年報觀察 | “披星戴帽”的中交地産

觀點網 在退房與退市壓力之下，中交地産發布了2024年度财務報告。

數據顯示，期内，該公司實現營業收入183.02億元，同比上年調整後收入減少44.59%，歸母淨虧損為51.79億元，大幅減少221.44%。

雖然業績表現並不算理想，但資本市場早有預期。

一方面，過去一年，雖政策端不斷傳出利好消息，但房地産市場的恢復仍舊面臨挑戰，行業仍舊處于築底回穩的階段；另一方面，業績下滑、利潤虧損已然成為房企的常态，從目前已經發布财報的企業當中，近八成房企出現虧損。

不過，根據交易所的上市規則，此次财報過後，中交地産将“披星戴帽”，被實施退市風險警示，即股票簡稱被冠上“*ST”前綴。

陷入一片混沌的中交地産，又将歸于何處？

業績解析

中交地産這份成績單早在預料之中。

數據顯示，該公司期内實現營業收入183.02億元，同比減少44.59%，歸母淨虧損為51.79億元，扣非淨虧損為53.22億元。

針對業績虧損，中交地産表示，其一，因公司房地産開發業務交付排期不同，本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少，同時在市場競争日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略，導致報告期内交付項目的毛利率同比有所下降。

其二，随着竣備的房地産項目增加，公司費用化利息增加，本期财務費用較上年同期有所上升。

其三，報告期内公司部分房地産項目存在減值迹象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基于謹慎性原則，對存在減值迹象的房地産項目計提資産減值損失。

觀點新媒體查閱發現，年内，中交地産合並計提減值準備的資産共41.82億元，加上本期轉回與轉核銷金額，期末計提減值金額共計73億元，其中應收款項壞賬準備12.87億元，存貨跌價準備58.88億元。

回看過去一年，房地産開發仍舊在中交地産業績貢獻當中占據主要地位。

數據顯示，年内，該公司實現房地産銷售收入171.81億元，同比下降46.69%，這一業務收入占總收入的比重為93.87%。

值得注意的是，于2021年、2022年及2023年，中交地産房地産銷售收入占比分别為99.33%、99.54%、99.27%。

對比之下，2024年，該公司房地産銷售收入占比有所減少，公司業務結構逐步轉變。

不過，從盈利水平方面看，中交地産房地産銷售毛利率在所有業務當中為最低值，僅6.45%，較上年同期減少3.78個百分點。其中，華東、西南兩地區的經營毛利率均為負值，分别為-3.89%、-8.16%，說明中交地産在這些地區的開發業務處于虧損狀态。

面對區域間表現的差異，中交地産也曾着手調整。2024年2月，為優化管理效率，更好地适應市場變化，該公司進行了組織架構調整，撤銷了原有的區域公司，将管理模式從“總部—區域—總部”三級調整為“總部—城市”兩級管控模式。

但調整並非立竿見影，成效幾何或許還需一段時日方可見證。

銷售表現方面，2024年全年，中交地産實現全口徑簽約銷售面積為85.32萬平方米，較上年同期降低52.51%，全口徑銷售金額為156.43億元，較上年同期降低58.13%，銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%；

權益銷售方面，該公司年内實現銷售金額105.11億元，較上年同期降低61.58%，銷售回款188.13億元，較上年同期降低42.78%。

投拓方面，2024年中交地産延續了此前的謹慎策略，並未在公開市場新增土地。截止報告期末，該公司持有房地産項目117個，土地總面積1045萬平方米，在建及待建面積771萬平方米。

雖在投拓端並未花費大量資金，但由于債務臨期，中交地産資金仍舊緊張，2024年在融資端仍舊表現積極。

年内，該公司的融資途徑包括括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東方借款，以及其他融資途徑，平均融資成本介于0-8.4%。

截至2024年末，中交地産融資總額共計576.44億元。其中，銀行貸款仍舊是融資的主要來源，年内貸款227.47億元，其次為控股股東方借款，達到161.01億元。

此外，報告期内，該公司依托債券融資117億元，信托融資6.04億元，其他融資64.92億元。

期限結構方面，一年内到期的融資231.79億元，一至兩年到期的金額為236.55億元，兩至三年到期的75.85億元，三年以上32.35億元。

換而言之，中交地産兩年内到期債務占比高達81.25%，而年末現金及現金等價物余額僅為75.51億元，償債壓力仍不容小觑。

退房賬單

曾經喊出千億目標與央企前三的中交地産，在今年年初宣布“退房”。

彼時，該公司公告稱，目前的主營業務為房地産開發與銷售、租賃；通過交易，公司将名下房地産開發業務相關資産負債置出。交易完成之後，将聚焦于物業服務、資産管理與運營等輕資産業務，實現業務的戰略轉型。

從最新發布的财報來看，除房地産開發業務，中交地産旗下還擁有房産租賃和物業管理，等業務不過，這類業務于中交地産總營收當中占比仍較小。

其中，房産租賃業務方面，與此前無異，該公司旗下僅有四項物業可供租賃，涉及工業廠房及宿舍、商業、寫字樓、購物中心等業态，對應項目分别為深圳百門前工業區、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心。

于2024年，上述4個項目平均出租率為90.32%、60.2%、97.42%、98%，而上年為84.26%、60.8%、100%、63%。

綜合來看，中交地産所持四個租賃業務整體表現穩中有進。

2024年，該公司實現房産租賃收入1.72億元，同比增長64.48%，占總營收的比重也從上年同期0.32%增長至0.94%，這一業務的毛利率為58.97%。

相比之下，代建業務卻出現了一定的降幅。該公司在财報當中透露，年内實現代建項目管理費收入0.58億元，同比減少18.42%。

至于物業管理業務，期内，中交地産實現該項業務收入共計7.28億元，同比大增56.82%，占總營收的3.98%，提升2.61個百分點。

這一業務的大增，主要源自中交地産收購了物業公司。

去年9月，中交地産宣布，以現金方式收購中交集團及其下屬子公司地産集團、中交一公局及中交投資分别持有的中交物業服務集團有限公司10%、51%、24%及15%股權。

收購完成後，中交地産将取得中交服務100%股權，同時新增物業管理業務，實現房地産業務産業鍊的延伸。

因這筆“巨額”投入，過去一年，中交地産物業管理業務新拓展物業面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。在管業務規模的增長，也在一定程度帶動了業績的提升。

不過，數據顯示，2024年，該公司物業管理業務的毛利率僅為16.23%，同比減少7.14個百分點；換而言之，轉型輕資産的中交地産也許需要進一步提升物業管理業務的毛利率，後續才有望達到增收增利的局面。

綜合本次收購，資本市場認為，中交地産宣布退房，或有意實現中交服務“借殼上市”。

但現階段對中交地産而言，最重要的動作或許是“保殼”。

數據顯示，報告期末，公司總資産為1076.98億元，歸屬于上市公司股東的淨資産為-35.79億元。

根據《深圳證券交易所股票上市規則》第9.3.1條第（二）項規定，公司最近一個會計年度經審計的期末淨資産為負值，其股票交易将被實施退市風險警示。

在披露财報的當日，中交地産發布另一則公告稱，該公司将于4月15日停牌一日，且于4月16日開始實施退市風險警示，公司股票簡稱由“中交地産”變更為“*ST中地”。

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