北京豪宅地圖 | 金茂越秀·璞樾高開低走？

觀點網 備受關注的北京朝陽黃杉木店“雙子豪宅”一周内相繼開盤，首開銷售表現也不相上下。

據北京住建委官網截至10月31日晚間數據顯示，10月12日率先開售的紫京宸園已簽約套數為97套，成交均價為9.81萬/平方米；10月17日開盤的璞樾家園已簽約套數為100套，成交均價為9.97萬元/平方米。

此前兩個項目各自開盤當天的數據顯示，中建智地打造的紫京宸園開盤當日銷售金額達到56.5億元；金茂、越秀聯手打造的璞樾則收金45億元。

作為同出一脈的“雙子盤”，盡管雙方已通過多種方式打造差異化，但也存在無法避免的競争。

“雙子”差異

璞樾家園與紫京宸園都源自今年4月28日出讓的百億級組團地塊中宅地部分。

該組團地塊包含朝陽區平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目的2107-01、02、03地塊及孫河組團土地儲備項目的2902-73地塊。

彼時該組團地塊由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發四家企業聯合體以126億元底價競得，成交樓面價5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽區宅地總價紀錄。

而後，黃杉木店地塊南北區各自“分家”，其中2107-01住宅地塊及02托幼地塊，由金茂聯合越秀共同開發，項目命名為璞樾；2107-03地塊，由中建智地主導開發，打造為紫京宸園。

盡管同出一脈，但分屬不同團隊操盤的南北兩區項目，市場表現與産品策略亦有不同。

具體來看，璞樾項目占地約3公頃，住宅建面約7.75萬平米，規劃9棟樓共424戶，面積段150-230平米，層高3.16-3.37米。

9月27日，璞樾首批次6棟樓共308套房源取證，拟售均價在11.46萬-12.9萬元/平米區間。10月17日正式開盤當天，璞樾官方宣布售出230套，銷售金額45.65億元。

在此之前搶先開盤的紫京宸園首批次取證房源559套，10月12日開盤首日實現約56.5億元的銷售額。

作為出自同一地塊的雙子盤，雖然璞樾首開銷售金額略遜于紫京宸園，但從成交情況來看，璞樾成交均價略高1599.86元/平方米。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

璞樾均價“後來居上”，或許是因彼此的推盤節奏所致。

觀點新媒體了解到，從地塊信息來看，紫京宸園所在地塊東邊臨近高壓線，璞樾所在地塊亦是東面緊挨幼兒園及高壓線。首次取證銷售的樓棟中，紫京宸園首先推盤東邊9個樓棟，璞樾則是西邊6個樓棟率先開售。

也就是說，紫京宸園拿出了位置較弱的産品，而璞樾率先推出位置較好的産品。

此前紫京宸園開盤時，有部分市場人士認為，紫京宸園表現不及預期，或許正是與紫京宸園選擇“低開高走”的策略有關。

不僅推盤策略上避開競争，在項目打造上，雙方也有各自的“差異化”。

首先從産品規劃上看，紫京宸園規劃15棟7-25層洋房、小高層及高層産品，總計815戶，戶型面積133平米到400平米；而璞樾以小高層為主，僅北排兩棟為洋房，9棟住宅樓共424戶，戶型面積集中在152平米到258平米。

從戶型看客群，璞樾主打152平、188平和258平三種精裝四居戶型，面積段差距小，圈層純粹度高，集中面向改善型客戶；紫京宸園選擇更多樣，有入門級小戶型、270平米戶型及400平米空中疊墅，更具頂豪需求。

市場人士分析指出，璞樾項目致力于通過打造集中的圈層，為項目賦予未來增值的潛力。

相比之下，紫京宸園戶型情況有所不同，133平米的戶型在整個項目里屬于入門級産品。盡管該戶型結構具備一定優勢，然而受限于面積因素，或許整體居住體驗難以與高端項目購房者的需求相匹配。

不僅如此，該戶型本身存在較大缺陷，所有133平米戶型均緊鄰朝陽北路。這意味着，在未來整個項目的發展中，這一面積段的産品極有可能是增值能力最弱的。

“豪宅”基因

從首開情況來看，璞樾或許更勝一籌，但從長遠來看，璞樾亦存在許多隐形的壓力。

雖然定位與紫京宸園有所差異，在戶型上雖無完全相同的面積，但都提供150-230平方米的四居室，在實際需求層面也有一定的交叉，依舊無法完全避免客群競争。

首開半月後，紫京宸園與璞樾再次前後相繼取得第二批預售。

10月30日，朝陽黃杉木店豪宅紫京宸園二批次取證。該次取證推出余下6棟樓共254套住宅，預售均價12.15萬元/平方米，較首批11.93萬元/平方米有所上漲。

截至11月3日，二批次已有9套房源簽約，已簽約面積1519.1平方米，成交均價10.31萬元/平方米。

璞樾二批次也于11月1日取證預售，二批次推出住宅102套，預售均價約為11.97萬元/平方米，較首批12.24萬元/平方米有所下降。截至11月3日，二批次暫無房源簽約。

也就是說，首批銷售中璞樾雖然後來居上，但到了二批次取證，璞樾總體去化速度漸漸慢了下來。

從地塊本身來看，璞樾西側老牌豪宅星河灣，作為北京初代豪宅標杆，近20年來亦無替代品，所處位置優越，目前二手房挂牌價仍能突破9萬/平米。

地塊東邊在售的高端改善型住宅，就是保利朝觀天珺和金茂滿曜，雖然這兩個項目不能完全匹敵老牌豪宅星河灣，但均主打115-159平米中小戶型，也會分走目前朝陽闆塊的一部分中小戶型客群。

此前九月份，金茂通過增資方式收購了北京滿茂（滿曜）的股權，将持股比例提升至約70%，以提高操盤項目開發工作的話語權。至于未來在項目的打造上，如何與璞樾形成錯位競争，仍需花費心思。

另外，在北京豪宅版圖中，不乏成交總價超百億的地塊。

黃杉木店地塊以超百億成交時，便有市場人士提出，中建智地紫京宸園項目與金茂、越秀璞樾項目也将“對標”酒仙橋中建北京宸園、中海萬吉玖序。

此前，中建于2024年6月以112億元總價，将酒仙橋地塊、孫河前葦溝地塊以及中關村朝陽園北區地塊打包收入囊中，酒仙橋舊城改造地塊即打造為中建北京宸園項目。

同年11月底，中海以153.16億元總價競得酒仙橋地塊、朝陽港地塊和小紅門地塊，其中酒仙橋地塊便是如今的萬吉玖序項目。

來到今年4月份，正值中建北京宸園即将售罄、中海萬吉玖序開盤熱銷的時間節點，黃杉木店地塊拍出了126億，打造成如今的璞樾和紫京宸園“雙子豪宅”。

從時間線看，北京宸園憑借先發優勢，在朝陽區域存量高淨值客戶缺乏其他選擇的情況下，搶先吸納存量客群，随後萬吉玖序項目追趕上來，但後續銷售也有所下滑。

不難看出，高端客戶群體數量減少，前期多個項目已吸納了大量需求，後續項目在客戶資源獲取上愈發艱難。

另外，當前璞樾北側亦為空地，市場推測該地塊未來也将作為住宅用地進行開發。若該地塊在三五年後才挂牌出讓，那麼璞樾項目業主入住時，北側可能仍是一片施工工地。

除此之外，朝陽區還在持續供地。10月23日，北京朝陽松榆里、房山長陽2宗住宅用地由預申請隔日轉正，並定于11月25日公開拍賣。根據公開資料整理，松榆里地塊起拍價42.5億元，長陽地塊起拍價14.71億元，合計起始總價57.21億元。

根據北京市規劃和自然資源委員會披露的消息，朝陽區未來三年将推出30宗優質住宅地塊，其中不乏酒仙橋、太陽宮、小紅門、呼家樓、廣渠路等區域。

也就是說，即使位于朝青闆塊絕佳的地段，璞樾等産品在不缺豪宅的北京市場，去化之路仍有不少壓力。

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