觀點地産網 在獲得香港元朗和生圍項目一年多之後，恒大近日将地價補交完畢。
據香港本地媒體透露，由中國恒大或有關人士持有的元朗和生圍低密度住宅項目，已經完成補地價，涉資近42億港元，這也是近3年以來最大額的私人重建補地價個案。
此前公開資料顯示，該項目總占地約223.25萬方呎，其中與米埔保育區相連的逾51萬方呎将會修復為濕地生态區，以與住宅發展地盤相隔。用作建屋的逾172.23萬方呎地盤，總可建樓面約89.3萬方呎。
這個項目要追溯到2019年7月，恒大以47億港元向恒基兆業買下地塊。
恒大潛行
作為最初持有者，恒基兆業擁有這個項目超過十年之久。
據悉，位于元朗米埔自然保育區邊緣的和生圍發展項目，是恒基兆業由收購漁塘及農地至成功獲準建低密度住宅，但在此後，多次與政府就項目規劃未能談攏。
2008年，香港城規會批準該地皮作濕地修復及低密度住宅發展，以興建267幢住宅，提供362伙。
其後，恒基兆業再次提出修訂方案，提出将興建單位數目減少約半成，並全數改為洋房發展，方案于2011年獲批；直至2015年，項目又再次獲批，興建單位增至400伙。
2019年8月，恒基兆業在披露業績時公布，于上月簽訂合約以47.05億元出售一間持有新界和生圍若幹地塊權益的公司股權予獨立第三者，涉及土地面積合共約242萬方呎，交易盈利預計可于2020年1月或之前完成後入賬。
當時，恒基兆業並沒有透露“獨立第三方”的任何信息，對此市場一度各種猜測，但都無果。
出售事項披露之後，2020年1月，恒基兆業仍代接盤方提交項目最新方案。
方案稱，基于市場狀況，發展商申請減少住宅單位數目，由原來的400伙大減至268伙，減幅約三成。項目維持地積比率為0.4倍，以低密度洋房為主，拟建268幢2至3層高洋房，平均面積3332方呎，同時增加項目内的綠化設施及休憩用地，並作4期發展。
值得注意的是，此次縮減伙數騰出的50萬方呎地皮中央空間，将用來興建1幢3層高的超級大屋，附設大花園等周邊附屬設施，樓面面積超20萬方呎。
有資料指，若該大型洋房落成，将成為全港最大面積洋房，甚至有文章稱之為巨型皇宮屋，遠超目前香港最大面積洋房即第一集團的南區淺水灣72号洋房。
直到2020年9月，一些關于恒基兆業出售元朗和生圍項目的文件流出，相關抵押文件由一名為高雄的新董事簽署，後者正是恒大香港分公司恒大實業高層。
至此，該項目被證實由恒大接手。
在補交42億港元地價後，香港業内人士計算，和生圍項目的總地價将會達89.05億港元，即每平方呎樓面地價達9972港元，計及每平方呎約4000港元建築成本以及8成實用率等因素，粗略估算日後發展商即使“成本價”賣樓，實用呎價要逾1.6萬港元；以兩成合理利潤計算的話，售價或要達2萬港元水平。
香港計劃
恒大給元朗項目補地價同時，其香港住宅項目也在積極推售中。
據觀點地産新媒體報道，恒大旗下屯門掃管笏恒大·珺珑灣第2期将加推第7号價單，涉及128伙；同時發出銷售安排，将于本周六(3月6日)發售276個單位。
看起來，恒大在香港的發展已經進入拿地、開發和銷售同步展開的階段，這離首次進入香港已經過去五年。
實際上，恒大首次落子香港是從投資物業開始。
2015年11月12日，恒大地産公告宣布，以125億港元收購華人置業美國萬通大廈物業，該項目位于香港灣仔告士打道38号及謝斐道25号。
資料顯示，美國萬通大廈為甲級寫字樓商業大廈，位于香港金鐘、灣仔和會展中心之間的核心區域（香港灣仔告士打道38号），鄰近金鐘及灣仔地鐵站、香港警察總部、香港會展中心，毗鄰維多利亞港灣，是幻彩詠香江參與大廈之一。
物業占地2138.8平方米，總樓面面積32090.9平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。現出租率100%，租戶主要為大型國際汽車公司、保險公司、跨國企業等。
按當時公告，該收購事項代價将分六年支付，換而言之，2021年正好是恒大支付萬通大廈最後一筆款項。
一年之後，萬通大廈更名為中國恒大中心。
恒大進入香港住宅市場是2018年1月，向恒基兆業以買殼的方式購入香港屯門管翠路住宅用地。
當時報道指，恒大收購該項目交易作價約66億港元，以該項目可建樓面面積約78.5萬平方呎計算，每平方呎樓面地價約8400港元。以恒基兆業購入價計算，該項目地塊不足3年升值近30億港元逾80%。
時隔僅三個月，恒大又從另一位好友新世界發展手上買下了懷德工業大廈，地段屬新九龍内地段第4178号，具體位于長沙灣福荣街340至342号、東京街27号至29号以及元州街249号至263号。
頗為有趣的是，這兩個項目在香港開發商手上持有了很長時間都未正式進入開發階段，但恒大接手後将内地“快周轉”風格帶入，很快就先後入市銷售。
2019年9月，恒大将屯門項目正式命名為“恒大·珺珑灣”並推出市場，當時觀點地産新媒體曾報道，共提供1982伙，其中1960伙分層單位，間隔由開放式至3房，面積由逾200平方呎至約800平方呎不等，面積約300多平方呎的1房單位占整體近5成。
截至2020年7月，該項目累計銷售100個單位，套現約8.1億港元。
2019年12月，被命名為恒大·睿峰的懷德工業大廈項目也發出首張價單，首批涉及86伙，實用面積238方呎至416方呎，折實平均呎價22309港元。
雖然在香港的項目還不算太多，但已經可以看出，其獲取項目的方式主要是向港資發展商收購可即時發展的現有地盤興建住宅。
衆所周知，香港開發商拿地有多種方式，除了競拍賣地外，還可以通過自行收購舊樓、農地等方式增加土地儲備，但這比較适合香港本地發展商。
作為内地房企，收購直接可以開發的地盤顯然是更加直接的選擇，這也符合恒大一貫的“快周轉”風格。
比如恒大已經開售的兩個項目，從收購到推售耗時不到兩年，甚至長沙灣項目僅用一年半完成開發。
除了開發周期明顯縮短以外，相比于競投官地，這種熟地開發模式的優勢還在于，開發商在發展項目時有更多的選擇。
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