觀點直擊 | 遠東發展承壓 未來18個月要減債60億港元

觀點網 半年不見，香港啟德園區唯一酒店啟德帝盛酒店内，遠東發展召開了2025财年中期業績發布會。

執行董事、主席兼行政總裁邱達昌，執行董事兼聯席董事總經理邱詠筠，執行董事兼聯席董事總經理邱詠賢及首席财務總監兼公司秘書張偉雄出席會議。

全球經濟環境仍充滿挑戰，處在大市漩渦之中，企業銷售端依舊承壓。忙碌于降債事宜的遠東發展，今年業績收益亦走向下滑。

業績數據顯示，遠東發展2025财年中期錄得總收益為52億港元，較上一财年同比減少18.7%；下滑主要由于來自物業發展收益減少，該部分收益錄得約35億港元，較上一财年減少25.8%。

期内，支撐起遠東發展銷售端主要收益項目有今年5月開始交付的倫敦Aspen at Consort Place項目、6月開始交付的新加坡Hyll on Holland項目、香港畢架金峰及珀爵等已竣工存貨銷售，以及澳洲墨爾本West Side Place（第三座及第四座）項目。

“不會太聚焦住宅”

營商環境挑戰不小，遠東發展對住宅銷售保持不算樂觀的态度。

“集團強勁的預售總額，包括未入賬已訂約銷售以及穩健的在建項目，為我們提供清晰的發展道路及國際化規劃下的遠景。随着多個地標性的項目即将竣工，我們預計将産生可觀的現金流，從而顯著地改善集團的各個财務及情況指針，尤其是資本結構和杠杆比率等方面。”執行董事兼聯席董事總經理邱詠賢指。

據财報，遠東發展期内錄得新預售約38億港元。今年年初，香港全面“撤辣”後，本港樓市一度重回火熱，市場交易明顯轉旺。

受此影響，遠東發展柏蔚森項目于7月推出，預期應占開發總值約為60億港元。不過，随着時間推移，樓市熱情逐漸冷卻，大批購買力被快速消化後，物業交投未能維持撤辣初期的高水平。

于2024年9月30日，柏蔚森項目已推出單位已預售60.2%。據悉，該項目自開售以來累計售出457套單位，套現總額達30億港元。

“房地産基本有三種生意，一種做商場，一種做寫字樓，一種做住宅。”邱達昌指：“現在做住宅基本上都會有損失，寫字樓風險還是大，我們也不會太聚焦住宅。”

從業績會傳遞的信息看，遠東發展亦無積極拓地意願。

目前，在香港新界還有三幅地塊正在“壓地價”。“柏蔚森雖然做了30、40億元的生意，但仍然是賣一間虧一間。”邱達昌續指，未來會繼續推售香港項目，但有機會需要繼續撇賬。

銷售端承壓，縮小總收益下滑規模的主力是遠東發展經常性收入業務保持增長。其中，酒店業務收益達9.77億港元，同比微升1.1%；停車場業務收益約3.8億港元，同比上升6.7%；博彩業務收益重新分類為酒店業務及設施管理業務，收益為1.96億港元，按年增加0.9%。

邱詠筠指，盡管過去六個月面臨重大挑戰，集團仍維持滿意的收入。

此外，或許是為避免加重債務負擔，遠東發展在收並購方面采用了全新輕資産模式。

今年9月，遠東發展收購新加坡樟宜帝盛酒店，通過與知名基金的合資，帝盛在這家超過300間客房的酒店中持有10%的股權，並且負責管理及酒店營運。

遠東發展預期這些投資在未來24個月内将顯著增強公司的經常性收益。

在合作方面，邱詠筠指若能尋找到合适合作夥伴，遠東發展也會擇機投資，興建酒店或觀望市場現有寫字樓等物業改建酒店的機會。

未來18個月減債60億

收益方面存在波動，遠東發展盈利能力也受到融資成本、匯兌虧損淨額等多重因素影響。

上半财年，錄得股東應占虧損約7.7億港元，較上一财年同比由盈轉虧；經調整現金溢利約為1.39億港元，同比下降77.5%。

财報顯示，融資成本上升為主要原因，上半财年遠東發展融資成本約為4.97億港元。減值虧損亦占溢利轉虧部分責任：布里斯本Queen’s Wharf項目減值虧損為2.04億港元，分占一間合營公司住宅物業确認減值虧損約2.17億港元。

此外，遠東發展投資物業公平值減少約1.33億港元，匯兌虧損淨額增加至約港币1.67億港元。

面對不斷上升的融資、經營成本，遠東發展表示目前集團首要目標為成本控制及債務削減。“通過收回應收款和出售資産，期望未來18個月減債60億港元，安全線是負債減回200億港元水平。”邱達昌針對債務問題做出解釋。

為了減虧止損，遠東發展表示正在考慮出售過往所購入的上海寶山區兩幅地盤住宅樓宇，将其納入非核心資産出售策略中的一部分。

上海寶山區兩個地盤原本拟發展成住宅樓宇用作出租用途，兩幅地塊預期總共提供4300個住宅單位。其中一個地盤已于2021年12月動工，将于2025年下半财年落成。

化債仍然是遠東發展的主旋律。管理層于業績會上表示，将繼續尋求機會在波動的經濟環境中發掘及變現非核心資産的價值，以降低債務水平及融資成本，並從而推動增長及增強韌性。

不過，遠東發展流動負債為160.94億港元，非流動負債為161.55億港元。盡管與上一财年相較略有減少，但積極減債策略收效並不明顯，距離“負債控制在200億港元”的目標仍有不小差距。

于2024年9月30日，經調整淨資産負債比率維持于68.8%，負債淨額與經調整資産總值比例維持于35.2%水平。

邱達昌指，負債比率不會降至太低，因為公司擁有不少國外業務，當地建築成本高，國外銀行對于動用貸款的要求亦高，而且，酒店業務可能需要借款支持長期發展。

遠東發展還指，集團将繼續審慎管理資本架構，透過銀行市場對部分短期債務進行再融資並積極變現非核心資産，致力降低債務水平，同時加快發展中物業竣工。

期内，流動資金狀況約為45億港元，擁有不附帶産權負擔的酒店資産及未售住宅存貨約54億港元。

另外，針對新世界發展管理層“換班”事宜，邱達昌回應表示，鄭家和邱家是同甘共苦的好朋友，兩家在國外也有不少合作，未來合作不會受到人事變動影響。