觀點網 行業整體下行的影響，體現在每一家房企身上，金地商置也是如此，但由于投資物業的良好表現，讓其财務上依舊維持較為穩定的表現。

3月30日晚間，金地商置集團有限公司發布的2021年業績數據顯示，2021年，其實現收入約141.85億元，同比減少16%；毛利約28.84億元，同比減少57%；公司持有人應占溢利約40.14億元，同比減少8%。

據觀點新媒體了解，收入減少26.99億元，主要由于金地商置2021年度物業銷售确認的收入減少29.79億元。而因為物業發展為金地商置目前主要收入來源，故對整體影響較大。

具體而言，年度物業發展分部的收入主要來自于杭州彭埠項目、武漢蘭亭盛荟、太原蘭亭熙園、青島西客站項目及上海金地自在城的物業銷售收入。對比起2020年，金地商置的結轉項目並沒有增多，同樣為5個，即北京金地悅風華、杭州大運宸府、上海金地自在城、沈陽藝境及西安藝華年。

但2021年結轉的收入並不如2020年，金地商置總結為分部收入及業績減少主要是銷售物業交付面積減少及毛利下降所致。

一方面，截至2021年12月31日止年度，金地商置物業發展分部的收入減少至130.2億元，占總收入的92%，相對截至2020年12月31日止年度的收入則為157.64億元，占總收入的93%。

另一方面，2021年結轉的項目盈利水平亦出現大幅降低，年度物業發展分部的溢利錄得42.55億元，相對上年相應數據則為77.3億元，同比減少34.74億元。

受制于大環境的變化，金地商置在合作項目上的收益亦在減少。2021年度錄得應占合營公司及聯營公司的溢利總額為18.81億元，較上年錄得的溢利總額19.49億元輕微下跌6740萬元。

與此同時，金地商置的直接經營開支與财務費用亦在不斷攀升，其中直接經營開支從2020年度的13.96億元上升至20.33億元；财務費用由2020年度的6.51億元上升至8.69億元，增加2.17億元。

金地商置表示直接經營開支的增加主要由于銷售物業及投資物業的管理面積增加，從而員工費用及相關成本上升；物業銷售面積增加及銷售市場競争激烈，引致推廣及營銷費用增加；本年新收購的若幹物業項目産生的直接經營開支，以及深圳威新科技園第三期等若幹投資物業于本年度竣工後未能資本化的相關費用增加。

而财務費用方面，則由于金地商置成功競得及收購若幹中國物業項目，以致向關連方借款增加，因而給關連方的利息開支上升2.26億元（已扣除資本化利息）。

融資規模的上升主要是金地商置儲備規模的上升，截至2021年末，其土地儲備合共2,327萬平方米，2020年同期則為1,863萬平方米。

值得注意的是，金地商置土地總規模的上升並不意味着2021年其加快腳步擴張規模，實際上其當年擴儲力度尚不及2020年。

數據顯示，于2021年期間，金地商置于中國收購了40個土地項目，規劃總樓面面積約768.6萬平方米，支付的應占代價約230.88億元。而在2020年，金地商置在土地獲取上支付的應占代價為241億元。

之所以在物業發展分部業績大幅下滑的背景下，金地商置整體的業績下滑程度並沒有想象中大，主要原因是商業項目及産業園新項目入市以及租金的增長。

年度報告指出，于2021年12月31日，金地商置旗下深圳南山區深圳威新科技園的出租率達100%，其主要客戶包括英特爾、亞馬遜、英偉達及大疆創新。此外，杭州金地廣場出租率達99%，以及上海九亭金地廣場出租率亦達93%。

年内，金地商置商業項目包括淮安金地MALL、北京大興區的金地威新國際中心、南京河西金地廣場及南京南師大玄武科技園已正式開業。受益于新項目入市，金地商置投資物業的管理面積從2020年度145.8萬平方米升至2021年度220.9萬平方米。

反映到經營業績上，于2021年12月31日，金地商置（含聯營及合營公司）持有在營運的商業項目總建面約71萬平方米，年内總租金收入約6.77億元，同比增長約41%。

同時，産業園的總建面已達352萬平方米，其中在營運總建面達125萬平方米。截至2021年12月31日止年度，金地商置從産業園項目中錄得租金/物業管理費總收入約4.7億元，較2020年同期增長32%。

匯總來看，年内受惠于租金增長及更多新商業項目開業，截至2021年12月31日止年度，金地商置從商業及産業園項目共錄得租金/管理費總收入約11.51億元，較2020年同期增長達37%。

因為金地商置旗下經營性項目租金水平的提高，亦使得其投資物業公允值收益從2020年度的8570萬元提升至14.64億元。

金地商置表示，若幹投資物業于本年度内竣工並投入營運，而租務表現較上年評估預期為佳，所以今年的公允值收益較上年有大幅提升。

此外，金地商置以公允值計量的金融資産截至2021年12月31日止年度内錄得公允值收益1.65億元，而截至2020年12月31日止年度則為公允值虧損1.41億元。

值得一提的是，金地商置預期于2022年第二季，深圳南山區深圳威新科技園第三期将開業，該項目預期将提供近28萬平方米的空間。該項目于2021年第四季竣工，年末預租率已超過70%，預計于租客明年入伙時的出租率能達到90%以上，可見将為金地商置提供更多的租金收入。

目前，金地商置在投資物業方面還開發有包括上海、南京、杭州、蘇州及南昌等各種綜合用途的商業綜合體項目。

放在金地商置整體來看，雖然銷售類型物業結轉表現並不佳，拉低收入水平的同時，還因為盈利水平下降大幅影響财務表現，但由于投資物業的租金回報提高、新項目入市以及受益于回報提高所導致的公允值大幅提升，使得金地商置在2021年依舊有較為穩定的表現。

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