觀點網 7月初，物流地産巨頭ESR進行了迄今為止資産負債表所持有的最大宗自行建造開發資産組合的減持交易，以21.98億元價格向機構投資者EG Phoenix IX Limited出售了國内9個已竣工的物流及工業資産，總建築面積逾87.3萬平方米。

對于該交易，市場普遍認為，這是ESR資本回收戰略和輕資産發展策略的進一步加深，同時也為了下一步物色更好的投資目標奠定了資金基礎。

如今，更好的投資目標已然出現。

7月21日，ESR發布公告披露，公司全資附屬公司Sunrise Victory已于7月20日收到香港政府地政總署的函件，确認接納其以約52.57億港元地價承投土地。

據觀點新媒體了解，近年來，香港的土地供應始終很少，而作為大灣區重要的物流樞紐，這座城市可供興建新型高端物流倉的土地更是稀缺。

早在2020年7月，香港團結基金發表的一份土地房屋政策研究報告認為，香港物流業發展缺乏長遠規劃，令物流用地供不應求，營運商需租用新界空置農地營運，導致“棕地問題”的出現。

該報告指出，由于物流業用地不足，香港港口堆場面積與貨櫃吞吐量的比例在世界十大港口中倒數第一，收費卻是十大港口中最貴，因此香港最繁忙港口的地位已被區内其他競争港口所取代，其排名由第一名一直下挫至第八位。

為了解決香港高端物流倉儲設施不足，近一年以來香港政府曾數次公開招標出售物流用地。

據悉，此前香港政府曾于2021年12月17日公開招標出售位于青衣市地段第200号物流用地。不過，由于該地塊被用作為興建社區隔離及治療設施，因此在今年2月23日取消有關公開招標。當前，港政府正計劃研究另一幅葵青物流用地的可行性。

而此次ESR摘得的葵涌物流地塊，則是在今年3月25日公開招標，並将于7月15日截標。

資料顯示，該地塊位于新界葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界，指定作物流服務及公衆停車場用途。地塊出讓年限為50年，地盤面積約為59.5萬方呎，最高樓面總面積約149萬方呎。

此外，該地塊還包含最少117個私家車車位及634個貨車車位。其中，輕型及中重型貨車車位，至少有70個及131個。

據香港地政總署透露，葵涌物流地塊一共收獲了3份標書，均來自外資企業，分别為ESR、豐樹産業及嘉民亞洲。最終，ESR擊敗其余兩家企業，以總可建樓面148.54萬方呎計算，該地塊每平方呎樓面地價約3,539港元。

對于此次交易，香港運輸及物流局發言人表示，市場對地塊的招標反應理想，反映業界對物流用地有一定需求。政府會繼續物色更多合适用地，發展多層現代物流設施，以持續推動現代物流業的發展。

不過，據此前業界對該地塊的測算，該地塊估值區間為48億至52億港元，每呎樓面地價約3230元至3500元，此次成交價略高于估值上限。根據預測，未來該項目投資将逾100億港元。

在香港，除了此次的物流地塊，ESR還于2021年收購了葵涌的一處資産。根據年報顯示，ESR計劃将該資産翻新改造成25兆瓦數據中心項目。

作為一家以獲取資産運營和周期性差價為核心盈利模式的資産管理公司，ESR的布局顯然很符合當下的趨勢。

根據戴德梁行數據顯示，近五年來，工業用地在香港各類商用物業投資成交總金額的比重明顯攀升，由2017年的占比14%上升至2021年的27%，而2022年前五月其占比更是達到32%。

據悉，2022年上半年，紐文資産管理公司以28.8億港元香港葵涌貨櫃碼頭路43号集運中心全幢樓；而華潤物流則從嘉里手上收購了位于沙田和柴灣的兩處貨倉，總代價約46.2億港元。

數據來源：戴得梁行、觀點指數整理

對此，戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄指出，上半年不少在香港設有據點的國際房地産基金趁市場較平靜頻頻出手，期内基金占總市場成交額 42%，較去年同期的14%大幅攀升。

在他看來，工廈項目可塑性高，可翻新或重建成物流倉庫及數據中心等，符合新經濟需求，預計下半年将繼續受到追捧。

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