深圳控股第三季：銷售增長背後的盈利修復難題

觀點網 11月3日，深圳控股有限公司發布了2025年第三季度主要業務進展。

在當前房地産行業整體承壓期，深圳控股業績數據呈現出極為矛盾的态勢——銷售額大幅增長，盈利能力卻持續下滑。

數據顯示，深圳控股前三季度總合同銷售額98.38億元，同比增長24%；第三季度單季銷售額為30.25億元，銷售面積為12.87萬平方米。

具體到“十一”黃金周期間，深圳控股旗下深圳深業雲築、山水東城及惠州半山名苑等項目取得片區銷冠，上海嘉定“深業·深嘉上府”開盤首日去化率達80%，這些項目的熱銷直接推動了銷售數據的提升。

然而，深挖銷售數據發現，該公司前三季度銷售面積同比增長36.3%至42.82萬平方米，但銷售均價卻從去年同期的2.53萬元/平方米降至2.3萬元/平方米，降幅達9%，這也間接導致公司陷入“增收不增利”的困境。

結合觀點新媒體此前報道來看，深圳控股2025年中期房地産開發業務毛利率為13.8%，較去年同期大幅下降18個百分點，這一降幅遠超行業平均水平。盡管第三季度銷售規模顯著提升，但卻難以扭轉毛利率持續下行的趨勢。

根據深圳控股大股東深業集團的第三季度财務報表，前三季度營業總收入244.45億元，營業利潤為1.61億元；淨利潤-8.48億元，歸母淨利潤-7.07億元。

僅從深圳控股本身來看，中報數據顯示，2025年上半年實現營業收入103.5億港元，同比上漲175%；毛利17.7億港元，同比上漲63%；毛利率17%，較去年同期下降約12個百分點；經營溢利為7.0億港元。但由于受聯營公司虧損及大幅資産減值準備計提，加之稅費支出增加等影響，權益股東應占虧損26.2億港元。

在銷售額大幅增長情況下，淨利潤仍是負數，但較上年同期已經減虧不少。

此外，深圳控股資産端也出現了一些積極變化，深業雲海灣、深業頤樾府、成都深業東樾府等多個重點項目順利交付，存貨規模較2024年末下降約151億元至819.04億元，合同負債同步減少約115億元，資産周轉效率有所提升，去庫存取得一定成效。

在負債端，深業集團截至2025年第三季度末負債總額1439.87億元，同比下降6.26%，其中流動負債下降24%，短期償債壓力有所緩解。

融資方面，深圳控股近期也獲得了40億港元三年期貸款。

城市綜合運營業務方面，深業運營新承接了深圳圖書館北館、美術館等文化地標，並拓展了安徽鄭蒲港、河南多家醫院等項目，7月簽約科學城公司達成6010萬元物管協議。這類業務能夠提供穩定現金流，但利潤率相對較低。

商業地産方面，華富村“深業拾集”社區商業已啟動，預計2026年開業；車公廟TOD綜合體進入實質開發階段，總體量達48.8萬平方米；黃木崗樞紐商業“Upperlink”計劃四季度開業。

科技産業投資業務方面，晶華公司電子出貨量同比增長25%，農産品銷售額受生豬供應鍊帶動增長160%。

值得注意的是，近期，深圳控股正在推進協議晶華電子70%股權的出售，這筆關聯交易聚焦主業的戰略，拟向不動産資産管理及綜合運營服務商轉型。但市場反應消極，沙河股份在披露拟現金收購晶華電子70%股權的重大重組消息當天，股價徑直跌停。

商業地産的運營邏輯與地産開發業務截然不同，深圳控股能否在激烈的商業競争中脫穎而出，仍需市場檢驗。目前，公司商業收入規模相對地産開發仍然較小，對整體業績的貢獻有限。

在行業深度調整期，深圳控股的發展之路注定艱難。銷售回暖只是第一步，如何真正修復盈利能力、化解債務風險，才是決定能否穿越周期的關鍵。

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