觀點地産網 又一家物業公司小步跑進了新一輪的上市潮中。
6月29日，經歷二次遞表終過聆訊的融信服務，在線上召開了上市新聞發布會。當天，董事長歐宗洪並沒有出現，而是交由一批70後職業經理人對外亮相。
一衆管理層包括執行董事兼首席執行官馬祥宏、執行董事兼首席财務官林怡、副總裁蔡禮堂、副總裁陳粱，其中任首席執行官的馬祥宏此前曾在金地集團任職超17年，于2016年加入融信服務。
根據披露信息，此次融信服務基礎發行規模為1.25億股，将占到公司擴大後股本的25%，新股發行價格區間為4.68-5.63港元/股。國際配售将占基礎發行規模的90%，香港公開發售将占發行規模的10%。
管理層稱，預計本次發行于7月9日完成正式定價，融信服務集團股份有限公司的股票将于7月16日在香港交易所主闆正式開始交易。
再闖港交所
相比其他物管企業，融信服務的上市速度並不算快。
去年11月，融信服務首次遞交招股書；半年後招股書失效，又于今年5月第二次向港交所遞交招股書，最終在6月初通過聆訊，正式站在了資本市場門口。
可以窺見，相比近兩年物業公司在資本市場一路高歌，如今行業卻處在一個股價回調、估值逐漸回歸理性的階段，也有部分新股受到冷遇。
以近期通過港交所聆訊的越秀服務為例，其在進行公開發售時就面臨着最終超購不足3倍的局面。
據觀點地産新媒體觀察，今年以來港股物業上市公司中，不小比例的物業股股價都呈現了累計下跌的情況。
此時上市的融信服務，能夠獲得一個滿意的股價和估值表現嗎？
對此馬祥宏主動接過話頭稱，香港資本市場是一個非常成熟的多元化和國際化的資本市場，融信服務之所以選擇香港資本市場進行發行，說明對公司後續發展充滿信心，相信公司的競争優勢以及投資亮點能夠吸引到更多投資者的目光。
他進而表示，融信服務搬到上海並全國發展以來，第一個三年規劃已經超額完成，從今年開始啟動第二個三年規劃。
“融信服務倡導的是長期主義和穩健發展，目前物管行業在資本市場的變化，我認為是正常的，尤其是股價的變化受各種影響，我們更看重長遠。”
不過其同時也表态，相信把經營管理服務做好，資本市場肯定會有一個更好的響應：“本次發行也是公司經過長期的思考，比較謹慎，我們對市場、對行業、對公司都充滿信心，對本次發行也比較看好。”
除了融信服務，最近同樣有一批物業公司加緊了上市步伐，如6月中下旬以來前後就有康橋悅生活、領悅服務、朗詩綠色生活、德信服務過會；此外，還有長城物業集團、禹佳生活等也于近日遞交上市材料。
與這批等待上市的物管企業一樣，2017年才開始全國布局發展的融信服務面積規模並不算突出。
根據聆訊資料，截至2020年底融信服務共擁有119個在管項目，同時，還有91個已簽約待交付的項目，覆蓋了海西長江三角區兩個主要地域，在管總面積為1990萬平方米，簽約總面積達到3820萬平方米。
财務方面，2018年-2020年，融信服務分别錄得收入4.14億、5.18億、7.50億，年復合增長率34.6%；歸母淨利潤分别為0.34億、0.72億、0.85億，年復合增長率58%。
如何從根本上提高管理面積規模？
陳粱對此表示，公司主要從三個方面進行拓展。其一是融信中國地産集團的支持，融信中國這幾年發展非常迅速，2020年全年銷售總額達到1551億人民币，未來項目儲備、土地儲備充足，這給公司奠定發展的基礎。
其二則是第三方拓展能力，“我們在業績期内沒有采取收並購的手段，但獲得了大量獨立第三方開發的項目。”
再者是收並購手段，陳粱稱，在上市之後會加強采取收並購手段，目前募集資金用途60%用于收並購，這會使得公司更加迅速地拓展各項業務。
第三方反超
正如提及的融信中國支持，目前融信服務與不少物業公司一樣存在關聯度不低的情形。
據悉，融信服務共包括三大業務，分别是物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。從占比近一半的物業管理業務看，2018年-2020年，融信服務通過向融信中國及其合、聯營企業所開發的項目提供物業管理服務，所産生的總收益分别為1.8億元、2.15億元和2.65億元，占當期公司物管總收益的比重為76.3%、75.6%和72.3%。
不過同時也可以看到，以整體營業收入來看，獨立第三方産生的收益已反超關聯方。
具體而言，截至2020年總營業收入中，通過市場外拓取得的由獨立第三方房地産開發的項目達到59.2%，兄弟單位融信中國開發的項目占35.8%，另外由融信中國與其他房地産開發的項目收入為5%。
對此，馬祥宏表示，公司自2016年開始市場化運營後組建了一只團隊，通過積極參與政府的招投標和與第三方開發商簽訂戰略合作協議，從而獲得了大量獨立第三方項目。
陳粱補充稱，公司在管項目業态分布良好，包括大量商寫類、商業綜合體業态；以及通過上述參與政府和各類國企服務項目的招投標，從而獲得了大量政府公建類項目，包括一些醫院、高校、工業園區等。
這些通過外拓獲得的非住宅闆塊，不僅在融信服務在管項目中占據近四成比例，同時因毛利率高于住宅類，帶動整體盈利水平上漲。
另外值得注意的是，在目前融信三大業務中，被視為物管公司第二增長點的社區增值服務存在感有些低。
截至2020年底，融信服務在物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三大業務中，物業管理在年度營收總收入占比48.9%，其次是非業主增值服務占比49.1%，而社區增值服務僅占比2%。
馬祥宏解釋稱，目前占比比較低，是因為近年融信服務在長三角其他地區有大量物管項目進入交付高峰期。
“未來1-2年，這個占比會急劇拉升，它的特點是增速快，空間比較大。”
據悉，目前融信服務的社區增值服務主要分為四大類，包括提供社區購物服務、裝修與裝飾服務、家居維修服務、租售業務等。
管理層披露一組數據，盡管收入占比不高，但社區增值服務近年來營收復合增長率達到86%，毛利及毛利率平均復合增長率高達95.9%。
“這個闆塊起步比較晚，但成長比較迅速，未來随着服務業主增多，滿意度不斷提升，會給我們提供更多毛利收入。”林怡稱。
馬祥宏也進一步強調，未來在公司的規劃當中，社區增值服務将占有非常大的比重，相信發展前景非常不錯。
以下為融信服務全球發售發布會問答實錄節選：
現場提問：公司對于未來兩年簽約面積和在管面積增長有什麼預期？
陳粱：融信服務集團股份有限公司是一家快速增長的全國性物業發展供應商，在業績期内，首先是融信中國地産集團的鼎力支持，融信中國這幾年發展非常迅速，2020年全年銷售總額達到1551億人民币，未來項目儲備、土地儲備也非常多，給我們奠定發展的基礎。
其次，融信服務強大的第三方拓展能力，我們在業績期内沒有采取收並購手段，但獲得了大量獨立第三方開發的項目，如果按照營收占比，獨立第三方項目已經超過了融信中國項目，可以看出第三方項目非常大。
上市以後，在加強第三方拓展同時，我們還會采取收並購手段，從募集資金用途可以看出，60%用于收並購。用上收並購手段以後，相信會更加迅速地拓展各項業務。
馬祥宏：雖然社區增值服務目前占比不是很大，但在未來1-2年里增幅和空間都非常不錯。
現在公司有三個專業公司是專門來支撐社區增值服務的，剛好國家大的宏觀環境也提倡企業做物業管理服務+生活服務，未來這一塊在公司的規劃當中占有非常大的比重，相信發展前景是非常不錯的。
現場提問：目前物管公司在香港發行開始逐步回歸理性的狀态，部分小型股票出現了一些發行上的情況，管理層如何看待融信服務目前上市時機，以及物管整體業務的估值預期？
馬祥宏：首先，香港資本市場是一個非常成熟的多元化和國際化的資本市場，從近期或者最近一兩年，同行許多物業公司都來香港上市，說明都看好香港的資本市場。
我們之所以選擇香港資本市場進行發行，說明對公司後續發展充滿信心，也相信公司的競争優勢以及投資亮點能夠吸引到更多投資者的目光，跟我們一起穩健地成長和發展。
公司搬到上海並全國發展以來，第一個三年規劃已經超額完成，從今年開始，我們啟動第二個三年規劃。
融信服務倡導的是長期主義、穩健發展。資本市場的變化，我認為是正常的，尤其是股價的變化受各種影響，我們是看長遠，當然也會關注短期的變化。
我們要把自己的經營管理做好，把整體經營質量提高，把規模提高，相信資本市場肯定會有一個更好的響應。
本次發行也是公司經過長期思考，比較謹慎，我們對資本市場、對行業、對公司都充滿信心，對本次發行也比較看好。
現場提問：未來業務發展過程當中，來自于融信集團業務方面的支持會占到增長的比例是多少？如何進一步增強第三方業務的拓展能力？
陳粱：融信中國集團是我們的戰略伙伴，多年共同合作下來，相互之間比較熟悉，所以說融信中國集團很多開發項目也是通過正常的招投標都委托融信服務來管理，後期大量的項目儲備也是這樣。
談到第三方拓展，這個是公司的一個特點和亮點，我們在業績期内取得了非常好的業績，得益于組建了一支優秀的團隊和良好的布局，以及很好的在管業态。
大家都知道，現在融信服務在管項目業态分布是非常好的，大量商寫類包括商業綜合體業态，包括大量政府公建類服務，這個在上市公司里面是不多見的。
未來會更多、更積極參與政府和國企各類招投標，在重點布局的區域發展第三方的政府公建類、業态類的項目；其次，會跟一些中小型開發商簽定戰略合作協議，目前已經在鋪排，獲得一些中小開發商的物業服務項目。
最後我想說的是，我們還會采取收並購手段作為補充，獲取第三方項目。
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