GDIRI觀察 | 浦東的“本地人” 浦發有家保租房生意快速爬坡

觀點指數（GDIRI） 最新消息，據浦發有家官微披露，2024年全年，其先後推出康澤社區、康橋社區以及臻享x珊瑚世紀項目，全年新增開業3個項目。

截至目前，浦發有家已開業的保障性租賃住房項目數為4個，累計供應租賃住房7455套。其中，康澤社區、唐鎮社區以及康涵社區已進入穩定運營期，平均出租率達95%。另外，據浦發有家披露，2024年里，康澤社區簽約速度最快達534套/月，半年完成爬坡。

其中，2024年11月15日正式開業的康橋社區是浦發有家正式啟動的第四個保障性租賃住房項目，該項目也是浦發有家打造的第一個健康主題社區，社區内設置了自助式全方位健康中心、深度睡眠體驗空間、微高壓氧體驗艙等服務。同日，浦發有家·臻享中高端長租産品正式對外發布。

2024年里，浦發有家初步搭建了浦發有家租賃社區（保障性租賃住房）、浦發有家M寓（市場化青年公寓）以及浦發有家臻享（市場化中高端公寓）三條品牌線，進一步深入布局租房領域細分市場。

目前其已開業的項目以保障性租賃住房項目為主，首個市場化中高端公寓落地浦發有家臻享x珊瑚世紀項目，戶型包括約100平方米的三房兩廳。另外，市場化青年公寓浦發有家M寓項目正在籌備中。

聚焦浦東

浦東是上海經濟發展的重要引擎，區域内集聚了衆多世界500強企業和國内知名公司，由此也産生了大量的租房需求。

據官方數據披露，截至2023年末，浦東新區全區常住人口為581.11萬人。其中，外來常住人口237.72萬人，占比達40.91%。同時，浦東新區全區共有各類市場經營主體46.34萬戶。其中，内資企業（含分支機構）31.77萬戶，外資企業（含分支機構）2.83萬戶。

旺盛的租住需求，也讓浦東新區受到住房租賃企業的青睐。

數據來源：企業官微，觀點指數、商業客統計

據商業客了解，浦發有家已開業的項目聚焦在上海浦東新區，覆蓋周浦、唐鎮以及康橋區域，輻射周邊産業園區，目標客群主要以青年人才為主，包括浦東新區的各類人才、企業高管、海外人才等。

具體來看，康涵社區位于康橋周浦版塊交界，臨近地鐵11号線和18号線，通勤方便。康澤社區周邊産業園區衆多，目標客群主要面向張江科學城、康橋工業園、浦東金融卡園等産業園區里的青年人才。

與此同時，商業客從上海市人民政府網站獲知，截至2023年底，康涵社區和唐鎮社區兩個項目的租戶學歷層次中，本科學歷占51%，碩士學歷占34%，博士學歷占3%；行業分布上，民營企業職工占51%，外企職工占13%，科研院校從業人員占18%，政府機關企事業單位工作人員占8%，所在行業分布主要是金融業、信息産業，其中不乏一些自主創業者和有創業意向的青年人才。

基于目標客群的特性，浦發有家已投入使用的四個保障性租賃住房項目的房型以中小面積為主，以匹配城市青年人的居住習慣。

據商業客了解，浦發有家首個投運的項目——康涵社區，引入了合作方瓴寓，兩者共同合作運營管理，為租戶打造舒适宜居的居住生活。同時，作為行業新玩家，浦發有家可以借鑒學習瓴寓在住房租賃市場的經驗，並對自身的租賃流程進行梳理和優化。

該項目也是上海第一批次入市的大型保障性租賃住房社區之一，項目包括有7幢高層住宅、3幢多層住宅以及1幢商業樓，可為浦東乃至上海的新市民、青年人提供1451套租賃房源。

浦東周浦區域内居住客群多為26-35歲的青年人，加上區域内的張江科學城，因此科創相關從業者的租房需求較強。為了匹配青年人的租房習慣，康涵社區項目提供三種戶型，以小戶型為主，其中包括27平方米的一室戶共969戶，40平方米的一室一廳176戶以及54平方米的一室一廳共306戶。

資源協同

值得一提的是，浦發有家于2022年8月18日成立，彼時正值上海大力推進保障性租賃住房建設的關鍵節點，浦發集團順應政策導向，打造租賃住房運營品牌。

1996 年，上海浦東發展（集團）有限公司經上海市人民政府批準設立浦發集團，1997 年注冊成立，並于1999 年正式挂牌運營。浦發集團立足城市功能服務商發展定位，深耕浦東，構建“3+2”(工程建設、區域開發、城市服務三大主業，金融保障、國資經營兩大基礎業務)業務發展格局。

作為上海地方國有企業，“十四五”期間，浦發集團規劃投運8個大型租賃社區，總房源約20000套，總建築面積約100萬平方米。

從上文分析可知，目前浦發集團已投運4個大型租賃社區項目，可提供租賃房源合計7455套。2025年是“十四五”的收官之年，若要完成規劃，意味着浦發集團将在今年先後投入使用4個大型租賃社區項目，總房源數約為12545套。

除了上文提及的四個大型保租房社區項目外，浦發集團分别于2022年和2023年投入使用浦發盛捷壹濱江服務公寓和浦發唐鎮盛捷&雅遇公寓，覆蓋多層次租房需求。

據商業客了解，浦發集團自2022年正式成立“浦發有家”的租賃住房運營品牌後，積極新建大型租賃社區入局住房租賃市場，為浦東新區提供了大量的租賃房源，有效緩解了區域内不同層次人才的居住需求。

2023年和2024年，浦發有家先後投入使用的4個大型保障性租賃住房社區，均由浦發集團2019年先後競得的R4類租賃用地建成。

數據來源：上海土地交易網，觀點指數、商業客統計

據商業客不完全統計，浦發集團共持有8塊R4租賃用地，拿地時間集中在2019年到2021年期間，拿地總價為31.99億元，合計出讓面積約為32.74萬平方米。

從圖表可知，浦發集團多以上海浦發租賃住房建設發展有限公司作為R4租賃用地的拿地主體。

目前持有的8宗R4租賃用地已有4宗建成並投入使用，正在建設中的4宗租賃用地将為浦發集團達成“十四五”房源供應目標提供有力支撐。同時，建成投入使用後，浦發有家的管理規模将進一步增長。

地塊區域布局上，8宗R4租賃用地集中分布在上海浦東，覆蓋周浦、唐鎮、康橋、國際醫學園區、惠南等多個區域。這也意味着，浦發有家将持續深耕浦東，依托集團資源實現規模擴張，為上海租住市場建設添磚加瓦。

以近期正式投入使用的康橋社區項目為例。社區籌建的方式為新建，地塊名稱為浦東新區康橋工業區東區PDP0-1402單元E09C-03地塊，地塊用途為R4類租賃用地，由上海浦發租賃住房建設發展有限公司于2019年12月26日通過招拍挂的方式競得，拿地總價為2.09億元，土地出讓面積為1.93萬平方米。

該社區總建築面積約為6.5萬平方米，包括4棟樓，共1123套房源，可提供戶型有31或37平方米的一室戶、61平方米的兩室一廳、62平方米的一室一廳，面積從31平方米到62平方米不等，租金2350元起。

同樣于2024年投入使用的康澤社區僅用半年時間就完成了爬坡，單月最高簽約534套。該項目是浦發有家推出的第三個大型保租房社區，籌建方式也屬于新建，地塊名稱為浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元09-01地塊，地塊用途為R4類租賃用地，由上海浦發租賃住房建設發展有限公司于2019年11月28日通過招拍挂的方式競得，拿地總價為4.15億元，土地出讓面積為4.71萬平方米。

項目位于浦東新區核心地段，臨近地鐵18号線周浦站，周邊商業包括領豐匯商場、周浦萬達廣場。

社區包括有10棟高層公寓樓，共計2149套住房，涵蓋了31平方米到59平方米的一居室（大、小）和兩室一廳三種戶型。社區内配置有多樣化的功能區，包括健身瑜伽區、娛樂休閑區、自習辦公區、共享洗衣房，以及烘焙室、電競區和寵物空間等，為租戶提供便捷的居住體驗。

随着行業發展逐步成熟，住房租賃領域公募REITs在首發和擴募兩端已取得實質性進展。目前住房租賃公募REITs産品已上市6只，發行主體以國有企業為主。

公募REITs的進一步發展也為住房租賃市場帶來了更多的資金支持和發展機遇。

基于此，浦發集團長期持有的在運營的住房租賃資産可以通過長期穩定的租金收入和資産增值來獲取長期收益。同時，政策支持下，這些住房租賃資産也為浦發集團的資産證券化創造有利條件。

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