王韶:為穩住經濟大盤,恢複房地産市場信心刻不容緩

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2022-05-30 18:44

  • 多重因素疊加影響下,市場修複過程需要時間,但房地産政策環境持續改善,市場最難的時光已經過去,房地産市場未來依然值得期待!

    王韶 5月25日,國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議。在這個時點召開如此大規模的全國動員大會,說明穩住經濟大盤已經刻不容緩。

    房地産業是國民經濟的基礎性和先導性産業,對經濟的影響勢大力沉。房地産穩,則經濟穩,恢複房地産市場信心同樣刻不容緩!

    需要強調的是,多重因素疊加影響下,市場修複過程需要時間,但房地産政策環境持續改善,市場最難的時光已經過去,房地産市場未來依然值得期待!同時,“房住不炒”的底線不會突破,房地産業只有健康發展才能帶動衆多行業健康發展。

    一、為什麼要穩定房地産市場信心?

    (一)房地産業與社會經濟發展休戚相關

    房地産業規模大、鍊條長,與生産、投資、消費緊密相關,循環鍊條涵蓋土地出讓、工程施工、材料采購、融資銷售、竣工交付、物業管理等,就業人數龐大,與社會經濟發展休戚相關。不可否認,房地産業是國民經濟的基礎性、先導性和支柱性産業,房地産市場對經濟的影響勢大力沉。

    從産業地位看,2007年之前,我國房地産業增加值占GDP比值在4%—4.7%之間,2009年以來占比均在5.4%以上,2020年達7.3%歷史最高水平;2021年受房地産調控新政影響,比重回落至6.8%。

    從提供就業看,2020年全國房地産就業人數為525萬人,建築業就業人數5367萬人,合計占城鎮單位就業人員的15.7%。随着物業管理、房地産中介、長租公寓等勞動密集型細分領域快速發展,房地産将承接更多就業人口。

    房地産業發展除對經濟增長、創造就業崗位等方面具有積極的促進作用外,對增加稅收和地方财政收入也有重要的貢獻。近年廣東房地産直接稅收收入占全省國内稅收總收入的比重逐年上升,2020年達到21.6%最高位。

    從出讓收入看,全國國有土地使用權出讓金由2006年7677億元增至2020年8.41萬億元,年均增長17.5%;占全國地方一般公共預算收入比重最低為2008年33.5%,最高的2020年達84.0%,成為地方财政收入的重要補充。

    (二)當前房地産市場最突出問題是信心不足

    自去年三季度以來,房地産市場預期轉弱,景氣度持續走低。今年1—4月,全國商品房銷售面積、銷售額同比下降20.9%和29.5%,較上期擴大7.1個百分點和6.8個百分點;到位資金同比下降23.6%,商品房新開工面積下降26.3%,較上期擴大4個百分點和8.8個百分點。在銷售回籠不暢、企業資金有限的情況下,收縮新開工規模便在情理之中。

    而當前房地産市場面臨最突出問題是信心不足,購房者對市場回穩信心不足,既憂心難交房,更擔心房價下滑;政府對房企如期交樓信心不足,資金監管嚴苛;上下遊合作方信心不足,不再願意墊資進場;金融機構擔心金融風險,對房企惜貸;房企自身信心不足,不敢也沒能力增資拿地開發……從銷售、融資到拿地全鍊條受阻,陷入“房價預期不穩—量價齊降—資金回籠受阻—外部融資受限”的負反饋循環。

    市場信心不振、銷售停滞影響房企回款,資金欠缺則影響企業的再投資。支持剛性和改善性住房需求,促進房地産業良性循環,對于穩定經濟大盤至關重要。尤其在經濟增速下降的環境下,更需要釋放正常、合理的購房需求,發揮“壓艙石”的作用,從而實現“三保六穩”。

    (三)穩定房地産市場信心有底氣、有支撐

    房地産是永續性行業,任何時代都存在巨大的住房需求。中國房地産業過去是重要行業、支柱行業,現在是,未來仍然是。我們不能因當前的困難而失去信心,未來房地産行業依然充滿機遇!

    其一,住房消費升級,改善型需求有支撐。過去由于房屋質量參差不齊、配套較差等原因,人們對住房功能要求從滿足基本居住轉為滿足高品質生活需要,換房逐漸成為人們的基本需求。住房消費從“居者有其屋”升級到“居者優其屋”,相應居住需求仍然很大。

    其二,城市快速幹線不斷完善。城市空間和時間距離縮小,房地産“流動性”增強,給房地産帶來強大的剛需和跨區域置業需求。

    其三,家庭戶戶數和戶規模小型化增加住房需求。據人口普查,中國家庭戶規模小型化趨勢明顯。在家庭戶規模不斷縮小和單身戶明顯增加趨勢下,家庭戶數快速增長,家庭代際關繫日趨簡單,越來越多大家庭裂變為小家庭,對住房套數需求量持續增加。

    其四,以縣城為載體的新型城鎮化是房地産市場的制度紅利。今年5月,中辦、國辦印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》,勾勒了城鎮化建設新圖景。一方面,通過大力發展縣域經濟培育和引進相關産業,将提升縣域就業吸納能力。另方面,為促進新轉移人口市民化,要增加适應進城農民剛性需求的住房供給。可以預見,未來5年,城鎮化依然是房地産市場的制度紅利。

    二、什麼因素導致當前房地産市場信心不足?

    影響房地産市場信心因素很多,多種因素綜合疊加導致了當前信心不足。

    (一)疫情反複多發帶來的全方位沖擊

    3月以來,國内新冠疫情多點反複頻發,涉及多個重要城市,全方位沖擊宏觀經濟發展,經濟下行壓力明顯加大,困難和挑戰明顯增多,房地産業不可能獨善其身。

    首先,疫情防控降低了宏觀經濟運行效率。4月制造業PMI為47.4,創2020年3月以來新低。其中,4月PMI供貨商配送時間指數僅為37.2,較前值下行9.3個百分點,自2005年1月以來,僅高于2020年2月的32.1,表明制造業原材料供應商交貨時間顯著延長,宏觀經濟運行效率下降。4月制造業新出口訂單指數為41.6,較前值大幅下行5.6個百分點,預示5月出口大概率不樂觀。

    受疫情影響,4月全國城鎮調查失業率達6.1%,創下2018年有統計數據以來次高值,僅比2020年2月低0.1個百分點;1季度全國城鎮居民人均可支配收入13832元,同比增長4.2%,為2014年有統計數據以來,除2020年疫情爆發年份外的最低水平,對居民的消費能力産生根本性制約。

    其次,房地産領域方面,疫情讓房地産市場供需兩端受阻。從供給看,疫情防控下項目正常開工受阻,售樓處關關停停,銷售回款難以保障房企正常運營。從需求看,對經濟增長和收入水平提高的預期降低,加劇了居民購房觀望情緒。

    (二)房地産調控政策影響

    2021年以來,在房地産企業“三線四檔”融資新規和銀行機構房地産貸款集中度管理制度等房地産金融審慎管理制度之下,疊加限購、限貸、限價、限售、限簽等政策措施,導致房地産行業各融資渠道明顯受到限制。

    據天風證券研究所披露,2021年A+H股103家主流上市房企中,中小房企為顯著淨流出,總體房企有息負債同比下降1.8%,為2011年以來首次負增長。歸母淨利潤同比下降49.2%,同比下滑44.3個百分點,同樣出現2011年以來首次同比下降,行業整體利潤空間大幅收窄。

    在嚴厲的房地産金融審慎管理制度之下,過去“高周轉、高杠杆、高負債”使企業危機四伏,不斷降價自救引起市場混亂,購房者“買漲不買跌”,持币觀望氣氛更濃;投資回報預期轉弱,投資需求退場;“限購、限貸、限簽”影響有消費能力的改善型需求入市,讓市場雪上加霜。

    (三)房地産業内部因素

    其一,住房供應嚴重短缺時代已過去。據《中國住房存量測算報告》,2020年城鎮戶藉家庭住房套戶比為1.09,一、二、三線城市分别為0.97、1.08、1.12,中國住房問題已由總量短缺轉向結構性不平衡和住房資源分配不均。

    其二,房地産快速發展和高房價透支市場。1998年房改以來,中國商品住宅銷售均價總體持續上漲,其中2008—2020年年均漲幅為8.9%,高于前10年2.1個百分點;近5年中國商品房累計銷售金額占過去20年的56%;居民部門杠杆率由2005年16.9%上升到2020年62.2%。

    其三,自媒體非專業、片面失實誇大的解讀誤導消費者。此外,中美貿易戰、俄烏沖突對市場的影響也不容小觑。

    三、如何提振房地産市場信心?

    面對嚴峻的市場和資金困境,部分房企通過降價、減薪、裁員、減投、轉讓項目等方式積極自救。但在需求收縮和預期轉弱之下,降價促銷效果有限,其他自救方式也如杯水車薪。只有企業和購房者對未來市場有平穩預期,銷售才能上去,企業的投資信心才有穩住的可能,信用問題、交付問題、投資問題等也将迎刃而解。

    “快、狠、準”調整過去為防市場過熱所采取的收縮性調控措施,讓市場信心盡快恢複,已經刻不容緩!

    就廣東而言,各地經濟體量、人口總量、産業基礎、居民消費、房價水平等差異較大,房地産調控措施調整應“因地、因企、因人、因類”而異,采取靈活的差别化措施。

    (一)因地施策

    首先,應做好疫情防控與穩定經濟的平衡。穩步推進常态化核酸檢測,以便在及時發現並穩住疫情的前提下,保障市場主體正常生産經營和就業穩定,保障居民收入平穩、提升居民消費能力。

    其次,加大對去庫存壓力較大的城市或區(縣、市)的政策優化力度,在“房住不炒”前提下,着力于下調首付比例和房貸利率,降低購房門檻和成本,促進潛在消費需求釋放。

    再次,減少對商品房價格的直接行政幹預,由市場主體随行就市定價,體現真實的供求關繫。

    (二)因人施策

    首先,對于購買首套普通商品住房的首付比為20%,首套房貸款利率降至相應期限LPR水平減15個基點。

    其次,對首套房執行“認貸不認房”認定標準,對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭,執行首套房貸款政策;尚未結清的首付比例為25%。

    再次,首次購買普通商品住房的,暫免征收契稅。對于家庭名下僅有一套普通商品住房,為改善居住賣小買大、賣舊買新的,轉售時暫免征收增值稅和個人所得稅,支持合理置換需求,促進一二手市場良性循環發展。

    (三)因企施策

    首先,滿足優秀房企正常融資需求。對于财務穩健、經營正常的企業,不論國企還是民企同等對待,滿足其開發貸、經營貸、並購貸等正常融資需求。适當放寬融資審批條件,加快審批放款速度。放寬企業信用債發行規模和發行用途限制,允許通過發行信用債歸還包括但不限于信用債、銀行貸款、信托融資等企業存量有息負債;針對融資剛兌還款,予以3—6個月展期,緩解企業資金壓力。

    其次,對部分地方預售資金監管過嚴進行糾偏。針對信用優、經營狀況良好的企業實行分類的監管賬戶管理,信用基礎好的企業可調低監管比例;簡化資金劃撥手續及降低資金留存比例,有效盤活監管賬戶資金,緩解房企資金壓力。對同一企業同一城市多項目的,可采用總額監管、擔保制度。

    再次,加大稅收政策扶持力度。對于2021年以來虧損或暫時陷入流動性危機不能按期納稅的企業,允許延期3—6個月申報,期間不加收滞納金;企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算和稅務調查等涉稅事項适當遞延;繼續對房企增值稅留抵退稅應退盡退。适當下調土地增值稅預繳率、增值稅預繳率和企業所得稅的計稅毛利;對于低毛利甚至負毛利項目,授權主管稅務機關逐盤核定為免預繳;允許按清算口徑計提的土地增值稅可于企業所得稅前扣除。

    (四)因類施策

    首先,通過土地、金融、稅費等支持和鼓勵房企發展産業地産、長租公寓等地産新模式。

    其次,對于采取全裝修交付、裝配式建築等“綠色建造”的項目,給予一定比例的容積率獎勵、出讓金返還等政策扶持,促進房地産業高質量發展。

    再次,有序放開高端住房限購政策,以高端供給創造高端需求,持續提升住房品質,滿足人民日益增長的美好生活需求。

    王韶 廣東省房地産行業協會會長 觀點新媒體專欄作者

    撰文:王韶    

    審校:勞蓉蓉



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