了大批地産商積極發展公募REITs。
資産證券化機制逐步完善，消費基礎設施正式納入REITs試點範圍
資産證券化方面，交易商協會發布企業資産證券化基礎性制度，加強了該領域的信息披露水平，有利于投資者識别風險。同時，深交所發布保險資管公司開展ABS及REITs業務相關要求，拓展了ABS和REITs的業務主體，将資産證券化管理人的範圍擴大至符合條件的保險資産管理公司，這有助于向市場輸送保險資産管理公司豐富的投資和運營管理經驗。
3月24日，證監會發布的兩個文件均提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
但需要注意的是，那些拿地時間較早，成本較低，區位較為核心，經營時間較長的購物中心，在籌備REITs過程中若更換主體，可能會帶來高額的稅收。這並不利于上述優質資産進行公募REITs退出。反倒是那些並購來的，成本較高，有較大的退出需求的成熟購物中心，很可能會成為首批消費基礎設施公募REITs試點的資産標的。因此，能否吸引大量的優質購物中心上市，還有待觀察。
ESG發展：重要性顯著
ESG 重要性突顯，問題與挑戰仍需面對
從目前A股上市公司公布的ESG報告來看，大部分企業側重披露ESG相關的管理政策，對于執行方法和具體舉措，以及反映執行效果的數據則相對披露有限。當前，無論是企業還是投資者都明确政策的意義，但是如何因地制宜将其轉變為自己的具體措施尚需時日。
随着ESG投資的興起，以及綠色債券低成本的誘惑，"漂綠"問題逐漸滲透到資本市場。為吸引資金流入，部分機構與企業在産品投資策略中宣介符合ESG標準或綠色建築用途，實則並未在標的篩選過程中采納ESG相關策略。加之市場中ESG評價機構不同、評價結果各異，"漂綠"行為變得隐蔽而難以甄别。底層資産是否符合綠色建築標準、綠色債券的資金投向、呈現出的綠色産品屬性，均成為投資者選擇ESG標的的困難。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
注：樣本池為觀點指數跟進的61 家房企；標題中"ESG 報告" 指房企公開發行的" 環境、社會及管治報告"、" 企業社會責任報告"、" 可持續發展報告" 的統稱。
ESG所帶來的影響還有一個由投資者、融資人、合作伙伴以及建築材料供應商組成的生态繫統，共同構成了房地産價值鏈。雖然這些法律法規直接影響房地産開發公司，但與可持續性有關的報告和透明度要求必須在整個價值鏈上實現。
私募基金綠色投資異軍突起
實現行業綠色發展目標的關鍵之一，在于社會資本與低碳轉型的高度融合。産業低碳轉型所需資金龐大，目前缺口明顯，而社會資本的參與度更事關成敗。“社會資本”以民間的綠色投資、綠色基金等為主，包括綠色私募股權（PE）和綠色創業（VC）的投資基金。
私募基金包括PE、VC、私募證券投資、私募資産配置等基金。近年來，中國私募基金規模日益茁壯，成為民間資本中不可或缺的部分。而且，從産業投資策略的視角看，PE和VC的投資偏好符合綠色産業的生命周期。當前地産行業依然存在“重資産，輕運營”的現狀，這類基金的投資期限長、風險容忍度高，又貼近市場運作，具有積極參與投後管理的優勢。
另一個是時間問題，低碳轉型活動的技術不确定性高，其發展過程需要創新試錯，歷經多年才能出現成效。由這個角度看，PE及VC股權投資顯然是合适的轉型資金來源。特别是當前民企普遍出現融資匮乏的問題，想開展多元化賽道難度很大。不動産鏈條上的企業除科技園區以外，幾乎很難進入如新能源開發、儲能技術升級等領域。
觀點指數認為，從風險承受力和投資周期看，傳統的信貸、債券等融資方式難以匹配，而私募投資主體的匹配優勢明顯。
短期内綠色債券仍為綠色資金主要來源
從近5年的數據來看，香港市場逐漸成為全球最大的綠色債券市場之一，發展迅速。内地市場在2020年以後也呈現出較快的增長，但整體規模相比較低，且“綠色”理念的落地仍有較大空間。
觀點指數發現，當前房企及相關産業的綠色債券市場報告呈現出主體多元化與資金多樣化的明顯趨勢。
此外，若從綠色債券的募集資金投向來看，按氣候債券組織的分類方案劃分，在中國内地資金投放最多的是低碳交通領域，占2021年發行總額的33%，而建築部門只有9%的占比，再次說明房企發行規模偏低。若對比中國香港市場，建築領域是最大的資金投向，占37%。
領展和太古地産緊随港鐵，並列私營部門最大發行人，兩者均已發行基準規模5億美元的交易。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
注：港币與美元按歷史匯率進行換算
綠色建築進程加快，" 雙碳 " 前路道阻且長
綠色建築是當前房企綠色融資的最主要投資方向。同時， " 綠色低碳 "、" 綠色建築 "、" 智能樓宇 " 等逐漸成為衡量ESG評級的主要考慮因素。
然而，市場同樣對綠色建築表達了擔憂，也逐漸意識到潛在的危機。綠色建築、ESG投資理念和非綠色建築相比會産生一定的租金和資産價格溢價，在業内被稱為"綠色溢價"（GreenPremium）。經濟下行環境中，到底有多少投資人願意為此"買單"？可持續的動力是否會面臨挑戰？這些都是不容忽視的問題。
數據來源：企業公告，MSCI，觀點指數整理
社會治理披露不足，管理體繫有待提升
當前，房企對于社會層面的信息披露，主要集中于員工與捐贈兩個層面。
ESG投資的評判標準相對而言是軟性的，但對投資人來說，ESG投資所能帶來的利潤卻不能過于缺少量化。
目前，我國A股市場監管尚未出台強制的ESG披露框架。統計數據顯示，截至2021年末，25.18%的A股上市公司（不含北交所）披露ESG報告（CSR報告或可持續發展報告），近三年來一直維持在四分之一的披露比重。針對已發布的ESG報告分析顯示，不少數據在指標定義、統計口徑、可靠性方面都面臨較大的改進空間。
量化數據匮乏、披露標準不一致等難題，對于投資人來說都是ESG投資面臨的挑戰。投資人對投資標的的ESG表現評價，需要切實的量化數據支撐，例如考量企業的治理架構、董事會成員組成、員工福利和激勵措施、管理供應鏈環境和社會風險的能力等。
産業運營：復蘇未至
企業業績整體下滑，復蘇未如預期
來到2023年，因國内疫情防控政策調整，在世界經濟環境走向全面復常的情況下，國内外投資者對中國經濟在今年的全面復蘇均感到樂觀，相當部分投資者預測産業園作為承托中國産業發展的重要載體，是今年投資的“頂流”。
然而從企業數據上看，並不盡如人意。在觀點指數重點監測的産業運營企業中，有13家在期内完成了2023年一季度業績的公布，其中有8家營收下降。
數據來源：公司公告，觀點指數整理
工業用地供需起伏，城更産業地更受矚目
從全國工業用地出讓情況來看，2023 年上半年供應土地數量18932 宗，同比下跌1.54%；供應土地規劃建築面積108602.23 萬平方米，同比下降6.54%；上半年成交土地14629 宗，同比增長10.02%；成交土地規劃建築面積86521.29 萬平方米，同比增加2.26%。
除了普通的新地出讓外，值得留意的是，城市更新類的新型産業用地在今年受到了更大關注。
觀點指數在調研中發現，部分核心地塊被開發區發展初期進駐的“低效”企業占據，有些企業甚至涉及高污染，急待騰退和轉型升級。有關低效工業用地更新升級的政策應運而生，比如上海出台過《低效工業用地標準指南》，鄭州則出台了《鄭州市城市有機更新工作中新型産業用地管理辦法》。
未來在熱點地區拿工業用地時，特别是涉及“工改工”、轉型升級的地塊，除了園區的投資強度和财稅貢獻要達標之外，環境生态修復能力也可能成為考慮的因素，城市更新類的新型産業用地開發所需能力是多樣化的。
數據來源：Wind，觀點指數整理
産業園 REIT 全面承壓，退租陰影下首批擴募
上半年，除2023 年3 月上市的兩單REITs 外，其余25只公募REITs 均已披露2023 年一季報。按資産類型分，不同資産一季度的業績表現明顯分化。
從業績來看，交通出行需求進一步恢復，高速公路REITs業績整體改善；不過産業園REITs 表現較差，部分項目明顯受大客戶退租影響，同時招租落後于預期，再加上期内仍處于免租政策延續時間内，現金流修復仍需時日；其余類型的公募REITs 業績整體波動則不顯著。
有兩支REITs 均在期内出現了重要租戶的退租，較大面積的重要租戶提前退租和到期不續約嚴重影響了未來的現金流狀況，且招租情況難在短期改善，預期修復仍需時日。
招商蛇口産園REIT、中金普洛斯倉儲REIT、華安張江産業園REIT和紅土鹽田港REIT的擴募在今年上半年獲批並最終實現成功上市，4單項目實際募資總額超50億元，REITs擴募自此邁出關鍵一步，也標志着我國公募REIT市場愈發健康、成熟、可持續。
生物醫藥園仍火熱，但招商運營提升訴求加大
由于過去三年的新冠疫情，人們更加關注自身的身體健康，生物醫藥産業因而成為了市場中最受矚目的焦點，並由此進入了高速發展時期。
不過也要注意到，生物醫藥園盡管仍是産業園投資的關注中心，但供求端在今年有所變化。由于過去兩年生命科學産業的爆發性增長，園區租金水漲船高，吸引很多社會資本把舊工業廠房改成生命科學園區，供給實現爆發式增長，然而並不是所有地區都有發展生物醫藥産業的基礎，這時園區物業的去化就成了難題。
部分區政府希望産業運營方運用産業設施服務能力、資産管理能力幫助醫藥企業在昌平區的産業園紮根，更重要的是最終能幫助企業實現成果轉化。除此之外，還希望可以助力生物醫藥企業未來的融資、管理以及産品的研發、上市，任務相當繁重，極其考驗運營能力。
預計下半年的投資者将更看重園區出租的穩定性，如租期較長的工業廠房，涉及到環評、證照且生産研發設備難以搬遷的醫藥類産業園等，都會受到更大關注，且由于醫藥園有較強壁壘，因此租約較其他高新園區更為穩固。
物流投資運營：資本及時雨
行業加杠杆後遺症顯現，尋求權益資金降負債成主流
2023 年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有15起，披露總金額為317.7億元；其中債券發行7起，披露金額為40.49億元；基金設立6 起，披露金額為277.21億元；IPO 事件2起。
倉儲行業于疫情期間加杠杆過猛，其副作用于今年上半年漸漸顯現。前期的大量借款，部分于今年集中到期，這給其流動性帶來一定壓力。所以今年上半年的趨勢是，倉儲企業由債權融資轉向權益融資。這也迫使部分倉儲企業通過設立公募REITs、進行IPO或設立不動産私募基金等方式來降低杠杆水平，也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之間的通道。
國内外資本青睐中國倉儲資産
2023年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要並購事件有9起，涉及國内保險資本並購，國際資本並購，國内倉儲企業國際並購等。
目前國際上面臨着通貨膨脹、持續高息、地緣政治沖突等多種挑戰，國際資本投資風險較大。而中國境内是一個低息和穩定的環境，觀點指數認為，這是吸引國際資本投資中國物流資産的重要原因之一。
倉儲與産業一體化融合發展
2023年上半年，倉儲業與其他産業的融合趨勢較為積極，觀點指數收錄的動态主要涉及9個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的，在疫情期間也發揮了價值作用，為保供提供了物質基礎。而新能源汽車、光伏等近幾年逐漸興起，主要是受碳中和政策的驅動影響。
可以看到，倉儲業與各業态的融合，一方面将促進倉儲業的發展。另一方面，也是最重要的方面，倉儲業将促進融合業态的流通效率，降低流通成本，同時吸引同類型或産業鏈上下遊的企業，以形成産業集群。
增長後勁不足，稅收補貼對應跟進
據中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數，2023年6月份為50.7%，較上月下降0.6個百分點。整體來看，年初倉儲指數有較大的回升，但這幾個月來持續下滑，意味着倉儲業的增長後勁不足。不過，受益于強勁的消費需求，6月份的中國倉儲指數仍在荣枯線上。
政策端，财政部、稅務總局發布公告，從2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業自持的或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級适用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。其中，大宗商品主要是指農産品和農業生産資料，礦産品和工業原材料。預計這項減稅措施，能夠大大降低倉儲企業的土地使用成本，促進大宗商品的倉儲流通。
商業縱覽：復蘇緩行
商業 REITs 相關政策出台，消費市場穩步復蘇
2023上半年，疫情的影響已降至最低，商業市場迎來復蘇。宏觀層面，全國各部門和城市出台了不少政策意見，優化營商環境，促進消費商業的發展。其中，明确提出有限支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
觀點指數認為，以上政策的出台一方面将為商業地産REITs的發行提供新機遇，有助于盤活龐大的市場存量資産；另一方面也有利于恢復和擴大消費需求，商業地産企業能夠從中受益。
消費市場表現上，社會消費品零售總額累計值相對穩健。最新的6 月數據顯示，該項數值錄得227587.6 億元，相比去年同期增長8.2%，處于持續回暖的狀态中。
将視線聚焦到企業層面，全國50 家以百貨業态為主的大型重點零售企業零售額截至5 月的增長幅度為13.6%，今年以來均為正向增長。
頭部商業企業的業績增長更為明顯，恒隆地産上半年内地高端商場表現穩健，上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場的收入較去年同期分别增長23%和11%，上海以外高端商場的租賃收入也較去年同期增長11%；華潤置地上半年投資物業收入也十分可觀，租金約121.5億元，按年增長50.2%。
數據來源：中華全國商業信息中心，觀點指數整理
辦公、公寓成兩大投資熱點，上海穩居最受青睐目的地
回顧2023上半年，輕資産依然是行業的重要趨勢，但随着入局企業的增多，行業的競争加劇。
從輕資産獲取上看，樣本企業中，華潤萬象生活和碧桂園文商旅簽約項目數量最多，其次是印力集團、新城控股等。從中可以發現，目前市場上的優質項目資源更多是被頭部企業瓜分，這類企業掌握着更多的話語權。
與此同時，随着商業REITs相關政策的出台，部分樣本企業走上資管道路，意圖釋放旗下商業物業的價值。樣本企業中，以華潤置地和合生創展為代表，兩者均持有較大規模的商業不動産，且在商業資産證券化方面發力。
數據來源：觀點指數整理
從交易城市看，一線城市依然是商業大宗交易的主陣地，其中上海成為最受歡迎的商業資産交易目的地。客觀條件來看，上海商業物業租金較高，資産價值升值空間大，此外行業經濟的發展帶來的辦公租賃需求也較為旺盛。
商業地産下半場，輕資産與資管成重要方向
從交易資産類型來看，辦公類物業依然是市場上最受歡迎的資産，占比超過40%，其次分别為綜合體、商業及公寓、文旅，這也體現了投資者對資産的偏好。
其中，辦公樓作為保值性較強的資産，在資産大宗交易中占有重要的地位。而公寓類資産期内的熱度也有所上升，錄得多宗資産成交。
與此同時，随着商業REITs相關政策的出台，部分樣本企業走上資管道路，意圖釋放旗下商業物業的價值。但目前商業地産的資本證券化對于底層資産區位、租金收入、收益率等指標都有較高要求.這也意味着必須打造並運營好優質項目，才可能從資本市場上融到利率較低的長期資金。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
辦公空間：重塑盈利
寫字樓與共享辦公的更多可能
上半年辦公物業建設進程加快，寫字樓市場繼續迎來新增供應，推動辦公市場總存量面積的提升。數據顯示，目前一線城市僅廣州甲級寫字樓總存量面積低于1000萬平方米，上海以全市總存量面積1680萬平方米的規模位居首位。
辦公市場表現方面，一季度僅深圳空置率指標數據得到環比下滑，北京、上海及廣州受新增入市供應的影響，辦公市場空置率均出現不同程度的上升。
數據來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數整理
事實上，辦公空間服務商進駐寫字樓項目一定程度上推動了寫字樓的去化，穩定項目出租率水平。如去年WeWork進駐國際傳媒港項目，為上海徐匯濱江消化了9600平方米的辦公面積。
觀點指數認為，随着辦公物業新增供應的增長，辦公空間服務商與寫字樓項目之間将迎來更多的發展可能。但同時寫字樓存量增加、競争加劇，也更加考驗企業對辦公空間項目的去化能力。
數據來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數整理
企業實行多元化經營，空間租賃收入仍是主流
可以發現辦公空間服務商持續探索寫字樓項目，更多偏向寫字樓資産管理方向。
如寰圖在接受觀點采訪時表示，創立寰圖之初即希望以商辦資管的方式介入，聯合辦公只是作為進入這項業務的敲門磚；夢想加四大産品線涵蓋寫字樓資産管理、産業園資産管理、TOD辦公以及商改辦及城市更新。
但從企業披露的數據來看，目前多數企業的主要收入來源還是空間租賃收入。收入模式較為單一，這也是企業積極拓展其他附加業務闆塊的原因。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
企業新開門店數實現增長，城市分布分散度提升
新增項目入市方面，觀點指數選取 18 家辦公空間服務商作為樣本，監測今年以來共享辦公産品的開業情況。
據觀點指數不完全統計，今年上半年樣本企業共計新增開業22個共享辦公産品，新開項目數同比增長29.41%，相較于去年上半年，企業開店項目數有所提升。對于新開項目數量的增長，觀點指數認為主要是由于2022年疫情反復影響，共享辦公行業規模擴張放緩，而随着疫情的放開，商業活動回歸正軌，企業重整旗幟，持續探索行業可持續發展。
來源：觀點指數
上半年涉及新開項目的企業主要包括BEEPLUS、IWG、WeWork、辦伴、創富港、寰圖以及優客工場等企業。其中創富港開業項目數位居首位，新開項目數7個，貢獻占比達20.34%。從其新開門店城市分布來看，繼續深耕廣深兩城。
來源：觀點指數
新開門店城市分布方面，以深圳、上海、廣州為代表的一線城市依然是企業布局的重點城市，一線城市靈活辦公規模聚集效應明顯，其中深圳新開項目貢獻占比18.18%，位居城市首位。
對比2022年新開項目城市分布可以發現，今年上半年新開項目在城市選擇上分布更廣，同時一線城市關注度有所下滑，上半年一線城市新開項目數貢獻占比下滑至45.45%。
而以珠海、南京、武漢等為代表的新一線及二線城市重視度提升，企業發展重心從一線城市向新一級甚至是二線城市轉移的趨勢明顯。
負面情緒蔓延，企業虧損金額同比收窄
近期，辦公空間服務商辦伴陷違約潮。市場消息顯示，辦伴因拖欠物業租戶款項，在北京多處寫字樓租賃業務遭清退。
優客工場二級市場的股價表現同樣不盡人意。截至6月30日，優客工場股價收入0.56美元，離優客工場登陸納斯達克時的開盤價9.25美元/股已跌93.95%。
營收方面，WeWork、創富港以及堂堂加2022年全年營業收入都出現同比增長，漲幅分别為26.26%、7.85%以及10.25%。
淨利潤方面，2022年全年僅IWG和創富港實現全年盈利，淨利潤數值分别為3.2億英鎊以及0.46億元，相較2021年出現大幅提升。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
住房租賃：再造新高度
政策指引，金融機構積極布局長租市場
中央層面的發力重點在于鼓勵金融支持住房租賃市場發展。上半年推出的金融支持重點政策文件及工作包括《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（下文簡稱金融17條）以及不動産私募投資基金試點工作等。
金融17條中提及為租賃住房的投資、開發、運營和管理等全生命周期提供多層次、多元化的金融産品和服務體繫。融資渠道涉及銀行、資本市場等，覆蓋信貸、債券、REITs等多元化融資工具。由此拓寬住房租賃企業的融資渠道，推動行業金融化發展。
政策推動下，金融機構積極布局長租公寓市場。
數據來源：觀點指數統計
項目運營取得明顯成效
從觀點指數統計的數據來看，20家租賃企業平均出租率達91.37%，出租率超90%的企業占比80%，租賃企業項目運營成效顯著。
從收入情況來看，已披露2022年全年業績的6家租賃企業總營收為144.16億元，相較2021年的112.89億元增長27.7%。其中泊寓、有巢公寓、魔方公寓以及相寓營收均實現同比超10%的增長。
其中相寓2022年全年租金交易額163.30億元，實現營收56.47億，收入同比增長75.27%。
值得注意的是相寓全年收入占比已經躍升至我愛我家四大業務闆塊之首，2022年我愛我家資産管理業務闆塊收入占比達48.37%。我愛我家在業績說明會中表示，今年将會啟動相寓業務獨立分拆上市的準備工作。
數據來源：觀點指數統計
競自持項目能否成發行保租房REITs的突破口？
今年一季度已經上市的4只保租房REITs基于底層資産高出租率的支撐，整體運營平穩。其中華潤有巢REITs表現亮眼，一季度基金收入、EBITDA、可分配金額、出租率等多項指標數據都超過招募書預期。
在相關政策文件的推動下，地方保租房平台以及市場化企業正積極推動保租房公募REITs相關工作的開展，其中不乏金地商置、瓴寓、上海城投、青島房投等機構，預計保租房公募REITs數量和規模将得到進一步增長，推動行業自我造血能力的提升。
事實上，競自持項目籌備發行保租房公募REITs工作處于嘗試階段，推進過程中仍會面臨各樣挑戰，其中基于競自持項目高昂地價前提下的項目要達成收益目標正是難題所在。
資管企業集中布局長租市場
據觀點指數不完全統計，今年上半年貝殼、鐵獅門、匯盛國際、領盛投資、希爾頓集團、中國電建地産以及城璟租住集團均有布局長租公寓市場的相關動作。
随着越來越多資本進入，收購資産也成為企業或機構進軍長租公寓市場的重要方式。同時，由于市場表現穩步上升，更多投資者積極參與到長租公寓的大宗交易中來。
長租公寓市場收並購本質上是存量資産盤活的競争，更考驗企業對項目的運營管理能力。觀點指數認為，資方加碼進軍長租公寓市場，推動了行業構建良性競争環境的同時，也給租賃老玩家帶來新的發展機遇。憑借長租公寓運營管理經驗，老玩家有機會參與到資方投資的重資産項目運營管理當中。
來源：觀點指數統計
企業新開門店數顯著增長，中大型租住産品獲重視
據觀點指數不完全統計，今年上半年樣本企業共計新開業 59 個租賃項目，開店數同比增長 28.23%，剔除新增跟進樣本企業的影響，開店數同比增長 23.91%，開店項目數 較去年同期實現大幅增長。
其中，新開店企業涉及房企繫、酒店繫、創業繫等多種背景的租賃企業，新增入市産品囊括白領公寓、藍領公寓、服務式公寓等。
數據來源：觀點指數統計
上半年開業項目數量最多的租賃企業是安歆公寓，新開門店數12家，貢獻占比達20.34%。安歆公寓新開門店繼續聚焦在藍領公寓産品上。
從已經披露房間數的新開門店來看，小體量項目仍是開店主流，同時中大型項目重視度有所提升。
據觀點指數不完全統計，新開門店房間數在1-500套間的項目占比達55%，501-1000套之間的項目占比從14%上升至30%，千套以上的大體量項目則從占比12%提高至15%。
數據來源：觀點指數統計
城市選擇取舍，畢業供給潮提前來臨
城市選擇方面，對比2022年上半年新開門店城市分布，可以發現今年上半年樣本企業的新開門店在城市選擇上分布更廣。
從統計數據來看，上海基于其區域及商業環境氛圍等優勢，成為租賃企業開店的首選城市。今年上半年分布在上海的新開門店比重達18.64%，一線城市占比達45.76%。
相比去年，分布于一線城市的新開門店比重有所下滑，新一線及二線等重點城市的市場潛力逐漸受到重視，同時樣本企業對于租房熱門城市諸如成都、佛山、武漢、杭州等地的關注逐步加強。
同時，為迎接畢業季租房熱潮，業主租賃房源挂牌積極性波動上升，租賃企業積極部署項目入市工作。
據觀點指數觀察，畢業季期間重點城市租房需求集中釋放，為快速搶占畢業生客源，租金優惠政策以及畢業季相關優惠活動，成為企業吸引客源的有力抓手。
數據來源：觀點指數統計
文旅發展：新程再啟
海昌加快布局，復星旅文出售資産“補血”
上半年，海昌海洋公園動作頻繁，不僅是加快了項目的布 局，同時還加大了對 IP 的投入與産出。在IP的投入中，海昌與珠海碰碰狐、東映動畫合作，這兩者均是國際商品化的授權，IP的産出方面也僅是将IP價值附加在海昌運營的主題公園售賣的食物上，進而獲取相應的收益，如在上海和大連的海昌海洋公園中的航海王能量站，就是出售帶有該IP的食物、玩具等。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
而復星旅文上半年的動作較少，最主要是期内的兩筆出售，也即兩個度假酒店品牌以及愛必侬物業全部股權的出售。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
政策端加大力度促消費、投資與建設
據觀點指數統計，疫情防控大方向調整的政策頒布後，國家層面也加快復蘇出入境旅遊市場，其中包括全面恢復内地與港澳人員往來、逐漸放開國外旅遊團入境遊等。
觀點指數認為，《關于恢復旅行社經營外國人入境團隊旅遊業務的通知》所呈現的是一種信号，意味着政策利好将刺激文旅行業的需求從國内外雙向復蘇，此前因疫情沖擊而遭遇的入境遊“停擺”也将成為過去式。
同樣的，地方層面的政策也側重從消費端、投資端、建設端發力。部分省市在半年内進行了兩次消費券的發放，觀點指數認為消費券的發放是一種撬動文旅消費市場的手段，可在通過現金補貼的方式短期内重振旅遊消費，釋放消費需求，但實際且長期的效果並不顯著。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
文旅行業整體向上，但消費支出已生端倪
國内遊方面，随着政策的逐步放開，各假期出行人次同比增長率持續增加，旅遊市場呈報復性增長。
但關注到旅遊收入的情況，可以發現整體呈現疲态。五一假期僅在2019年的基礎上增加了0.66%，遠低于出遊人次的增加。無獨有偶，端午節假期的旅遊收入同比不升反降了5.1%。
觀點指數認為這是消費“降級”帶來的遊覽方式轉變，疫情三年使得大家對于消費更為謹慎，把錢花在更為剛需的地方。此外，Z世代逐漸成為消費主力，傳統的旅遊項目及模式已經無法滿足這部分消費主力軍的“胃口”。這樣看來，國家層面不斷出台政策促進文旅消費也是有迹可循的。
數據來源：文化和旅遊部，觀點指數整理
一季度旅企營收初戰告捷，把握旅遊紅利期尤為重要
據觀點指數統計，上市旅企（非樣本企業）一季度的營收變動幅度更大，期内23家上市旅企中共有12家同比增長率超過100%。歸母淨利潤方面，已有7家扭虧為盈，剩余大部分旅企虧損收窄。
觀點指數認為，傳統的文旅項目吸睛程度已大不如前，文旅企業應該更多地拓展項目，比如發展多賽道文旅項目建設。此外，還應該提高旅客對于服務的體驗感，如搭建景區數字化平台，使得旅客可通過分時預約等功能，合理安排行程，同時可使景區維持“最大承載量”，避免因擁擠出現事故等。
數據來源：Wind，觀點指數整理
康養運營：玩家進退
養老機構增速持續放緩，企業投資有所收縮
國家統計局數據顯示，2022 年全國人口為141175 萬人，比2021 年減少85 萬人；人口自然增長率為-0.60‰，下降0.94 個千分點。
人口下降的另一面是人口老齡化。截至2022年末，我國60歲及以上人口為28004萬人，占比19.8%，其中65歲及以上人口為20978萬人，占14.9%。與2021年相比，60歲及以上人口增加1268萬人，比重上升0.9個百分點；65歲及以上人口增加922萬人，比重上升0.7個百分點。
老齡化加深，必然需求更多的養老服務，然而我國養老機構和養老床位的數量增速自2021年一季度起快速下跌，已持續兩年季度增速環比跌至1%以下，大型機構新增較歷年減少。
數據來源：民政部，觀點指數整理
據觀點指數調研發現，近一年相當部分養老行業的新玩家退出行業，市場上被悲觀情緒籠罩，特别是房地産背景的養老子公司，頻繁被放到交易桌上，如金隅集團就在5月挂牌4家北京養老服務子公司100%的股權，上海實業養老則在今年初拟轉讓海南上實養老100%的股權。
政策更聚焦社區，養老服務設施獲進一步完善
在最新的政府工作報告中，“加強養老服務保障”是今年保障基本民生和發展社會事業的工作重點之一。以此為指導，上半年各地先後出台多項養老服務政策，特别是各省市陸續發布了2023年養老服務計劃。其中，居家社區養老服務體繫建設和家庭适老化改造成為各地共同關注的重點。
若要建立以社區服務覆蓋養老服務，必須要整合社區内機關單位、物業、家政、商業的各類資源；單就醫養結合來講，也需要因地制宜采取商養結合、物養結合等方式。
老年人需要的多樣化、個性化、高品質養老服務更多需要依靠産業，依靠社會力量，僅依靠政府托底並不能完全滿足老年人的需求，也沒法達到發展“銀發經濟”的目的。
養老人才隊伍培育是關鍵，高質人才缺口難解
今年上半年，民政部召開了全國養老服務人才隊伍建設推進會，養老人才的培育獲得更多政策的傾斜。
據觀點指數了解，現時我國養老護理員隊伍普遍規模小、流動性強、專業技能水平較低。由于目前養老服務從業人員多來自農村和城市失業下崗人員，經過專業護理技能培訓的從業者占比較少。且因養老服務行業工作時間長、勞動強度大，但薪酬水平卻一直難以提升，導致部分高學歷、具備專業護理知識的年輕從業人員離職率較高，團隊穩定性難以維持。
數據顯示，僅按照國家標準養老護理員與老人的比例1 ∶ 4計算，至少需要養老護理員200 余萬名。然而，我國目前養老護理員僅有32.2 萬名，缺口達到近170 萬。
各項政策的出台只為在養老服務行業留下更多人才，但若僅依賴補貼終歸不是長久之計，如何實際提升養老從業人員的社會地位和薪酬水平更為關鍵，這更需要政府和企業的共同努力。
旅居養老成熱點，産品豐富度提升
在三年疫情期間，旅居相關的産品難以推動營銷和提供實際服務，各地養老機構的旅居養老發展陷入停滞。不過，情況在今年上半年得到逆轉，随着疫情陰霾的退卻，更多旅居養老産品重新被企業推出。
未來随着政府和企業更多推動旅居養老的動作出現，養老市場上的産品豐富度也得到更大的提升。
物業服務：路徑漸明
增值服務退位，基礎物管壓艙石作用凸顯
樣本物管企業社區增值服務2022年同比增速為8.33%，和過往的情況（73%）相比已明顯掉速，占總營收的比例也在下滑，實際業務開展情況來看，物業公司近年來在高毛利的社區增值服務上發力較多，但實際孵化成果寥寥。更專業的平台企業早已布局並占據市場，物業公司想要進一步搶占市場份額，存在相當大的難度。在做好基礎物業服務，提升業主信任度的基礎上再對外聯動合作，可能會是一個有效的方向。
在本輪業績動蕩的過程當中，和增值業務相比，基礎物管服務維持了穩定的增長，營收增速達36.9%，和去年基本持平，營收占比也顯著提升，充當了業績壓艙石的作用，是2022年物管行業作為地産下遊，卻能相比地産行業更能維持業績穩定的核心原因，也是物管行業抗周期性的體現。
城市服務的前沿探索
在公共服務中，近年來興起的“城市服務”概念是行業關注的重點，城市服務可以簡單概括為企業承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統籌、運營和管理的過程，可定制化程度相當高，具體業務内容包括城市綠化環衛、市政後勤、水利管理、公共資産運營等等，從各個方面承接部分政府的職能。
但在實際操作中，各物企對城市服務的定義往往不一，少有物企在年報中專門分出城市服務，多是統一在公共物業服務這一大分類下，包括碧桂園服務在内，部分物企也有把産業園物管歸于該闆塊的情況。整體而言，多數物業企業對城市服務的切入和發展現狀仍大多停留在單一公共服務采購和公共物業管理領域。
並購熱潮褪去，戰略合作興起
目前行業的收並購浪潮已褪去，其中之一是因為地産危機的進一步蔓延，引起物企戰略的普遍保守化；二是主流頭部物企已通過過往的大型收並購完成了規模的迅速增長，目前正處于消化項目和排除後遺症的階段。總體而言，過去幾年單純依靠收並購實現規模“野蠻生長”的情形已難以復現。
收並購退潮過後，項目拓展和業務賽道的擴張仍是物企業務需求的重點，而在進行市場直拓時，由于新樓盤項目相對較少，部分直拓項目存在樓齡老，服務成本高的問題，激烈的市場競争也會顯著壓低物業管理費價格，而且物企一般也很難因為低價而去特意降低服務標準和品質，這也是物企外拓時的一個困局。此時，戰略合作便成為了企業的重點選擇。
數據來源：觀點指數整理
利潤率下行與應收賬款高企
利潤率方面，2022年樣本物企平均毛利率下降5.1個百分點，分業态來看，基礎物管服務憑其較高的抗周期性利潤率和往期基本持平，非業主增值服務毛利率的下行最為顯著，相比2021年下降約7.9個百分點。
利潤率下行的原因是多方面的，一是物業行業本身面臨的剛性人力成本上升；另外也有疫情和環境等因素引起的各類成本提升，以及地産方面讓利減少等。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
從經營現金流情況來看，絕大部分物企2022年的盈余現金保障倍數（經營活動現金流對淨利潤的覆蓋率）都小于1，和往期相比惡化明顯，甚至數家物企都出現了經營現金流為負的情況（這對物業企業而言相當少見）。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
經營現金流的惡化主要來自收款的不暢，小業主物業費付款情況受環境及周期影響通常較小，欠款主要來源于關聯地産以及第三方的大業主。
與此同時，經營現金流的惡化也引起了應收款的高企。港股上市物企應收賬款余額的總額由2021年底627.3億元增長31%至820.4億元，增幅顯著大于17%的整體營收規模增速。應收賬款周轉天數則從2021年的71天提高至2022年的92天，回款明顯放緩，這是物業企業作為地産産業鏈之一的體現，而對應收賬款計提減值也成了2022年物企利潤下行的核心原因之一，目前應收款余額仍然是偏高的，未來也需注意應收款的減值風險。
上市潮的衰退與估值的困局
經歷這輪熱潮後，主流房開企業旗下的物企都基本完成了獨立上市，但2023上半年，僅山東小型物企潤華服務一家實質經過IPO上市，目前規模較大且尚未上市的物企還剩下龍湖智創生活與金地物業，其中前者已多次遞表，而金地物業尚未透露上市計劃。
數據來源：觀點指數整理
二級市場方面，截至目前，港股上市的物業公司中有4 家仍處于停牌狀态，恒大物業、彩生活、奧園健康等物企則是在停牌一年有余後于近期順利復牌。
數據來源：Wind，觀點指數整理
因此，市場及投資人對地産行業的整體性擔憂也會遷移至物管行業，這也導致了物業股在二級市場的估值修復一直未能有明顯進展。今年上半年，主流物業股股價繼續下行，頭部物企跌幅超40%，港股物業股平均跌幅達22.0%，截至2023年6月30日，港股上市物企平均市盈率僅為13.9倍，目前物業股在二級市場的市值也常常跌破淨資産和現金。
物業股在二級市場價值的明顯低估，除了損耗投資者和股東信心外，也會嚴重抑制物業服務企業自身的再融資，物業服務企業對外的收購和戰略投資欲望也會減弱（股東可能很難接受在外以比企業自身市盈率估值還高的對價進行收購）。
數字化發展：投資分化
頭部物企數字化建設穩健，大、中、小型承壓
對于頭部房企而言，數字化發展技術成熟，創收呈穩步增長。例如萬物雲在2022年報中單獨披露期内的科技收入為23.8億元，占總收入的7.9%，同比增長28.5%，而另兩家頭部物企的社區增值服務也同比增長了20%以上。
而對于大部分大、中、小型物企而言，其數字化轉型建設持續承壓。據2022年報披露，其社區增值服務除卻部分企業如新城悅服務等，其余的大中小型樣本企業的這一科目均同比減少。
從樣本企業年報對科目減少的原因闡釋中，觀點指數發現均有“因疫情影響導致智慧社區業務無法開展”這一表述，觀點指數認為這同時也是一種悖論：智慧社區服務本來理應通過“物聯網+互聯網+物業服務”的創新模式，提升物企管理效率，進而為疫情前線的員工賦能減壓，然而卻因疫情導致業務無法開展。
其實，這也從另外一個角度反映了這部分樣本企業的數字化轉型仍處于探索階段，頭部企業與其余企業之間的數字化轉型進程差異大。
數據來源：企業年報，觀點指數整理
（注：因萬物雲只披露科技收入與其他社區增值服務，與其余樣本企業的社區增值服務定義差異較大，故不做比較）
住開企業智慧建造等建設仍處初步階段， 數字營銷總體效用不高
觀點指數在與企業的調研中，發現企業多運用數字化技術賦能内部治理中的業财一體化建設。業财一體化實際上是企業由粗放式管理轉入精細化管理的手段，将項目實際發生的業務數據錄入繫統，财務匹配後形成财務數據，達到業務與财務的信息共享，完成房地産成本管理的全過程信息化。
從大多數企業目前的發展來看，業财一體化的建設仍處于初步階段，因業務與财務兩個部門之間仍存在着無法達成一致、員工信息化水平不高、技術限制導致數據更新不及時等情況，企業可以通過加強與員工的溝通優化繫統的功能，加強對員工定期的技術培訓管理、加大對數字化人才的招聘等方式，以加快業财一體化的進程。
而數字營銷方面，住開企業通過線上直播賣房，不斷技術更新叠代等觸達客戶。不過，目前這個版塊網絡營銷投入多，有效度卻不高。此外，還面臨着VR看房等模式流量多，但線上客戶轉化率低，房企意向客戶流失度高等問題。
智慧産業園、物流園偏好江浙滬與灣區， 部分企業加大研發投入
以物流端進行分析，以下區域頒布的智慧物流以及相關政策提及“智慧物流、智能物流”等詞的頻次，並不及浙滬粵三省市，可以看到長三角與大灣區對引進智慧物流的重視。
從研發費用來看，觀點指數監測的産業、物流樣本企業中，2022年同比增長率大部分為正，說明企業逐漸重視研發，也表示需要不斷加大研發投入，以保持市場競争力，進而滿足市場需求及擴大市場份額。
然而實際上，平台的構建還要考慮到因城市區域建築規劃使得司機按照原有規劃路線無法到達，進而使得物流運輸時間變長的問題，因此智慧物流的發展依舊有所限制。
數據來源：wind，觀點指數整理
商辦、零售商加大會員繫統開發， 文旅企業發力數字化産品
受到宏觀經濟因素、消費降級等的影響，Z世代逐漸成為消費主力，且購物中心等商業地産面臨着用戶粘性差等問題，這也迫使商業地産企業加快數字化轉型的進程。
其中，數字營銷就是一個最直接的切入點。商業地産、文旅行業也從之前的線下傳單、廣告營銷轉向“微信+小紅書+抖音+微博”等線上官媒營銷變現。
文旅企業方面，則更傾向于從産品端進行數字化轉型，比如打造數字CD、數字藏品、元宇宙世界等數字文旅産品等。對于旅企而言，各種IP的打造可以稱之為是現階段發展的新内核，以數字化的手段助力IP的開發，進而實現沉浸式、體驗型文化旅遊消費更是一種良好的産業發展模式。
數據來源：觀點指數整理
科技服務商賦能行業，方案适配性需進一步提高
目前房地産以及相關行業的數字化轉型，面臨着專業人才、數字化支出不足而導致技術落後的情況。科技服務商可以為企業的轉型提供新思路。
但觀點指數通過與企業的調研也了解到，和不同的科技服務商合作可能存在着解決方案與企業不匹配、不适用即戰略預期與落地方案的不同步，合作前期還存在部門間的溝通困難、流程復雜、效果在短期内難以量化等問題。
觀點指數認為，部門間溝通的不同步或許可以通過數據共享的方式進行解決。而對于投資回報率不确定、流程復雜等情況，可讓合作方科學定義要解決的問題，提供清晰的操作全流程，每個流程得到一個假設反饋，進而在操作中驗證該反饋與結果，如果不匹配可以及時地調整。
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