2023年4月11日，CBRE世邦魏理仕發布《2023年第一季度廣州房地産市場回顧與展望》，解析廣州商業地産市場最新發展狀況與趨勢。
2023年第一季度，經濟活躍度顯著提升，人流逐步恢復至疫情前水平，尤其利好零售業。而在租賃市場，22年末被壓抑的租賃活動在第一季度得以釋放，寫字樓的客戶到訪量顯著提升。零售市場的回暖也帶來相關倉儲需求。但漸趨活躍的租賃活動並未完全轉化為成交和吸納。這一方面與租賃談判需時有關；另一方面，租戶對經濟前景的謹慎也影響了租賃決策。具體而言，寫字樓市場逐步恢復中，租金跌幅環比收窄。優質零售物業市場持續回暖，遊客回歸帶旺核心商圈零售市場。倉儲物流市場季度供應創歷史新高，零售復蘇帶來市區倉儲需求。大宗交易市場寫字樓成交主導市場，多方利好将繼續提升市場活躍度。
優質寫字樓市場：租金跌幅收窄 市場恢復進程中
2023年開春，廣州全市經濟活動趨向活躍，寫字樓市場租賃情緒回暖。1-2月全市規模以上服務業實現營業收入2541.5億元，同比增長2.9%，開局平穩。信息傳輸、軟件和信息技術服務業營業收入同比增長4.7%，增速比2022年全年提高1.1個百分點，拉動全市規模以上服務業增長1.3個百分點。
第一季度，廣州錄得兩個項目、共12萬平方米的新供應投入市場，項目位于在魚珠和萬博。受新供應落成影響，全市空置率環比上揚1.0個百分點至16.0%。
春節後，市場問詢量、帶看量較年前大幅增加，商務活動活躍度提升，但轉化為租賃成交仍需時日。目前寫字樓用戶的動态以續租或整合搬遷為主，降低成本仍然是企業考慮的重要因素，如某遊戲公司從地標項目搬遷到同區的乙級寫字樓，某大型電信通訊類企業從甲級寫字樓退租、回到自用物業。季内淨吸納量為1.0萬平方米，環比減少90%。樓宇繼續采用租金優惠來促進去化，全市租金面價環比下降0.5%，至每月每平方米152.6元，租金跌幅環比收窄1.3個百分點。
成交數據顯示，本季度TMT、第三方辦公服務運營、專業服務業和金融業表現最突出。TMT的新成交以軟件類和電商為主，如拼多多在萬博租用6,000平方米；第三方辦公服務運營商在廣州設點、擴張，以國内或本地品牌為主；金融業和專業服務業繼續在中央商務區拓展，金融業以證券、基金等非銀金融最為活躍，而律所的升級成交推升了專業服務業的占比。
圖一：寫字樓新增供應與淨吸納量表現
圖二：2023年第一季度市場租賃需求來源分析（按租賃面積）
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人 程志文表示：“2023年，全市将有77萬平方米的新增供應落成，84%的面積來自琶洲和國際金融城。預計年内租賃需求逐步回升，新供應的預租成果将帶動吸納回彈。随着市場信心的進一步好轉，租金有望止跌企穩。
近期《廣州市政府工作報告》提出，2023年廣州地區生産總值預期目標增長6%以上，制造業、現代服務業、數字經濟等作為發力點。受此帶動，金融業、專業服務業、科技互聯網、消費品制造業等行業的辦公需求将保持穩健，支撐年内寫字樓市場租賃成交量回升。”
優質零售物業市場1：消費人流復蘇，租賃成交有待轉化
2023年首季，廣州零售市場受益于人流量的恢復，呈穩步復蘇态勢。春節後，廣州地鐵人流已接近疫情前水平，季内共有四天的日線網客流量超千萬人次。而根據廣州市統計局數據顯示，1-2月廣州全市社會消費品零售總額同比上漲2%，較2022年12月（同比下跌0.4%）有所回暖。其中，全市實現住宿和餐飲業零售額同比增長11.0%。與此同時，廣州政府還在三月發布了全國首部國際消費中心城市培育建設專項規劃《廣州建設國際消費中心城市發展規劃（2022-2025年）》，加速該項目的落地實施。並且，在季内，廣州再次派發旅遊和餐飲消費券，以提振消費市場。
在廣州優質零售物業市場，第一季度未錄得新增供應。需求方面，盡管零售市場顯著復蘇，但是品牌拓展滞後于人流的反彈和營業額的恢復增長速度，而天河城百貨北京路店的結業還帶來了七萬平方米的空置，致使本季全市錄得負吸納-59,441平方米，推升空置水平至季末的11.5%，環比上升0.2 個百分點。而天河路則得益于大面積租戶的開業，空置率下調至3.1%，環比減少1.3個百分點。租金方面，零售市場回暖給予了業主信心，季内租金叫價止跌回穩，無漲跌，報每天每平方米26.5元。
圖三：零售新增供應與淨吸納量表現
租戶成交方面，餐飲新租戶占據半壁江山，零售業态僅占比三成，而新能源汽車的拓展則有所放緩。在重點關注項目的新租品牌中，輕食軟飲、特色餐飲、時尚服飾零售、美容健康服務、快餐和運動娛樂體驗業态位列前六位，占全部錄得成交的83.3%。具體而言，餐飲方面，廣州本地餐飲品牌store by jpg.，PAIX及九毛九旗下慫火鍋繼續錄得積極擴張；而外地來的餐飲品牌費大廚、海森堡和Blueglass Yogurt則把首店開在了天河路及越秀區。零售業态方面，本季錄得巴黎香氛品牌DIPTYQUE廣州首店在天河路圍闆。新能源汽車本季僅錄得五宗成交，較2022年第四季度有所放緩。就區域而言，天河路商圈零售業态新租占比達到40.7%，較全市總體水平高10個百分點。
2023年，廣州預計将有32萬平方米的優質零售物業投入市場，包括珠江新城和北京路的小體量新項目，以及大悅城的廣州首個項目。供應量将較2022年減少4%，在需求回暖的預期下，空置率有望小幅下調，整體租金将觸底，核心商圈優質物業有望獲得租金反彈。
圖四：2023年第一季度市場租賃需求強度分析
世邦魏理仕中國區戰略顧問部 | 商業咨詢負責人鐘廉軍表示：“中國證監會在季度末發布基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）新政，将百貨商場、購物中心、社區商業、農貿市場在内的各類零售物業納入REIT底層資産範圍，進一步構建了投資退出閉環，對于零售物業市場提振和建設國際消費中心城市具有支持作用。零售物業被納入REIT，無疑将大幅提升該類物業的投資潛力，吸引更多資本投入零售物業市場，CBRE也将進一步加強“策-招-管-退”全周期零售物業服務，從資産運營及資本運作角度為市場提供優質解決方案。”
倉儲物流市場：北部供應創新高，周邊城市持續受跨境電商青睐
2023年第一季度，廣州共錄得47宗、共247萬平方米的工業土地出讓，其中增城區單季出讓土地面積最多，占比56%，其次為南沙區（15%）。另外，本季錄得10宗含有倉儲用途的土地，總用地面積達到99萬平方米。其中包括希音獲得的位于增城區中新鎮49萬平方米的倉儲用地。而另一宗同位于中新鎮的工業兼容倉儲用地，規劃建築面積則高達101萬平方米。另外，小鵬汽車亦于本季競得位于黃埔區中新知識城一幅工業用地，規劃建築面積14萬平方米。
2023年第一季度，廣州迎來供應高峰，而需求仍在逐步恢復中。三個項目共48.2萬平方米的高標倉庫落成，是有記錄以來供應最多的季度。新落成項目均位于廣州北部的花都區和從化區，其中花都區供應達到41.4萬平方米，占全部新增供應的86%。需求方面，季内錄得第三方物流的擴張，但租賃市場活躍度仍有待提升。盡管國内零售市場重啟，但出口表現仍未理想，1-2月以人民币計價的商品出口總值同比下降20.6%，影響了與出口相關的倉儲需求。因此，全市高標倉空置率仍持續攀升，環比上升12個百分點至季末的21.9%。但就區域而言，黃埔區錄得最為顯著的空置改善，空置率環比下降4.6個百分點至季末的8.8%。租金方面，空置壓力較大的廣州北部，以及受出口放緩影響的南沙，均有項目下調租金報價。全市租金受此影響，環比下降0.6%至季末的每月每平方米40.0元。
相比之下，佛山高標倉儲市場得益于跨境電商的旺盛需求，空置率重回低位。本季度佛山新增一個高標庫，位于南海區，面積為13.5萬平方米，入市即被跨境電商巨頭整租。除此以外，跨境電商還在本季整租了位于三水區的兩個倉庫，共計13.5萬平方米。而順德區的高標倉，則錄得某零售商兩萬平方米的租賃成交。至此，在經歷了連續六個季度的上升以後，佛山優質倉儲物業的空置率終于錄得下降，環比減少8.8個百分點至季末的6.4%。盡管整租面積數字亮眼，但小面積空置去化仍舊緩慢，仍有業主調低租金報價。季内租金保持大致平穩，環比下跌0.2%至季末的每月每平方米38.9元。
圖五：倉儲物流新增供應與淨吸納量表現
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 産業地産負責人鄧偉表示：“2023年将是廣州的供應高峰年，余下三個季度，廣州還有約37萬平方米的新增供應入市，令全年的供應量接近85萬平方米。近年來廣州發力跨境電商産業，利用空港海港和陸港樞紐發展物流，加大了倉儲用地供應，帶來了今年及未來2-3年的一波供應高峰。而需求方面，第一季度來自零售商及與内需相關的需求問詢有所增加，他們更青睐靠近市區的倉庫，利好廣州黃埔、番禺和佛山順德的項目，同時來自跨境電商的需求仍在增加，将利好空港區域的項目，這些成交将在接下來的半年顯現。”
投資市場：寫字樓成交占主導 新經濟地産持續受關注
廣州第一季度共錄得五宗大宗物業成交，總成交金額近80億元人民币，同比增長25%，並超過了2022年全年總成交金額的50%。超過九成的成交金額來自四宗寫字樓成交，分布在各區，賣家類型均為房地産企業。其中科學城的爛尾項目由國企以13.1億元的底價拍得；琶洲的整棟寫字樓也被國企購入；廣州國際金融城和魚珠物業的買方則是以自用為主要需求的企業買家。最後，本季度錄得一宗位于番禺區的養老社區成交，成交金額比2020年的關聯交易增長了42%。
另外，倉儲物流設施持續受到關注，但近期廣州及周邊城市的需求有所放緩，能提供可預計、穩定現金流的項目更受投資者的青睐。同時，被列入公募REITs領域的商務園區物業繼續成為熱門的投資資産類别，投資者尤其看重優質項目集中的天河智慧城和科學城等區域。
圖六：2023年第一季度成交情況及大宗交易歷年交易總額
圖七：2023年第一季度大宗交易按物業類型分析（交易金額）
世邦魏理仕廣州分公司副總經理、廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷表示：“2023年開年市場成交活躍，反映出投資者對廣州市場、尤其是寫字樓市場的信心有提升。近期觀察到，廣州以及周邊城市的司法拍賣項目有所增多，企業加速處置資産的需求，為市場帶來了更多的投資機會。近日國家發改委出台政策，在REIT底層資産擴容、降低申報發行門檻等方面做出了重要突破，将加速零售物業和保障性住房項目的投資活動。各種利好因素疊加下，2023年廣州投資市場的活躍度将進一步提升。”
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