觀點地産網 招商積余走的收並購道路與其它物管公司略有不同。
夾雜于鑫苑服務收購重慶重型汽車集團鴻企物業100%股權、時代鄰里拟收購成都合達聯行物業49%股權、奧園健康拟收購北京博安物業100%權益等各種收並購信息中，招商積余的方式是通過母公司招商局集團接獲收並購標的，且該標的是位于香港。
12月14日，招商積余發布公告稱，于2020年12月11日，招商局集團下屬全資公司SSH與聯交所上市公司創毅控股控股股東Genesis Group Limited，就收購Genesis Group Limited所持有的創毅控股2.68億股股份（占創毅控股總股本的53.51%）的意向。
雙方簽署了《諒解備忘錄》，明确《諒解備忘錄》簽署之日起5個月為排他期，並明确SSH可推薦招商局集團下屬控股公司作為收購主體與Genesis Group Limited進行交易。
招商積余近日接到SSH通知，建議考慮創毅控股53.51%股份的收購機會，並稱考慮到創毅控股從事的物業管理業務為公司主營業務範圍，拟對本次項目機會進行可行性研究，並根據需要開展盡職調查、交易協商等工作。
這是重組一年多之後，招商積余為數不多披露的收並購行為。
去年，招商蛇口利用中航善達整合旗下物業闆塊組成招商積余平台，一舉成為物管行業第二大並購案例。此後在市場拓展方面，其極少透露收並購信息，更多是與地方國資平台間開展合資合作。
2020 年以來，招商積余先後與日照高新發展集團、煙台财金發展投資集團和廈門國際郵輪母港集團等進行合作，陸續組建合資公司開展業務運營。
收購意圖
此次借道母公司拟進軍香港物管市場，意圖何在？
創毅控股2018年底于港交所上市，與其它内房上市物管公司不同，該公司主營業地點在香港，主要業務是為公共及私人物業提供物業管理服務及其他相關服務，包括屋苑一般管理、租務管理、租金及管理費收取服務、護衛、清潔、小型維修及保養、項目管理服務、法律及行政支持服務。
根據市場公開報告，按收益計算，創毅控股是2017年香港公共房屋的最大物業管理服務供應商，市場份額約為12.6%，及香港住宅物業管理服務市場的第三大物業管理服務供應。
雖于内地並不為人熟知，但創毅控股在香港物管市場的規模可見一斑。截至2020年9月30日，創毅控股擁有的物業管理組合包括15份公共房屋合約、9份公共獨立護衛服務合約、3份公共獨立清潔服務合約、2份借調合約、65份私人物業合約、5份私人獨立清潔服務合約、1份香港市區重建局獨立護衛服務合約以及2份香港衛生署檢疫清潔合約。
值得關注的點是，創毅控股于2001年開始，向香港房委會提供物管服務累積超過19年。最新數據顯示，于2020年9月30日，香港房委會仍為創毅控股的最大客戶。
資料稱，香港住宅物管市場（公營及私營）較為分散，但在細分市場中，公共房屋物管市場的集中度極高，2017年數據統計，前五大公共房屋物管提供商占市場約40.2%。
如若此次收購成功落地，招商積余将會在香港公共房屋物管市場占得大份額的比例。
後續根據諒解備忘錄，SSH須于簽署諒解備忘錄後支付2000萬港元的誠意金，創毅控股将以托管方式持有。于諒解備忘錄簽署當日，SSH、Genesis Group及一名托管代理亦訂立托管協議以規管誠意金的支付、持有及發放。
于公告日期，創毅控股的法定股本為1億港元，且擁有5億股已發行普通股。而Genesis Group為2.68億股股份（占全部已發行股本的約53.51%）的法定及實益擁有人。
深入分析，Genesis Group的已發行股份分别由李兆華、潘建良、胡家齊、黎偉文、黃偉雄、何耀東、林少鴻、鄧建成、黃景祥及潘勝哲擁有約17.17%、16.26%、14.02%、11.21%、10.51%、7.00%、7.00%、6.31%、5.61%及4.91%。其中，潘建良為主席、李兆華為行政總裁。
據悉，創毅控股的創始人成員均為房委會負責管理公共屋邨的前任雇員，在熟知房委會的運作下對取得公共房屋物管項目有比較優勢，而作為内地物管公司的招商積余布局香港市場，並無太多經驗，而且還面臨着一定的風險。
早于2018年，便有證券公司點評稱，房委會采納對每一物業管理服務公司、護衛服務承辦商及潔淨服務承辦商施加工作量上限限制的政策。而創毅控股已承接約8萬個實際公營單位作管理，相當于8.92萬個單位上限約90%，未來增長有限。
兩者契合
重組整合後的招商積余，上半年完成組織架構調整——整合招商積余、招商物業、中航物業三總部職能，並确定以“大物業+大資管”為發展主線。
招商積余作為A股上市物企，不斷通過内生、收並購、外拓的方式提升在管規模。截至2020年上半年，招商積余物業管理項目為1315個，管理面積總計達1.72億平方米。
反觀其近期動作，其實在拓規模上與大部分物管公司一樣顯示出了急迫感。具體是在12月10日，招商積余全資子公司中航物業與京宜聯公司、東湖發展公司共同成立物業合資公司，推動河北區域業務的發展。合資公司的注冊資本為100萬元整，中航物業出資51萬元，占51%股權。
上個月，于11月20日，中航物業與煙台藍天智慧物業發展有限公司簽訂了《合資合作協議》，拟成立合資公司負責為煙台藍天智慧物業的相關資源提供配套物業管理服務，将作為煙台藍天智慧物業及其上級單位煙台藍天投資開發集團有限公司旗下開展新承接非住宅類物業服務相關業務的唯一業務平台。
合資公司的運作，可以加大業務布局，為招商積余帶來新的收入和利潤增長點。興業證券此前便指出，通過設立合資公司的模式快速落子，招商局集團内部業務協同模式逐漸成熟。招商局集團在與全國各地政府/企業洽談業務的過程中，招商積余作為物業管理的服務配套，有利于招商局集團一攬子業務的整體談判。
其續稱，“通過設立合資公司的方式，招商積余與當地企業強強聯合，招商積余控股輸出品牌和服務，當地股東持續提供資源導入，有利于招商積余在全國各地的快速布局。”
此次拟收購的創毅控股則有着諸多要點。實際上，該公司近些年的盈利增長表現並不算突出。2016年-2020年财政年度，公司産生收益分别約5.165億港元、6.114億港元、6.683億港元、7.16億港元及7.84億港元，核心淨利潤分别約1379萬港元、1834萬港元、2155萬港元、3260萬港元及3730萬港元。
上述相當有關期間的經營利潤率分别約2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，其實處于物管行業較低水平。
截至2020年9月30日止六個月，創毅控股收益為4.32億港元，同比增長14.5%，期内溢利4056.1萬港元，同比增長137.4%，每股基本盈利8.11港仙。
雖期内溢利同比大幅增長，但其因素包括領取了中國香港特區政府保就業計劃第一期發放的限時性的工資補貼；接獲中國香港衛生署授予的多項檢疫設施潔淨服務合約，以提供額外的抗疫潔淨服務等。而這些有的是不可持續性的收入，不能保持長期穩定增長。
回到招商積余自身，也存在利潤率偏低的問題，長期發展風險較大。2020年上半年，招商積余實現營業收入38.68億元，較上年同期增長49.88%；利潤總額2.72億元，較上年同期增長102.38%；淨利潤為 1.55 億元，同比增長 91.2%。
各項指標向好，但上半年淨利潤率僅為4.0%，遠低于同規模企業的平均水平，如雅生活和奧園健康上半年實現淨利率分别為21.8%和20.4%。
此外，2020年中報顯示，招商積余毛利率已降至四年來新低，較上年同期下滑6.7個百分點至13.8%。
從兩者契合度上分析，收購創毅控股並不能緩解招商積余低利率問題。那麼收購的意圖亦漸漸明顯起來，搶占香港物管市場或許才是招商積余比較重要的目的。
一業内人士透露，近期很多内地的企業尤其是國有企業都在布局香港物業管理市場。按照該人士的說法，香港的物業公司利潤更為穩定，而且由于香港物業開發市場的發展，物管市場保持穩定增長率。
是否為一筆好的買賣，資本市場首先給出了反應，創毅控股今日開盤價為1.92港元，創下52周新高，但收盤股價為1.5港元，跌幅21.05%。而A股平台招商積余開盤價22元，收盤價21.91元，漲幅0.32%。
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