觀點地産網 進入高度530米的廣州周大福金融中心（“東塔”）内，透過玻璃幕牆往遠處望去，珠江新城錯落有致的高樓大廈之下，車水馬龍、熙攘人群盡覽眼底。
坐落于東塔頂端的瑰麗酒店，古典而又不失雅趣，将東方與西方的特色融會貫通的同時，尤其凸顯嶺南特色。
媒體一行人受邀參觀時，也連連贊歎其精美程度。
短暫的酒店之行後，新世界中國董事兼副行政總裁黃少媚、華南區域常務副總監梁國強與媒體進行了深入的交流。
大型綜合體的運營路徑
“人生有多少個十年可以做一個綜合體？”對于綜合體運營，黃少媚有着不同的見解。她認為，做綜合體項目是一種情懷，地産商不一定要賺快錢，首先立足的是做出好産品。
對于東塔，黃少媚顯然是自豪的，“我覺得東塔自從落成以後，給廣州這個城市帶來了不同的韻味。”
作為新世界中國在廣州的代表作，東塔包含了商業寫字樓、公寓和酒店等高端産品，集辦公、藝術娛樂與餐飲于一身，廣州市内最高端奢華的K11購物藝術中心、廣州瑰麗酒店等品牌均匯集在此。
在此之後，新世界中國将以東塔為中心，在廣州的東部、南部、西部、北部發展綜合體項目。往南正在建設新世界中國-廣州地鐵漢溪發展項目，北有標杆式商業綜合體雲門NEW PARK，東部是處于廣州東樞紐中心的增城綜合發展項目，據黃少媚透露，“西部也準備做一個綜合體項目，現正在關注合适發展的項目。”
其中，漢溪項目是與廣州地鐵合作的項目，是新世界中國于2018年11月以48.49億元收購廣州耀勝房地産開發有限公司65%股權及相關債務開發的，拟投資100億，計劃于2023年陸續落成。
北邊的雲門NEW PARK去年已投入運營，增城綜合發展項目計劃2020年第四季度陸續落成，建成高度不低于240米的標杆式雙子塔樓。
事實上，因為投入成本大、資金回籠慢等問題，綜合體項目一直是房地産開發商很難挑戰的對象。新世界中國面對這樣的挑戰卻充滿自信，比如東塔就是新世界于2008年中標，耗時11年才得以完成。
對于此類綜合體的運營，黃少媚分析道，新世界中國有着先天的優勢：“第一，憑借集團雄厚實力及多元化業态經營，新世界中國資金壓力沒有那麼大；第二，我們在内地發展了20年，一直紮根在國内，适應國内市場；第三是集團執行副主席兼總經理鄭志剛先生創立了K11以來，在商業創新運營方面取得了很大的成就。”
對于新世界中國來說，綜合體開發可以先以住宅部分銷售回籠部分資金，減輕發展商的壓力，之後慢慢去經營商業部分。
“把地區做活起來，收回投資成本，通過十年、十五年的時間沉澱，地區在不斷升值，項目的價值自然而然也就提升了。”黃少媚續稱。
也就是說，整個綜合體項目之中，既有投資的，慢慢經營收租的，也有銷售物業的，能更好地平衡成本與收益的矛盾。
這里面最為關鍵的是商業運營這一部分，同時也是難度較大的一部分。
黃少媚提到，“商業在房地産業态里面是最難做的，要不停地根據社會的變化去發展，而且根據不同的地區，要做不同的調整。”
前所未有的K11“博物館零售”商業概念、D·PARK兒童購物樂園模式、Mall+Park商業模式等商業内容，均為商業運營帶來了不少活力。
番禺漢溪項目将引入集團全新品牌D·PARK構建兒童購物樂園，是一個集兒童教育、兒童遊樂園、兒童購物、飲食于一體的中心。據悉，D·PARK是由新世界發展執行副主席兼總經理鄭志剛先生創立的，已在香港成功實踐，即将在内地落地。
位于白雲新城的雲門NEW PARK則首創了Mall+Park商業模式，将自然景觀與商業相互共融，為區域内50萬客戶打造獨特的公園沉浸式購物新體驗。
黃少媚進而表示，新世界中國的商業運營也遵循一定的準則，“我們會根據每個項目不同的定位、不同的地區來設計，而不是說一定要刻意做什麼，一定是有生命力的才做。”
立足大灣區的舊改與拿地計劃
新世界涉足内地舊改，應該從1993年開始的北京崇文門區域舊改工程談起，其打造的北京新世界中心，及周邊的居住社區和百貨，讓崇文門新世界商圈成為北京地標。
一提到舊改，黃少媚便說起這個項目。“我們做崇文門真的是先行者，那時鄭裕彤先生是用一種悲天憫人的情懷去做的。”
近幾年，新世界也瞄準了大灣區的舊改紅利，緊鑼密鼓地進行着舊改工作。對于新世界的舊改規劃，也是此次媒體會上所聚焦的内容。
早于2018年6月，鄭志剛就曾表示将投放約200億元在大灣區擴大土地儲備，“尤其廣州、佛山、東莞等一些地區會做城市舊村改造，大力增加大概8到10個項目。”
當前，新世界獲得了村民合作意向認可的項目有廣州荔灣山村、海珠區南箕村，而已經成功獲取的舊改項目為增城塔崗村。
梁國強在會上提到，目前塔崗村舊改的相關項目也已經進入到項目發展的周期，住宅項目預計會快速推出市場，會是一個大型康居和諧社區的現代人居發展的項目。
黃少媚還透露，另外還有幾個村的項目也在緊密地進行中。
關于舊改方面的規劃，黃少媚也強調多次，“新世界中國未來還是會立足于大灣區，在廣州、深圳、佛山這些地區發展，當然像華東這些優質的地方也會去，當然，我們需要獲取能承載瑰麗酒店、K11這種品牌的優勢發展地區。”
大灣區一直以來都是新世界的主戰場，“自2016年以來，新世界在大灣區大概已經買了150萬平方米的土地。”鄭志剛在新世界集團2019财年業績會上說道。
從拿地金額上來看，新世界在大灣區發展決心甚巨。自2016年開始，新世界在大灣區拿地已經投入超過200億，“比如說在深圳前海、深圳太子灣項目，在深圳也有兩個舊城改造，一個在南山，另一個是在羅湖文錦渡，項目都在進行中。”
此前2016年12月，新世界發展宣布以合資方式，與招商蛇口共同發展深圳蛇口太子灣四宗地，分别為高立宗地、長誠宗地、商鼎宗地和樂灣宗地四宗地。據悉，下個月該項目公寓将開售，2022年K11全國旗艦店、D·PARK也會引入。
在拿地的策略上面，新世界中國是沒有年度硬性任務指標的。但在拿地之前，會進行充分調查。一般來說，是研究整個城市的發展軌迹。
“也像鄭志剛先生說的，我們在大灣區加大投資力度，只要我們看上的地，我們認為有發展的機會、将來有潛力的，一定會去做。”黃少媚補充道。
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