編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。
每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。
當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。
觀點地産網 自2018年港交所新政公布至今，内地房地産企業紛紛分拆旗下物業公司前往上市。物業公司因負債水平低、收入來源穩定等因素，獲得資本市場的青睐。
但在這樣的背景下，作為内地赴港上市的物業第一股彩生活，已經抛棄物業管理公司的身份，成為一家互聯網科技企業。
底層邏輯是，通過将物業管理作為社區服務的入口，搭建互聯網平台，首先在用戶與物業之間建立線上鏈接。然後再通過互聯網模式，将傳統物業提供服務，業主支付相應報酬的簡單交易關繫轉化。
如果要進行一個類比，目前彩生活與其他物業公司的具體差别，就像騰訊與中國移動的差别。在其他物業公司還在考慮如何收取更多的服務費的時候，彩生活已經踏上了新賽道，要像騰訊一樣，做到“羊毛出在豬身上”。
這是彩生活面對傳統物業企業營收單一、營業成本不斷上升以及物業管理費難以上漲三大痛點下，進行的從0到1式探索。
“互聯網模式才讓物業管理具備價值。”唐學斌直言，彩生活之意，不在物業管理這里。
舍與得的商業哲學
彩生活的成績是可觀的，截至2018年末，彩生活的生态圈注冊用戶增加到了2640萬人，活躍用戶活躍度53%；
報告期内，彩之雲平台成交金額94.48億元、同比增24.1%；彩車位累計銷售4150個；彩惠人生累計成交182萬單，成交金額7088萬元，超過26萬個家庭減免了物業管理費。
不過，在唐學斌看來，彩生活現在的成績還算不上滿意。原因在于，雖然目前彩惠人生每天的成交量都有接近2萬單，但是只有不到10%的業主參與了彩惠人生。
唐學斌希望将彩之雲打造成為日常生活必須的工具。“一個平台要解決的，首先是要像手機一樣，成為每天都離不開的東西。”唐學斌直言。
彩之雲作為網上平台，彩生活有将其打造成“不離手”軟件的信心主要來源于科技上的進步，讓互聯網平台産生與物業相關的高頻使用場景。
具體表現為，通過物聯網的方式，可以将社區中，每天需要進出的大門、電梯、家門，或者是停車等各種使用場景串聯，将人、财、物、事與互聯網結合。
有了基礎之後，彩生活考慮的便是如何能增加業主對于平台的粘性。對此，在今年初花樣年與彩生活的年度業績會上，唐學斌便曾透露過一些這方面的想法。
彼時，他放下豪言，2018年彩生活物業的利潤已是高峰，未來将基本沒有什麼增長。
據介紹，其中，彩生活未來物業管理面積的擴張，團隊的利潤分成将達到70%。大部分的新增利潤，将會用來回饋業主，回饋員工。
核心邏輯是，通過将利潤分給員工，使其更有動力去做更好的服務。再通過好的服務，培養業主對于彩生活産品的粘性。
可以看出，彩生活在真正的踐行互聯網思維。就如騰訊一般，彩生活放棄了通過物業管理服務費這一傳統的收費渠道，将該渠道轉變成為培養用戶的手段。
“一定要舍，不舍不可能有得。”唐學斌坦言，物業管理只是一個連接點，只要用戶使用彩之雲平台即可。而當互聯網效應出現的時候，彩生活會有爆發式的增長。
羊毛如何出在豬身上
離開傳統僅靠收取物業管理費的賺錢模式雖然看起來簡單，但是如果沒有辦法将流量成功變現，實現業務閉環，企業依舊将無法運行。互聯網模式造就了很多成功企業，但同樣也不乏失敗案例。
在唐學斌看來，物業管理要真正實現互聯網+需要研究解決的問題依然很多。其中包括，社區物聯網、物業管理數字化、互聯網化等等，各方面妥善解決，才能形成綜合的社區互聯網解決方案。
彩生活主要采用了兩方面策略。
首先，對于基礎物業服務這一本職工作，彩生活通過“北鬥七星”，即E安全、E維修/E電梯、E清潔、E泊車、E繳費、E能源、E投訴，将各項物業服務流程上實現了管理平台化操作。
這是一個類似于“滴滴”的平台，業主是“乘客”，物業服務人員是“司機”。而彩生活僅需保留部分核心人員，逐步通過平台化取代人工管理職能，成本大幅減少。
並且，在這種模式下，各類服務成為標準化訂單，基層服務人員可以按需領取，實現多勞多得，相比于傳統固定工資，提高員工積極性，從而實現管理效率的綜合提升。同時也将形成標準化的服務要求，讓業主更方便，並且獲得更有質量的服務。
另一方面，對彩生活而言，其也成功将原本線下難以量化的互動場景，轉變成為線上可視化數據。
然後再通過彩生活的“彩繫列”産品——彩惠人生、彩車位(彩住宅)，将社區新零售、投資理财需求等，與繳納物業管理費場景相結合，實現線上流量變現。其中，彩惠人生自去年初推出以來，更是成為彩生活的明星産品。
以彩惠人生舉例而言，彩生活通過将商家引入平台推廣，然後将商家渠道推廣費用用于補貼業主，進行物業費減免。進而實現商家賺銷售，業主減免物業費，彩生活獲得流量及培養用戶粘性的多方共赢局面。
整個交易鏈中，彩生活僅作為平台的提供者，撮合交易，也無需使用自有資金燒錢補貼。“彩生活做的是四兩撥千斤的事”，唐學斌稱。
值得一提的是，彩生活的互聯網故事在最近也獲得了京東與360的認可，後兩者分别以3.71億港元與1.2億港元認購彩生活定向增發的71,149,000股及22,956,000股新股份。完成後，京東持股5%，360所持股本則增至約3.05%。
以下為觀點地産新媒體對彩生活執行董事、首席執行官唐學斌先生的采訪實錄：
觀點地産新媒體：彩生活現在做的彩惠人生也是屬于消費類型，您覺得現在市場的需求有沒有被激發出來？對于社區物業服務來講有什麼好處？
唐學斌：現在的問題是居民的資産大部分在房産上，能夠用于消費的錢還是不多的。
我們在社區推行彩惠人生，想的還是如何能夠幫助每個家庭，在消費的過程當中能夠更加節省支出，能夠讓他們有更多的錢用于消費，所以彩生活就致力于做這件事，我覺得這件事确實值得做。
拼多多為什麼會火？很多人說是消費降級，我認為不是消費降級，其實我們有龐大的消費需求，但是由于消費力還是不夠，所以我們的消費很難真正被刺激出來。對老百姓來說，他們還是希望能夠買到物美價廉的東西，所以拼多多還是被很多普羅大衆所接受。
可能很多住高端社區的人不一定覺得彩惠人生有多大價值，但是對70%以上的社區居民來說，很有價值，他們的消費是存在的，也是有需要的。
但是傳統的渠道很貴，成本很高，所以彩生活一方面把物業費通過消費減免，同時我們把各種各樣的電商（京東、58到家等等）通過彩生活的渠道再進行優化，讓我們的居民能夠在享受同樣的平台、同樣的産品、同樣的服務的情況下，還能獲取一定的消費的折讓。
這樣确實能讓業主節省一些費用，特别是物業費，能夠獲得減免，我認為确實能夠幫到我們的業主。
彩惠人生自去年推出以來，應該說業主還是非常歡迎的，現在我們的成交每天都是有将近2萬單。
觀點地産新媒體：您覺得2萬單這個成績滿意嗎？
唐學斌：我認為這個成績應該還有更大的進步空間，現在只是不到10%的業主參與彩惠人生，所以空間還特别大。
一方面是彩惠人生的産品還不夠完善，包括跟京東的合作也還沒有把社區場景、前置服務、渠道優化落實到位。
老百姓在購物過程當中，選擇非常多，他們不一定很快地就切換到我們這個新的購物渠道上來。
我們還需要進一步打磨産品，進一步把産品和社區消費場景結合起來，在業主想到的時候就能得到，在為業主省錢的過程中，還能減少購物的選擇困難，以及物流配送等待時間等等。
我相信等到互聯網效應逐漸出現的時候，增長會比現在還要快，因為互聯網從0到1是非常難的，但是1到N是非常快。我們仍然處在一個0到1打磨産品的階段，還沒有真正到爆發的階段。
觀點地産新媒體：彩生活為什麼要去吃這個螃蟹，一定要做0到1的事情？
唐學斌：我們的互聯網缺乏創新，别看互聯網公司都做得很大，但是創新是沒有的。騰訊學的是誰？Facebook；阿里學的是誰？亞馬遜；百度學的是誰？谷歌。
彩生活上市那一天，我們在市場最大的困惑就是找不到可以對標的企業，沒這樣的公司，也就是彩生活從來沒有去抄襲或者模仿其它公司的模式。
在中國物業管理發展是學習英國或者說香港的物業管理的模式，這些地方的物業管理已經做了百年了，像戴德梁行、第一太平等等都是百年的行業企業。
但是彩生活並不是學他們的，我們完全是根據中國的居住形态、消費習慣和物業管理的特色，集合互聯網打造的一種模式，這個模式讓整個物業管理具備了價值。
我們的物業管理不是那些傳統的物業管理，而是未來可以服務千萬個家庭，能夠提供到家服務的一種全新物業服務模式。
傳統物業管理是勞動密集型模式，問題都是擺在紙面上的，成本天天漲，物業費難漲是必然的，憑什麼有那麼高的估值？很多人問彩生活和其它物業公司的差别是什麼，回答這個問題最好的一個比喻就是，騰訊和中國移動、中國電信的差距，就是彩生活和其它物業公司的差距。
我們真的是把這件事當做是最重要的一個事情在研究和突破，我們的基因就是這樣的，一直都是在創新，一直都是在尋找這個行業真正的未來。
現在很多物業公司的做法，可能仍然是一個傳統的物業管理，但是因為很多有大的房地産背景做支撐，能夠在短期表現出比較亮麗的發展潛力。
但是我覺得企業終究還是要回歸到本原，還是看企業值不值錢，有沒有真正的技術、真正的經營發展的核心競争能力，我覺得這是根本。
我們相信，彩生活一定要在這上面進行投入、研發，進行力量的聚集。
觀點地産新媒體：公司目前在互聯網方面的投入占比有多大？
唐學斌：互聯網方面的投入現在一年大概占到公司營收的5%左右，並不算非常高，因為還有一塊非常巨大的物業管理。但是相對利潤來說，投入還是很大的，互聯網投入占到毛利的15%到20%。
物業管理要真正研究解決的問題還是很多的，社區物聯網、物業管理數字化、互聯網化，還有介入到家庭的彩惠人生服務，這些都是需要進行技術研發、産品投入，這樣才能夠形成一個綜合的社區解決方案。
社區的數字化、互聯網化就相當于把社區變成了一個互聯網的終端，像移動終端一樣，所有的人、财、物、事都通過互聯網連接起來。
但是這個連接起來往往都是成本，一個智慧社區要投大量的成本，這對物業公司來說都是投不起的。所以我們每個投入都必須找到解決方案，找到商業模式，能夠投得起，也能夠用得起，也能夠讓它發揮應有的經濟價值。
比如說人臉識别，很簡單，但如果不能把人臉識别變成一個看廣告的地方，屏幕就是很大的成本。
彩生活要做的還有很多，比如說小區節能，安全提升，清潔綠化提升，完全是通過提高物業費的方式可行嗎？
觀點地産新媒體：非常難，提高物業費大家都不願意。
唐學斌：我們更希望通過一些好的模式來解決。彩生活走的路徑是先想方設法來幫業主減免物業費，目的其實是想漲物業費，但是實現的路徑是先減免物業費。
漲點物業費，但可以通過家庭的消費減免掉，所以這就由原來一個很大的沖突變成大家共享、共治的全新方向，彩生活是一直主導用這種方式去解決中國社區的問題。
彩生活這種模式還是這個行業解決物業問題的一個解決方案，能夠幫助物業公司和業主調和物業的根本矛盾，能夠讓物業從惡性循環逐漸轉為良性循環。
我們接觸到大量的城市，有大量的棄管的項目，包括深圳也有，這些棄管的項目政府在想盡各種辦法來解決這個問題，如果說沒有彩生活這樣的機制和模式，最終還是會走入到一個财政投入兩年，然後過段時間又發現這樣下去不行，不斷地循環。
不是說逐漸地由不收費變成收費，由收很低的費用向較合理的費用去演變，這樣就能夠把業主自己的問題由業主自己來解決。
觀點地産新媒體：一些投資者覺得彩生活還是一個物業管理公司，公司是怎麼樣做到讓市場去接受自己已經是一個互聯網科技公司？
唐學斌：其實不存在市場接不接受的問題，如果說千家萬戶都用上了彩生活的彩惠人生，彩生活自然很值錢。如果說沒有多少人用彩惠人生，彩生活自然不值錢，就是這麼簡單。
要說服的根本不是資本市場，要說服的是每個小區的每個家庭、每個客戶。
觀點地産新媒體：彩生活在2018年是營收的高點，您當時在業績會上這樣說了，未來不會再高，這是怎麼考量的？
唐學斌：意思是說我們2018年在物業管理這個事情上獲得的利潤，基本上就沒有什麼增長了，因為我們要把物業管理賺的錢回饋給業主，回饋給我們的員工，讓員工更有積極性去把社區管得更好。
我們的物業管理還是可以增長的，但是我認為增長是損害了未來的客戶關繫，很難調動員工發自内心的動力。現在擴張的利潤團隊占70%，那你說你願不願意幹這件事？肯定願意幹，因為這個是團隊的。
一方面解決團隊的動力，另外一方面也能夠讓團隊明白要對業主好，要能夠得到業主的認同，所以也要在物業上不斷地投入，不斷地去改善服務品質，這就為彩生活線上服務打下一個堅實的線下基礎。
如果說沒有這個決定的話，我們永遠是在物業層面的争奪，這種争奪就像中國移動一樣，不斷地在手機收電話費、短信費，在這上面博弈。但是騰訊不要這個通訊費，我們發微信不要錢，發朋友圈不要錢，發視頻不要錢，難道騰訊沒成本嗎？這一塊有很高的成本，但是人家為什麼這麼做？
要的就是用我，我們未來也是一樣，只要小區的用戶用彩之雲平台就行，物業管理只不過是和業主接觸的連接點。
現在壓根沒想掙錢的事，因為我認為一定會有辦法能夠掙到錢。一定要舍，不舍不可能有得，所以舍掉物業這一塊，現在不增加了。
未來哪個小區、物業公司、管理處、城市做得好，還要減免上繳的利潤，要讓他有更大的動力做得更好，這才是我們要的。
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