易商倉儲物流REIT上市日:漲幅與高開

观点网

2025-01-25 23:25

  • 資産折價發行的易商REIT,上市首日獲得了不錯的漲幅。

    觀點網 易商REIT,上市首日獲得不錯漲幅。

    1月24日,易方達華威農貿市場REIT和和中航易商倉儲物流REIT同日于交易所上市,兩只基金均錄得不錯漲幅。其中,易方達華威農貿市場REIT開盤以30%漲幅封死漲停闆,中航易商倉儲物流REIT開盤也漲逾10%。

    産城園區評論獲悉,中航易商倉儲物流REIT此次發售總份額8億份,發行價格為2.628元/份,募資總額超過21億元,吸引12家戰略投資者等參與認購,其中ESR集團(易商)持有份額占份額總數的比例為41%。

    此前在發行過程中,易商REIT並非太順利,基金管理人确定的詢價區間為2.628元/份-3.200元/份,這一區間的下限為拟募集價格的86.2%,上限為拟募集價格的105%。最終根據詢價報價情況,基金管理人确定基金份額發售價格為2.628元/份。

    在認購投資者當中,戰略配售發售總量為74.01%;網下發售總量為18.19%;公衆發售總量為7.80%。從發行倍數上看,網下以及公衆的認購倍數為1倍出頭,網下投資者配售比例約為92%,公衆投資者配售比例約為95%。

    這在一定程度上顯示了投資者對于目前倉儲市場的擔憂。從發行上看,市場起初對于易商REIT上市的預期謹慎。

    上市首日,該基金卻表現不俗,中航易商倉儲物流REIT上市當日盤中價格最高漲幅至3.150元/份,最終收盤價格為3.030元/份,全天漲幅15.30%,成交額為3026.08萬元。

    易商REIT的基礎設施資産由富萊德昆山物流園一期、二期、三期3個倉儲物流園組成,位于花橋經濟開發區,在過去五年平均出租率超過90%。項目總占地面積合計約41萬平方米,建築面積合計約43萬平方米,可租賃面積約38萬平方米,為現代倉儲物流設施高標倉。

    在資産估值方面,最新標的資産估值24.35億元,而在首次申報時資産估值為28.7億元,估值下調約15%。加上折價發行的14%,足以體現發行人的上市誠意。

    該REIT項目2024年和2025年的年化分派率預測值分别為5.23%和5.4%,全周期IRR約為7.3%。根據預測,基礎設施項目未來十年租金復合增長率為2.97%,全周期復合增長率為2.82%,而項目2018年-2022年項目租金增長率為3.8%-4.3%。

    租戶方面,基礎設施項目在執行租約共涉及租戶15家,富萊德昆山物流園項目租戶所屬的前四大行業分别為物流、電商、品牌服裝、汽車業,四大行業租賃面積占項目已出租面積 99.49%,前四大租戶租賃面積占項目已出租面積72.02%。

    出租率預測方面,基于區域内宏觀經濟發展和産業配套、區域内倉儲物流項目稀缺的新增供給以及區域市場出租率水平等因素綜合審慎考慮,項目出租率将在未來穩步增長,預測用6年時間将整體出租率逐步提升至95%。

    值得關注的是,根據原始權益人易商集團出具的《關于目標運營淨收入(NOI)補足的承諾及聲明函》的約定,承諾保障項目2024、2025、2026年三年的NOI。若實際經營與評估預測目標NOI出現差額,則易商集團以自持份額分紅金額為限進行補足。

    ESR方面表示,中航易商倉儲物流REIT的上市交易将進一步鞏固ESR集團在物流地産、數據中心、基礎設施和可再生能源等新經濟驅動領域的領導地位,同時拓寬集團加快資本循環的渠道。

    據了解,作為易商REIT發起人,ESR集團在中國40個經濟發達城市進行投資和管理合計176個園區,其中納入資産負債表項目40個,各基金平台上項目136個,項目運營管理面積合計接近1500萬平米,近70%穩定物業資産位于長江三角地區及大灣區的主要經濟中心。

    為推動公司未來管理費及開發利潤,易商集團儲備建築面積超過2450萬平方米,包括約700萬平方米的大規模土地儲備作為未來開發使用。

    值得關注的是,此前ESR對外披露私有化事項,喜達屋資本集團、SixthStreet和SSWPartners牽頭的财團聯合ESRGroupLimited宣布财團提案,拟通過協議安排将ESR私有化。

    該提案對ESR的股權估值為552億港元(71億美元),也将是自2021年以來香港聯交所最大的私有化項目。

    根據公告,要約方發起私有化的目的,是為可長期充分實現ESR的平台價值。要約方認為,ESR必須成功轉型為輕資産平台,重新專注于新經濟領域,簡化目前的投資組合並分拆非核心資産及優化其資産負債表。該戰略舉措可能會造成巨大的短期盈利波動,要約人認為戰略轉型最好在私有環境下進行,以避免公開市場的短期壓力及上市規則的限制。

    推動公募REITs上市,也是轉型的戰略考量之一。

    免責聲明:本文内容與數據由觀點根據公開信息整理,不構成投資建議,使用前請核實。

    撰文:陳玲    

    審校:徐耀輝



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    物流

    A股

    倉儲物流REITs

    ESR