陳志豪（泰宏資本董事總經理）：大家下午好！我的主題是“距離産生美，商業REITs離中國有多遠”，這個主題有點詩情畫意，放在大會的最後一個演講也有點沉重。在早上我們聽到很多嘉賓對REITs都有很多不同的看法，其實在很多年前，大家談到REITs的時候，應該說絕大多數都覺得這是一個很好的方向，走到今天，可能更多人質疑這個REITs到底會不會有一天在中國成為一個事實。
剛才有一位嘉賓提到了産業園，是不是對産業園有真愛呢？這要看是不是自持。商業地産和産業地産是一樣的，它需要在一定的周期有人來自持，真愛在現實的房地産産業鏈里面是需要錢的，為什麼REITs在整個房地産的發展是非常重要的，就是因為商業地産或者是産業地顫抖需要有龐大的資金來支撐整個産業甚至城市的發展。
今天談到為什麼REITs是一個大方向的時候，我先回顧一下過去二十幾年我在做中國房地産的投融資的一些案例，然後從這些案例來看為什麼房地産信托，或者是做信托上市是将來的一個很大的方向。
在上世紀90年代中期，當時我在匯豐投資銀行，我們做了一只5億美元的房地産基金，投資中國的房地産，5億美元在當時相當于是40億人民币，當然這是一個很小的基金，但是在那時候，還是一個比較大的房地産的基金，這是為港資新世界集團做的一個基金。
之後在90年代我們也給它做了很多創新的融資，包括在1996、1997年做了一個強制性可換股的債券（4億美元），也是專門投資在中國的房地産，這是第一個案例。第二個案例是在2006年，我們給瑞安房地産做了他們上市以前和上市以後的融資，包括他們在香港2006年上市，當時上市募集了大概9億美元的資金。
第三個案例是今年年初我們協助一個國内的企業，把它的商業地産包裝，拿到新加坡以商業信托的方式來上市。
REITs本身是起源于美國，這個歷史大家都非常熟悉，我就不多說。從1960年開始，美國開始了REITs整個歷史的沿革，一直到1990年，KIMCO應該說是在現代REITs的歷史上是一家被認為現代REITs的起步，他們現在管理的大概是100億美元的房地産，57億美元的淨資産，85億美元的市值。所以它的市值還比它的淨資産來得更高。
我們來看中國目前的REITs，有人說已經有上市的REITs，有人說沒有REITs。我覺得這個名稱不重要，我們應該做一個原則性的區分，資産證券化是一個很大的課題。目前在國内做的REITs，從定義上是屬于資産證券化的，但是不是REITs呢？
待會兒我們再看一下它有沒有符合一般在國際資本市場上所說的REITs所必須擁有的要素。包括大家看到前海公館也做了一個REITs，在深交所上市，也可以對比一下我們下面說的這些房地産信托應該有的本質。
全流通是REITs（房托、商業信托）最大的特點，你買了這個份額，它是能夠流通的，我今天買了，第二天能在債券市場自由交易。同時它是永續的，它沒有一個到期兌付的時間節點，它是能在交易所上市的，如果不上市很難做到全流通。
而且REITs還必須要有産權，這可能跟我們在國内說的很多資産證券化有很大的區别，國内我們做的很多ABS沒有産權，它基本上就是一個融資的行為，就是你買了這個份額，你對這個主體本身，它沒有對應一個永遠的産權，對這個資産是沒有所有權的。還有一個是它的股權結構，在上市的信托里面，一般它的股權結構都是很分散的，它沒有一個很大的控股股東存在，同時它也不存在到期兌付的元素。而且具有穩定現金流的潛質。
為什麼說潛質呢？當然你有穩定的現金流是最好，但是即便你現在沒有穩定的現金流，也應該在中長期能夠産生穩定的現金流。另外還有資産值的收益權，絕大多數的投資REITs或者是商業信托的機構投資者，或者是散戶，他們追求的不單只是你能夠給他的租金的收益率，而是看的總回報的概念，如果要能夠得到這個總回報，你必須要有這個資産的所有權，你才能夠享受這個資産增值的收益。
另外還有較高的公衆股比例，一般在境外上市的REITs，公共或者是機構投資者所持有的股權比例大概是在65%到90%左右，原股東只需要持有10%到30%的股權比例。還有一點是開放式，很多國内看好的資産證券化，它不一定是開放式的，它可能是封閉式的。
為什麼開放式是一個很重要的元素呢？因為REITs主要就是在組建一個平台，使你這個平台以後能擴張你的資産的規模，如果是封閉式的話，這個目的就很難得到釋放。還有一個是資本市場，這是機構投資着看REITs值不值得投，就要看你這個團隊有沒有辦法營造一個很好的投資故事，使得資本市場能夠覺得你是一個将來被追捧的房地産信托。
最後要提一點，我們在國内提到信托，一提到信托就想固定收益是多少，但是我想提的是，在國外我們說的這種房地産信托、商業信托，它指的並不是一個固定收益的工具，而是一個純股權類的投資。
現在在境外資産證券化分兩種，一種是房地産信托，一種是商業信托。房地産信托是資産必須是已經有穩定的先進收益的房地産，商業信托涵蓋有房地産，它也涵蓋其它的行業，包括發電、收費公路，甚至高爾夫會所、旅遊景點等等，它都能夠以商業信托的方式來上市。
我說一下房托和商業信托的基本區别，房托基本上你的資産是已經成熟的，90%以上是要成熟的，負債率不能高于45%，每一年你必須把90%的可派的收益分派給這個份額的持有人。
商業信托就沒有這些比較硬性的條件，從法律的角度，負債率沒有上限，也沒有規定說成熟的資産跟開發建設的資産之間的比例，當然這個市場是有要求的，一般在市場上商業信托如果以房地産來做，75%的資産最好是成熟的資産，另外25%是開發類型的資産，這個特點是它的靈活性，這在房地産信托里面是做不到的。
這一頁講的功能和優勢，前面已經講了很多，今天早上也有一些嘉賓說，我在國外能把我的資産以2%的收益賣掉，為什麼要做這種創新的方式來做融資？這是今天早上第一個觀點，第二個觀點是覺得要付7%的成本不劃算，第三是覺得國内的種種的稅負使得REITs無法落地。
我在這里也回應一下這三個觀點，同時提出我自己的想法。
首先以2%的收益率把你的資産賣掉，我覺得不是每一個資産都有人願意買的，2%的收益的資産肯定是在超一線城市核心區域的核心資産，你能夠做到2%的收益率把你的資産處置掉。現在可能有人願意買，比如說有很多的私募基金願意來買這樣的資産，但是明天是否還是會有人以這麼高昂的價格來買呢？這個很難說，因為基本上國内的資産價格跟它的資産價值是有很大區别的。
第二方面，7%值不值得？這要從另外一個角度來看，不是每一個資産到境外上市都需要7%的回報率，這個我覺得是一個誤解，境外的資本市場看的是總回報，一般對這種成熟信托的上市在10%到12%，組成部分有穩定的租金收益率，也有資産增值的部分。
第三方面講到稅務，國内的房地産就有這麼多的稅負，你做不做REITs，它都有這樣的稅負，這跟REITs沒有太大的區别，當然我們希望國家能夠出台一些對REITs有幫助的稅務政策，這肯定是大家都期望的，但是不一定是把所有的稅都減免掉了你才能做REITs，包括很多在新加坡上市的保險，在新加坡把美國的資産拿到新加坡以信托上市，它也沒有任何稅務的優惠，這是我對一些想法或者意見的回應。
最後做一個總結，分享一個觀察，十幾年前，甚至20年前我在做投行的時候，很多的開發商覺得在國内的渠道已經夠了，也不需要在國内上市，也不需要到香港上市，他們覺得所付出的時間成本代價太高了，絕大多數這一類的房地産開發商，他今天都不是最令人矚目的，最令人矚目的都是那些付出代價、付出時間和精力來在金融上創新，為自己找更多資金渠道的房地産企業。
今天的分享就到這里，謝謝大家。
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