觀點地産網 在入股項目十余年後，位于北京東城區東二環的的合生國際大廈項目終被賣出，而接盤者身份尚不明晰。
根據9月27日之公告，合生創展及第三方企業BMI以36.65億元出售各自所持有的項目公司北京東方文華國際置業有限公司股權，涉及的標的物業合生國際大廈項目，位于中國北京東城區朝陽北路9号，系東方文化藝術中心的一部分，後者還包括了南樓及音樂廳。
在出售項目前，合生創展旗下合生國際通過兩家全資公司凱大公司及康至公司分别持有項目 公司51%及46%股權；BMI通過柏順公司持有項目公司1.9%股權，北京東方文化資産經營公司占1.1%。其中，合生出售凱大公司及康至公司兩家公司，總對價為18.38億元；BMI出售柏順公司的總對價為18.26億元。
為何在此刻選擇出售持有了十年的資産？
市場人士分析認為，在北京寫字樓市場空置率上升，租金短期上漲空間有限的情況下，企業出售項目的行為不難理解，在降低未來風險的同時，也能夠及時回籠現金。
合生國際大廈始末
觀點地産新媒體了解到，合生國際大廈是合生創展于2006年收購而來。2006年5月，合生創展以7.96億元向關聯企業北京華夏創業房地産開發有限公司，收購北京東方文華60.98%的股本權益，及部分股東貸款。
資料顯示，北京華夏目前的大股東為朱帆，為合生創展董事長朱孟依的妹夫。
北京東方文華的另外兩名股東分别為北京文化及北京昭德，分别持有14.57%及24.45%股益。東方文華擁有一宗面積為15834平方米的地塊，按規劃拟建成包括寫字樓、酒店和音樂廳，總建築面積達13萬平方米。
是次交易後，合生創展擁有其中寫字樓大廈的管理權、唯一有權獲得盈利及負責相應風險；酒店項目由合生創展、北京文化及北京昭德各按45%、10%及45%的比例分攤管理權、盈利及相應風險；音樂廳則由北京文化擁有管理權、唯一有權獲得盈利及負債相應風險。
寫字樓項目便是如今的合生國際大廈，而酒店部分最終建成了寫字樓，這也9月27日公告中所稱的南樓部分，音樂廳即為如今的北京喜劇院。
從公開披露的信息可得知，從2006年至2017年，北京東方文化三名股東情況已出現變化，合生對項目公司進行了增持，並選擇了出售南樓部分。
合生創展2008年年報顯示，預計該南樓物業于2009年完成出售，並由此錄得溢利3.8億元。
如今南樓出售是否完成尚不知曉，因為9月27公告中提及，鑒于買方金致投資有限公司僅收購北樓項目即合生國際大廈這一物業，在這次交易最終完成前，合生創展還需要将南樓及音樂廳用地的面積的業權全部轉讓或出售。
公告顯示，于2016年底康至公司的資産總值為4.6億港元，凱文公司的資産總值為5.1億港元，標的物業于2017年6月30日的估值為45億元。
合生商業套現邏輯
以7.5萬平方米、36.65億元的總對價來看，這幢大樓的轉讓單價4.69萬元/平方米。若不含地下面積2.6萬平方米，則轉讓均價可達到7.1萬元/平方米。
北京睿意德執行董事王玉珂向觀點地産新媒體表示，4.69萬元/平方米的價位並不貴，與目前的市價相近。
他分析指出，雖然北京房地産市場政策環境嚴緊，但持有物業受政策影響並不大，企業在此節點出售物業或是出于戰略及運營上的考慮，是為補充現金流所采取的手段。
2017年中報顯示，合生所持現金及銀行存款為48.56億元，比去年底的63.15億元下降了14.5億元。不過，合生創展的負債並不高，截至年中資産負債率為57.21%，流動比率達2.7，較低負債率對企業未來通過進一步融資獲取資金，以及在評級上有一定正面效應。
而且，通過此番交易合生将套現超過18億元，相當于今年以來該公司平均兩個多月的銷售額。還有市場人士認為，在寫字樓價格上漲緩慢的情況下，此時出售物業不啻為降低風險、及時套現的選擇。
根據第一太平戴維斯發布的報告，第二季度北京甲級寫字樓的租金已呈現下滑趨勢，整體空置率有所上升。受新增供應影響，甲級辦公樓市場整體空置率環比上升0.5個百分點至6.5%，同比上升3.1個百分點；與此同時，租金出現了輕微的下跌。
該行預測，随着北京年内多個寫字樓項目的入市，未來寫字樓整體空置率将進一步升高，租金仍面臨下行壓力。
觀點地産新媒體了解到，除了合生國際大廈，合生在北京擁有的商業物業還包括德勝合生财富廣場、朝陽合生财富廣場、合生?麒麟新天地、朝陽合生匯、通州合生匯等。其中，合生财富廣場系合生的甲級寫字樓品牌。
王玉珂介紹，已經開業的麒麟新天地雖然規模不大，但在社區商業里算是不錯的産品；而位于東四環的朝陽合生匯進展也比較順利，不久後也将入市，加上項目坐擁雙地鐵軌道，有一定的優勢。
截至2016年底，合生商業在運營的70余個商業地産項目，平均投資回報高出市場平均水平近5個百分點。寫字樓方面，合生商業已運營寫字樓面積超百萬平米，出租率在90%以上。
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