觀點地産網 8月15日，中科創控股與田生集團在香港舉行了一個簡約的簽約儀式，宣布合資成立“田生中國投資有限公司”，新公司定位于發展香港的舊屋改造，通過老舊物業的收並購，進行升級改造或重建等，實現物業資源的價值提升。

中科創控股表示，雙方将利用田生集團超過30年的舊樓收購、改造、重建的經驗，以及公司在資金端和資産端強大的整合能力，就香港的城市更新業務展開深度合作。

資料顯示，田生集團在香港已經從事舊改30年，與恒基兆業、新鴻基地産、英皇集團、太古集團、華懋集團、萬科以及碧桂園等開發商合作，合作開發老舊樓宇更新111幅土地、地塊面積逾100萬平方呎、518棟舊樓。

基于此，田生中國将構建一個立足于香港本土、集合境内外資源的舊改開發新模式。

“寸土寸金”香港的舊改機會

作為世界金融中心和貿易中心，香港這塊陸地總面積僅1106.34平方公里的土地，吸引着來自世界各地的人才、資本，相對應的，這也造成香港在土地等資源方面極度匮乏。

香港特區政府發布的《長遠房屋策略》顯示，根據人口變化和房屋老化等測算住房供應需求，預計在2017/18到2026/27十年間，住房需求将達到46萬個單位。其中，政府供應目標為28萬個公營房屋單位（包括20萬個公屋單位，8萬個資助出售單位），以及18萬個私營房屋單位。

目前為止，特區政府根據已有土地規劃了未來10年23.6萬個公營房屋單位和未來3-4年9.4萬個私營單位，僅公屋供應的缺口就達到4.4萬。

並且，按照《香港2030+》規劃，包括已落實及正在咨詢的專案，未來只有5300公頃土地供應，政府估計仍欠1200公頃土地。但按土地基金數字推算，香港欠缺土地達4050公頃。

事實上，從香港整體土地資源上看，並不缺土地。香港特首林鄭月娥便曾在公開場合表示：“香港不缺土地，缺的是發展共識。”

資料顯示，香港還有超70%的土地資源屬于郊野地區，有許多農地和郊野公園可以發展住宅項目，或者政府可以填海。但由于這些措施都受到政治團體、環保組織和法律等因素影響，均難以推行。

因為土地供應不足，香港舊樓改造的浪潮逐漸興起，香港政府每年批出舊樓改造項目呈現逐漸上升的趨勢，並且私人重建項目奕逐漸取代市建局成為舊樓改造的主力。

數據顯示，香港有6000余棟舊樓，每年還以500棟的速度新增。中科創控股董事會主席張偉也表示，在香港，還有六千到一萬多塊地要拆遷，按照十億港元一塊地的拆遷貨值，這大概就是六萬億到十幾萬億的市場，容量可觀。

在政策上，強拍條例也讓香港舊樓改造得以獲得實施的基礎。香港政府1999年制定的強拍條例規定，對于樓齡五十年以上樓宇，任何人集齊同一地段90%或以上業權，即可申請土地審核處發出強制售賣令。随後2010年，該比例降至80%。

與目前國内一線城市情況類似，在政策支持並且具備市場容量的情況下，舊改無疑是房地産商們介入香港市場的機會，而香港舊改必然迎來黃金十年。

田生中國創新舊改模式

面對市場機會，原先紮根深圳舊改的中科創，決定走向粵港澳大灣區龍頭香港，並于2018年1月6日聯合太平信托斥資99.5億港元收購香港京華道18号，開啟了立足香港、整合全球資源的城市更新業務。

随後8月15日，中科創控股聯合田生集團，合資成立田生中國，雙方将利用田生集團的舊樓收購、改造、重建的經驗，中科創在資金端和資産端的整合能力，就香港的城市更新業務展開合作。

已經在香港舊改市場經營30余年的田生集團，過去一直通過舊樓並購，然後将並購完成的地盤授予發展商或自己開發，發展自身業務。此次合作，對于田生集團來講，是将舊改業務走向利用更多境外資本參與的階段，在融資手段上則更加多元化、國際化。

中科創控股董事會主席張偉在簽約儀式上表示：“田生集團在區永華主席帶領下走了30年，被市場譽為舊改之王。未來，我們要将傳統的舊改加入創新的模式，将投資+投行的商業模式融合起來。”

據了解，過去存量老舊物業的發展模式是利用自身财務杠杆，整合項目資源，将存量物業收並購，再與發展商合作完成物業更新改造。

現在，田生中國将對接國内TOP100的房地産開發企業，通過整合香港舊改項目、國際資本、國際一流房地産開發企業，圍繞房地産開發企業國際化戰略、協助它們在香港建立亞太國際總部及住宅落地，同時實現自主開發，取得開發收益。

“現在是2.0模式，是從引進100強企業方向開展，同時自主開發。很快3.0模式也将到來，那就是投資+投行的模式，包括像現在國際比較認可的區塊鏈技術，未來田生中國也将引進與舊改相結合。”張偉說道。

未來，田生中國将通過金融科技和區塊鏈技術，重構社區舊改産業生态。據介紹，田生中國可能考慮聯合有資格的數字貨币發行機構發行數字貨币，投向田生中國持有的舊改物業。數字貨币持有人可以考慮只享受貨币增值所帶來的收益，亦可選擇用所持數字貨币來交換物業，通過數字貨币流通整合産業鏈實現舊城改造與區塊鏈來填補市場空白，産業落地。

在3.0模式下，田生中國還将圍繞社區民衆發展、文化、教育、醫療、養老、投資、旅遊、貿易、消費等需求，搭建城市更新新的生态繫統。

田生中國表示：“公司首期将投資50億港元設立地産基金，未來将牽手國際一流房地産開發企業共同設立城市更新産業發展基金，並為産業基金引入日本、阿聯酋等國際低成本資金作為合作伙伴。”

張偉表示：“田生中國未來三-五年将發起設立一千億港元香港城市更新發展基金，分批發行金額100億、200億、300億、400億，共四次完成。”

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