觀點指數 近期，龍光在大灣區各城市土拍市場相當活躍，繼5月于深圳首次集中供地中豪擲80億拿下兩宗地塊後，近日在佛山、江門土地交易中也有所收獲。
值得注意的是，這些地塊成交溢價率較高，如深圳兩宗地塊溢價率均達到了45%上限，而佛山里水鎮和大瀝鎮地塊溢價率分别為59.10%和61.23%。
截至6月上半月，今年龍光在大灣區共拿下7宗地塊，總拿地金額約132.5億元，平均溢價率42.1%。
灣區拓地史
2003年，龍光在深圳高調拿下寶安中心區一宗地塊，邁開了走出汕頭的第一步，也預示了此後龍光“地王收割機”的誕生。
而不久之前，龍光才将公司名字從汕頭龍光建安改為廣東龍光集團。
首次進軍深圳拿下的寶安地塊，兩年後誕生了天悅龍庭項目，項目備受歡迎，使得龍光在深圳一炮而紅。
2004年，龍光試水佛山，高價收下禅城湖景路一宗宅地，並開發了天湖郦都項目。
2007年，龍光大舉在珠三角擴張，通過競標方式獲得一宗科學城“三限雙競”地塊，正式進入廣州。同年，陸續進入惠州、珠海、中山等多個城市，正式開啟了灣區耕耘之路。
2008年，龍光改制為股份有限公司，並開始籌備上市。2009年，沿續之前的進取，奪得東莞莞城區一地塊，在珠三角再下一城。
2011年，龍光将總部搬至深圳，但此時地産開發業務重心已不在深圳，直到2014年将深圳僅有的一宗居住用地以83.35%的溢價率收入囊中。
2017年，龍光聯手合景泰富拿下香港鴨脷洲利南道宅地，足迹延伸至香港。同年進入肇慶，在大旺高新區收下一宗180畝的地塊。
2019年，龍光進入江門蓬江區，實現了灣區九城地産項目的全覆蓋。
從發展軌迹來看，龍光的灣區開拓史可謂“因地制宜”，對于像深圳、廣州、佛山、東莞這樣住宅需求充足的城市，龍光拼高價拿下區位優越的地段，通過産品打造，提高售價，從而獲得高回報。
對于像肇慶、江門這類市場相對較小的城市，龍光的入場方式則是通過購買大宗地塊分期開發的方式，保持長時間的“出鏡”和市場占有率，提高城市地位。
城市更新方面，龍光早在走出汕頭之前就已有積累。2000年，拿下了汕頭776畝的城中村改造項目，並迅速開發了“金禧花園”項目，憑借該項目，龍光迅速占領了汕頭三分之一的市場，並逐漸成為汕頭的龍頭房企。
2004年，龍光進軍南甯房地産市場，簽訂南甯市永新區城中村改造項目合作意向書，不僅走出了廣東，也獲得了新的城市更新項目。
2012年，龍光以2.4億元底價競得佛山南莊大道一宗舊改土地，地塊面積約為11萬平方米，折合樓面地價為877.5元/平方米。
舊改一直是發展商的雙刃劍，一方面，可以幫助企業快速了解地方行情和市場需求，幫助企業融入當地市場；另一方面，舊改耗時長、投入多且工作量大的性質需要房企花費更多精力去執行工作。
龍光的答案
2020年财報顯示，龍光全年營收、毛利分别實現710.8億、213.32億，同比分别增長23.7%、17.6%，盈利能力高于行業平均水平。在物業銷售中，大灣區物業銷售收入257.24億元，占比46.7%，獨占半邊天。
2020年的銷售業績表現，更能體現大灣區對于龍光的重要性。數據顯示，2020年龍光合約銷售金額1206.9億元，同比增長31.9%，其中，大灣區合約銷售金額715.38億元，占比59.3%，銷售業績同比增長32.41%，區域銷售業績增長高于整體業績增長。龍光大灣區項目2020年銷售面積344.33萬平方米，占比46.2%。
以大灣區銷售收入來看，2020年龍光在大灣區的銷售收入占比46.7%，銷售面積占比43.3%。其中，在惠州有6個銷售項目坐收，住宅銷售面積達到82.01萬平方米，為區域之最；其次為中山和佛山，全年銷售面積分别為39.86和37.4萬平方米。
數據來源：觀點指數整理
另一方面，大灣區銷售金額前三的城市分别為惠州、深圳和佛山，表明臨廣、臨深城市是龍光在灣區的主要布局點。
以惠州為例，2020年6個銷售項目中有3個位于臨深闆塊大亞灣，而另外三個分别位于惠陽區、博羅縣和惠東縣的中心區域。從銷售業績來看，臨深闆塊項目的銷售面積也高于非臨深項目。
今年以來，龍光大灣區、長三角、西南區域以及深耕多年的廣西都有新增土儲，而主要來源是大灣區和長三角。
截至6月上半月，龍光在大灣區共拿下7宗地塊，其中深圳2宗，佛山2宗，中山、珠海、江門各一宗，新增土儲面積72.74萬平方米；另外中標東莞、珠海各一個舊改項目前期服務商，項目面積合計約93.9萬平方米。
公開資料顯示，截至2020年末，龍光在深圳的土地儲備面積為407.23萬平方米，占大灣區土地儲備8.2%，占總土地儲備5.7%，與周邊城市相比土地儲備相對不足，這也是龍光在深圳5月集中供地中重金買地的原因之一。
據此前消息，上述兩宗地塊仍在規劃當中。結合當前龍光的産品繫和地塊情況，該地塊預計将繼續推出“玖繫”産品。
“玖繫”産品已推出約4年，處于發展成熟期，目前龍光在售産品也多為“玖繫”産品。作為主打産品，很有可能繼續在灣區壯大其隊列。
大灣區人口吸引力強勁，市場總體熱度高。盡管政策呈現收緊态勢，但核心城市熱度不會衰退。對于龍光熟悉的高端住宅市場，受政策影響較小，而受銷售價格限制等因素影響反而更大，這将考驗龍光的操盤能力。
與此同時，城市更新逐漸成為房企獲取土儲的重要手段。2021年深圳計劃通過城市更新增加110公頃居住用地，廣州2021年重點建設城市更新項目57個，天河、海珠等宅地稀有區域有望通過城市更新推出新的住宅項目。
兼具高端住宅打造能力和城市更新經驗的龍光，是否能在2021年繼續保持盈利水平和銷售增長，靜待時間給予答案。
原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。
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