觀點地産網 8月29日，合景泰富地産控股有限公司于香港舉行2017年中業績會，該集團主席兼執行董事孔健岷攜首席财務官及執行董事徐錦添、财務部副總裁羅兆和、營銷及市場部總經理楊歡等管理層一同出席並答記者問。

利潤成為整場業績會的焦點，中報顯示，合景泰富上半年擁有人應占利潤為人民币15.57億元，與去年同期相比上升9.5%；核心利潤14.4億元，同比上升17.3%。

在此基礎上，楊歡于現場提出了對未來三年利潤的預期，他表示，2018-2020年，合景泰富利潤年增長率将保持30%-40%。

如何實現這樣高速的利潤增長？從管理層的輪番介紹中可窺見，寫字樓整售、土地儲備、長租公寓以及跟投制度的落地都将成為支撐利潤增長的因素。

據了解，合景泰富土地儲備量已達1185萬平方米，可售貨量約4500億元，下半年将加大推貨量，預計推售貨值為335億。

一二線城市調控收緊的情況下，合景泰富主要通過出售毛利較高的寫字樓來确保整體的利潤增長，同時布局長租公寓，提高租金收入，並落定跟投制度，激勵員工。

利潤與土儲

中報顯示，上半年，合景泰富收入約人民币78.57億元，較2016年同期約54.48億元大幅上升44.2%；擁有人應占利潤為15.57億元，與去年同期相比上升9.5%；核心利潤14.4億元，同比上升17.3%；毛利28.27億元，按年升45.6%。毛利率36%。

報告期内，合景泰富實現合約銷售額146億元，完成全年280億元目標52%，平均銷售價格由2016年同期12994元/平方米上升至16303元/平方米，均價上升的原因主要是已交付平均銷售價格較高的寫字樓比重提高。

據楊歡現場介紹，合景泰富70%的項目都在一二線城市，在嚴控的政策下，公司主要通過高利潤寫字樓的整棟銷售，來确保全年的銷售增長和利潤增長。

觀點地産新媒體了解到，今年全年合景泰富将出售6棟總計貨值100億元的寫字樓，上半年已售出上海、廣州兩棟寫字樓物業，完成40%-50%的銷售目標，另有兩棟寫字樓已有收購方在洽談中，下半年預計還将整棟出售廣州、上海、成都等地的多棟寫字樓。

“這批寫字樓的利潤相對比較高，可以維持今年高利潤水平。”楊歡介紹。

徐錦添也指出，下半年預計推售貨值為335億，其中有不少為去年獲取的項目，地價成本相對便宜，且項目均位于城市核心商業地帶，能為該公司帶來可觀的收入和盈利，推高整體毛利率。

除此之外，豐厚的土儲也是其敢于追求高利潤的原因之一。根據中報，上半年，合景泰富通過公開市場招拍挂及並購，先後獲取位于武漢、徐州、香港、蘇州、合肥、嘉興、台州、濟南及天津的12幅地塊，新增權益總建築面積120.8萬平方米，其中70%為並購項目。

截至2017年6月30日，合景泰富旗下共擁有79個項目，分布于中國内地以及香港共18個城市，共計權益建築總面積約1185萬平方米的土地儲備，一二線城市占比約78%至80%。

楊歡透露，上述土地儲備可售貨值達4500億元，“就算不拿地，也能滿足集團未來3~5年的銷售需求。”

長租與跟投

寫字樓之外，在孔健岷的計劃中，購物中心、酒店、長租公寓等投資性物業的租金收入也将成為合景泰富未來收入的一大來源。

長租公寓成為當前一大重點布局，廣州已有W公寓，共有170個房間。2018年10月，高端品牌“逸舍”将于成都推出，可租面積3.5萬平方米，共計229個房間；中端品牌“昕舍”将陸續在廣州、深圳、上海等一線城市落地，總可租面積達到110萬平方米，提供約1500個房間，預計在2018年至2020間達到穩定的收入。

孔健岷表示，未來兩三年公司自有的土地儲備中可以提供約2萬間長租公寓，但也會通過租賃其他物業改造的方式來增加約2-3萬間，預計未來總量可以達到4-5萬間，“希望能夠增加公司長期穩定的經營收入。”

孔健岷預計，至2020年，合景泰富将落地寫字樓項目14個、酒店14個、購物中心8個，加上長租公寓，投資性物業總租金收入可達30億元。

此外，在多家房企實行跟投制度與員工共享收益、共擔風險的之際，合景泰富也加入這一行列，在公司内部開啟跟投制度。

據孔健岷介紹，合景泰富實行的跟投制度與萬科、碧桂園等不同主要在于項目的占比上，其他並無太大差别，目前其已有約10個項目實行跟投制度，項目平均股權占比約10%。

“跟投制度對團隊的激勵性是非常大的，”孔健岷指出，特别是在提高員工主動性、積極性，縮短項目發展周期，實現利潤最大化上，有着非常重要的作用。

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