楊光華:武漢樓市 冬天來了,春天還會遠嗎?

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2022-12-01 11:31

  • 我們依然相信,沒有一個冬天不可逾越。歷經寒冬後,我們會等來下一個春天。

    楊光華 “盼望着,盼望着,東風來了,春天的腳步近了。”

    這是朱自清的散文《春》的開頭。

    11月30日,廣州等多地優化疫情防控措施,越來越多的城市将緊随其後。同一天,武漢寒潮襲來,氣溫降到零攝氏度。這一天,武漢正式入冬。

    與武漢的氣溫相比,武漢樓市一直處在“寒冬”。

    11月,武漢新房網簽5801套,位于今年的冰谷谷底。從8月份開始,武漢新房網簽量持續下滑,受到疫情、推盤節奏、市場銷售等因素的影響。

    1-11月,武漢新房累計網簽約9.9萬套。從成交量上看,武漢新房市場“寒氣逼人”。

    随着疫情防控政策的優化與新房“市場底”的出現,武漢樓市将慢慢走出冬天。

    01

    11月份,武漢新房網簽前三強區域,依次是,漢陽(902套)、洪山(864套)與光谷(573套)。

    光谷與洪山,從10月開始奮起直追,兩個月的新房集中入市,帶來區域市場的回暖。

    這兩大區域,與10月份對比,光谷有下滑,洪山維持平穩。10月份,光谷新房成交907套。而11月份,下滑到573套。

    同時,11月份,東西湖等三環外的新房成交回落。

    1-11月份,武漢新房網簽前三強是東西湖(12193套)、漢陽(10684套)與硚口(9242套)。

    漢陽,是今年樓市的熱點區域。11月與1-11月,漢陽新房網簽均位居前三強。

    漢陽與硚口,位于武漢二三環之間區域,今年的新房成交的糧倉區域。

    東西湖,剛需的紅海區域,在價格戰里登上今年的“銷冠”區域。

    江漢(2321套)、武昌(2855套)與青山(4046套),三大主城區在新房網簽上位居排行榜尾部。這與區域的新房供應量、市場需求、産品結構、庫存量等有着密切關繫。

    02

    1-11月,武漢新房網簽前三強項目是,萬科光瀾道、新城桃李郡與武漢城建華發時光。其中,武昌濱江的福星惠譽月亮灣壹号,在3萬+高端樓盤中,業績位居第一。武漢二十四城,東西湖“銷冠”;城投融創國博城,漢陽“銷冠”。

    11月,武漢新房網簽前三強是,美好長江首玺、城投融創國博城與坤合雲海城。其中,光谷中心城3萬+項目——香港置地雲廬,青山濱江的華僑城紅坊與經開核心的招商武漢城建未來中心,均是區域銷冠。

    從新房供應上看,11月份,武漢新房取證32個。其中,備案價持平11個,首開項目8個,上漲項目6個,下跌項目7個。

    價格持平多,跌多漲少。備案價格上漲最高的項目,是漢口三眼橋某項目,上漲3956元/平米。下跌最多的是漢陽四新某項目,下跌2002元/平米。

    從取證項目區域看,光谷5個,江岸3個,漢陽2個,武昌2個,洪山2個,東西湖2個,經開2個,黃陂3個等。主城區新房上市極少,多數區域新房取證2—3個,與疫情反復有很大關繫。

    同時,新房的取證量,直接影響着當月及下個月的區域新房成交量。12月份,預計有35個樓盤入市。其中新盤14個。大漢口有18個,光谷有7個。

    03

    豪宅市場,是武漢樓市的“晴雨表”。

    11月份,除武漢天地外,沒有一個4萬級豪宅取證。

    11月25日,武漢天地雲廷三期的洋房開盤,20秒售罄。

    單套總價1500萬左右,最高備案價6.4萬元/平米,打破區域單價“天花闆”。

    東湖九号、武漢城建中央雲城、武漢·江城府等一批豪宅項目即将入市。

    在二七濱江,保利天珺推出“首付2成,先入住後月供”的促銷。

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    11月,武漢4萬級以上豪宅累計網簽102套。

    網簽前三強項目,依次是萬達禦湖漢印(13套)、武漢瑞府(11套)與宸嘉100(9套)。在二七濱江,新希望D10天元網簽6套,表現不俗。

    1-11月,武漢4萬級以上豪宅累計網簽1456套。

    網簽前三強項目,依次是武漢瑞府(186套)、萬達禦湖漢印(142套)、宸嘉100(135套)。

    總體上看,武漢豪宅主要分布在兩大區域:一個是二七濱江,另一個是沙湖與東湖。

    [後記]

    春江水暖鴨先知。

    樓市就是武漢經濟的那只“鴨”。

    三年前的12月1日,武漢通報第一例不明原因肺炎。

    三個冬天,武漢人經歷了太多的壓力、焦躁與恐懼,生活與工作的多次暫停。

    三年時間,武漢樓市有過回暖、復蘇、低迷,一批房企暴雷與樓盤爛尾,也有從秋到冬的“急轉彎”。

    三年後的今天,房企融資“三箭齊發”,鼓勵剛需與改善買房,躺在ICU里的樓市,正在被搶救。目前,多家房企已拿到“止血包”。

    據觀點指數研究院統計,11月份全國前100房企實現權益總銷售金額4236億元,環比上升32.4%,同比下降26.9%。

    悲觀者往往正确,而樂觀者往往成功。多數人站在冬天,看見的是冬天;少數人站在凜冽的冬天,預見春天的春暖花開。

    我們依然相信,沒有一個冬天不可逾越。歷經寒冬後,我們會等來下一個春天。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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