觀點網 新世界發展又一次和私有化話題挂鈎，只是相比于過去主動私有化新世界中國、新世界百貨，如今的發起方是大股東周大福。

6月27日早間，周大福企業、新世界發展、新創建集團聯合公告，周大福企業全資附屬公司拟以9.15港元/股私有化新創建集團，較新創建集團停牌前收盤價溢價14.5%，預計要約價值合共348.03億港元，若涉及購股權行權則最高為354.66億港元。

據觀點新媒體了解，新創建集團由新世界發展持股60.88%，周大福企業則持股新世界發展44.39%，因而私有化新創建集團，本質上是新世界發展剝離資産的交易。

新創建集團主營業務為道路、建築、保險，定位為新世界發展的“多元化上市旗艦”，過往新世界向九鼎投資買入富通保險，向“龍光繫”收購高速公司資産，均是通過該平台開展。

截至2022年底止半年度，新創建的三項業務為新世界發展貢獻了近59%並表收入。

新世界發展近年來風格較為進取，對外投資不在少數，但财務杠杆也為資本市場所關注。今年2月召開的中期業績會上，管理層曾表示會提出切實的去杠杆計劃。

最新的私有化事項，也被視作是去杠杆計劃的重要行動。

公告披露，新世界發展因股權出售事項所得款總額将為217.82億港元，将拿出其中40億港元派付特别股息。

高盛預計，交易完成後，新世界發展淨負債率将由47%降至約42%，派付特别股息後淨負債率則在43%左右。

大手筆剝離

在港交所，上市公司私有化已成為一種慣常現象，不少港資發展商都曾進行過相關交易。

一般而言，采取私有化手段主要有若幹方面原因，包括上市公司自身缺乏二級市場融資能力，經營風險加大，股價亦未能真實反映資産價值；以及源于企業内部資産重組需要，将上市公司與其他平台整合等。

比如2016年新世界發展以高達50.4%溢價私有化新世界百貨，便是因為面臨傳統百貨公司經營困境。新世界百貨2014年在21個城市擁有的百貨店數量增至43家，淨利潤卻下滑至5.2億港元，2015年進一步縮減，僅為4564萬港元。

與之相對比，新創建集團在2019-2021财年歸母淨利潤分别為2.53億港元、11.46億港元、15.87億港元，並不存在業績萎縮風險。

在這種情況下，進行私有化也更多是鄭氏家族的戰略性重組使然。

新創建集團是新世界發展的多元化産業上市旗艦，道路資産包括了杭州繞城公路、唐津高速公路（天津北段）、廣州市北環高速公路、京珠高速公路（廣珠段）等，以及2022年從“龍光繫”手中收購的貴梧高速公路40%權益。

保險業務資産主要是富通保險，後者是于2018年從九鼎投資手中收購獲得，作價215億港元，曾創下當時香港最大宗同類交易紀錄；建築業務則包括協興集團、惠記（持有11.49%權益）。

新世界發展披露的财報也顯示，截至2022年底止六個月，公司錄得總收入401.93億港元，同比增長12.99%；其中主要透過新創建集團開展的道路、建築、保險業務收入分别為13.17億港元、164.82億港元、58.18億港元，合計占公司總收入的58.76%。

在這次私有化計劃中，周大福企業全資附屬公司拟提出有條件全面現金要約新創建集團，要約價格9.15港元/股。觀點新媒體了解，周大福企業目前持有新創建集團2.48%股份，扣除這部分權益後，新創建剩余97.52%股份均在要約範圍内。

具體總價方面，假設新創建集團總股本在截止日期前不變動，要約将涉及37.91億股及8463.87萬份購股權，對應價值合共約348.03億港元；假設總股本不變動而購股權被悉數行使，要約股份數則達到38.76億股，對應價值提高至354.66億港元。

公告強調，新世界發展持有新創建集團23.80億股（占總股本60.88%），也構成要約股份的一部分。因此對于新世界發展而言，私有化也構成了股份出售事項。

新世界發展表示，預計出售事項的所得款總額将為217.82億港元，自出售事項完成之日起，新創建将不再是公司的非全資附屬公司，将不再並入财務報表。

其續稱，出售事項所得款項總額預計将用于派付40億港元的特别股息，預計余下資金将用于償還現有借款及作為公司的一般營運資金。

需要指出的是，新世界發展同樣預計，出售事項将錄得未經審核綜合全面虧損總額23.81億港元。此乃出售所得款與2022年末公司應占新創建資産淨值之間的差額計算，虧損部分主要源于富通保險旗下持有的債務工具，而釋出63.28億港元的儲備後厘定。

降杠杆導向

周大福企業在新創建集團私有化計劃中，以相對合理的價格推進交易，盡可能控制了成本，同時向新世界發展輸送了接近218億港元資金，加速降杠杆進程。

即便對于那些關注新世界發展的投資者而言，鄭氏家族通過私有化為新世界發展補充現金的方式，或許也出乎他們的預料。

實際上，在此前幾個月時間，市場更傾向于認為新世界發展将以供股形式優化債務。

這源于今年2月10日，領展房産基金宣布首次采用供股形式融資，按每個供股基金單位44.20港元的認購價以“5供1”的基準進行供股，一口氣籌集高達188億港元。至于用途，所籌集資金約40%-50%用于償還現有債務。

在領展進行“世紀大供股”後，關于新世界發展是否配股的話題開始持續發酵，以致于鄭志剛在2月23日召開的新世界發展中期業績會上作出澄清：“公司财務非常穩健，不需要以供股或任何股權形式集資，完全沒有需要向股東集資的需要。”

市場關注新世界發展，主要由于其近年來負債水平持續保持較高位置，在香港頭部房企之中也高于長實集團、新鴻基地産、恒基兆業等。

數據顯示，截至2022年底，新世界發展有息負債錄得1859.36億港元，借貸淨額1292.76億港，還未包括474.41港元永續債。淨負債率則從2022年6月30日的43.2%上升到46.9%，而2021财年的數據為35.6%。

由于負債水平高于其他港企，新世界發展在這一輪加息周期下融資成本受到影響也較大。去年底，該公司平均融資成本為3.80%，較去年中期及2021年底上升1.3個點，並且随着美元基準利率提高，整體利息支出存在繼續增長的風險。

較高的負債也令新世界發展部分美元債價格有所受挫。以長債為例，該公司2031年到期3.750%票據目前賣盤價79.023，新鴻基地産2030年到期2.750%票據賣盤價在88.665，恒基兆業2031年到期4.800%票據賣盤價則達100.757。

在2月業績會上，新世界發展首席财務總監劉富強曾強調，公司淨負債率“已經見頂”。他透露，淨負債率将在2023财年下降到稍高于40%，至2024年6月進一步下降至40%以下。

據觀點新媒體了解，新世界發展提出的去杠杆具體措施包括優化資本支出，積極處理非核心資産，重設股息，通過财資管理去降低人民币貶值帶來的風險。同時還包括削減預算，具體将2023财年總體預算從去年10月初披露的360億港元減少至320億港元。

處理非核心資産方面，2020年開始新世界發展已通過沽清非核心資産，回籠資金420億港元；所沽清的資産涉及香港巴士業務、航空租賃服務業務、天津港等，有相當一部分原先都是在新創建集團旗下。

今年4月28日，新世界發展還宣布出售協盛建築集團，代價2990萬港元。

按照鄭志剛的說法，下一步公司會對各業務進行全面策略性檢讨，審視如何完善集團旗下每一間公司的戰略焦點和釋放價值，通過企業行動進一步提升股東回報。

如今私有化新創建集團也被解讀為檢讨後的行動之一，資本市場仍對此表示認可。

高盛發表報告表示，交易如果完成，将改善新世界發展财務狀況，特别是淨資産負債率，並為股東釋放出約8.1%的特别息收益率。

高盛認為，私有化交易完成後，以列賬基準計，新世界發展淨負債率将會由約47%降至約42%，派付特别股息後，淨負債率将上升至約43%。其續稱，一旦交易完成，聚焦點将由盈利和股價驅動因素縮小到房地産相關業務。

剝離多元化業務後，新世界發展剩余的業務主要包括物業發展、物業投資及酒店運營，這也是其核心競争力所在。

據了解，新世界發展在香港擁有衆多農地儲備，在内地也積極布局物業。去年四季度，鄭志剛對外表示将在12個月内向上海、廣州、杭州和深圳等城市投資百億。

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