原報告 | 東原仁知服務加碼康養，是機會還是考題？

觀點指數 近期，東原仁知服務宣布一宗關聯交易，旗下全資附屬公司重慶東原（買方）與控股股東迪馬股份全資附屬公司成都東原（賣方）達成協議，收購目標公司成都東煜宏商業管理有限公司的全部股權，代價為5950萬元。

公告顯示，目標公司于2024年9月最新成立，綜合今年8月7日迪馬股份因流動性問題最終導致“面值退市”來看，本次交易包含有“輸血”的考慮。

對東原仁知服務而言，則是邁出了重資産加碼康養業務的步伐。

資料顯示，目標公司持有成都成華區新鴻北支路4号1棟3至11樓物業約83.48%的所有權，該物業總面積約為8474.10平方米，並被用作養老院。

康養是近年來物管行業延伸服務觸角的重要方向之一，一般認為物企在該領域有接近消費客群和政策支持等優勢，但由于人才缺、成本高、盈利難等問題，入局物企多未取得良好成果，探索仍在初級階段。

重資産

結合各期财報，東原仁知服務在2023年度将原來物業管理、社區及非業主增值服務三條業務線重新分類調整為物業城市服務、美好生活服務和涉外、科技、醫療等綜合服務。值得注意的是，細分業務中未有出現養老或康養業務的身影。

與之相關的是，該公司曾于2020年底收購了盛康集團，将物業服務擴大到醫院和醫療聯合體領域，並借此提供醫療衣服清洗及消毒和為醫院提供醫療相關必需品的額外定制服務，也促進了非主業增值服務業務的多元化。

在為醫院、醫療設施、住宅小區提供服務的經驗基礎上，東原仁知服務今年6月份通過收購迪馬股份全資公司持有的上海常青社康養企業發展有限公司約90.73%股權，正式加入了康養隊伍，並增加養老綜合服務業務，2024年中期錄得收益為2710.5萬元。

來源：東原仁知服務2024中報

據了解，“常青社”是迪馬股份于2017年成立的醫療康養業務品牌，主要提供居家社區、機構養老、護理康復機構和專科機構四大養老産品，聚焦川渝、北京、環滬等重點區域，重點布局中高端機構養老和社區居家養老項目。截至2023年末，共運營12個醫療康養項目，共計2000余床位，管理社區服務站點近50個，服務2萬多名客戶，業務規模穩定。

是次收購上海常青社康養代價為2800萬元，屬于溢價交易。資料顯示，該公司2022和2023年度财務分别錄得淨虧損（除稅後）914.4萬元和1482.4萬元，截至2023年末的資産淨值估計為2454萬元。

東原仁知服務認為，随着中國人口老齡化加劇，醫療及養老服務行業的需求持續增加，收購目標公司可搶占先機，把握該行業的拓展機會。同時，公司業務優勢可以增加標的公司在小區養老、機構養老及健康膳食等方面更多的市場機遇。

本次以5950萬元收購成都成華區養老院物業，顯然增加了重資産，但背後更多是因迪馬股份流動性危機的無奈選擇。

公告解釋，該物業目前被出租予東原仁知服務一間附屬公司，倘若成都東原将該物業出售予獨立第三方，則可能造成額外成本，具體包括租金增長壓力、物色其它物業替代品成本、特定裝修及設備重置成本、長者重新安置費用等。

另外，該物業位于成都黃金地段，管理層認為具有增本增值潛力。根據地址查詢，該物業或為迪馬常青社新鴻樂養社區，有資料介紹該項目于2021年5月正式亮相，是迪馬股份旗下康養闆塊第一個自持自建自運營項目，也是首個高端城市級老年公寓。

觀點指數認為，東原仁知服務目前的養老綜合服務仍以輕資産模式為主，核心價值在于提供服務、管理或運營，但過往迪馬股份曾以“自建+並購+托管”等組合方式，加快項目布局與落地，未來或有新資産轉移至上市平台的可能。

盈利難題

中銀證券2022年10月的一份研報顯示，國内大多數養老機構處于微利經營甚至虧損狀态，存在着普遍的盈利難問題。截至2019年3月，盈利的養老機構利潤率在5%到10%之間。這也使得借鑒國外發行養老設施REITs模式，跑通整個資産運營的退出路徑變得難以施行。不過，當前已有政策鼓勵康養項目探索REITs等新型融資渠道。

過往布局養老機構的房企，也有選手退出。

遠洋集團2012年便正式投入養老事業，創立“椿萱茂”高端養老品牌，並于美國排名前列的養老服務運營服務商Meridian Senior Living建立深度合作。但由于盈利難解，遠洋集團在2019年開始将養老業務從上市公司剝離。

随着近年來銀發經濟的被大力提倡，也促使一部分物企紛紛入局養老。從經營情況來看，取得成果、産生收入仍是極少數。

觀點指數觀察到，部分物企的探索以社區居家養老服務為主，更多停留在公益層面。

例如，碧桂園服務為社區長者業主構建的“怡然五星長者服務體繫”，旨在提供豐富的公益服務、構建和諧社區等。永升服務2023年開展社區養老模式，由員工為獨居老人提供衛生打掃、做飯喂藥等服務，旨在提升滿意度。彩生活2023年與光大養老形成戰略合作，計劃共同打造小區居家養老服務、智慧養老服務、适老化改造服務，但目前尚未有新的進展。

另外，綠城服務、建發物業及世茂服務已經取得實質性進展，産生表内收入，並取得近20%左右同比增長。模式上，輕資産依然是主流，綠城服務開始時采取了“輕重並舉”的方式，但由于重資産投資周期長，收益回報慢，也不斷加大輕資産權重。

目前，綠城服務形成了以“椿悅荟”為代表的機構養老運營、以“陶然里”為代表的康養社區運營及以“椿天里”為代表的居家養老運營三大服務模式。建發物業主要經營“建發溢佰養老中心”，提供社區護老服務及機構護老服務。世茂服務2021年購入康養品牌“椿熙堂”大部分股權布局養老服務，2023中期數據顯示，“椿熙堂”業務覆蓋全國17個城市，運營超過50個服務站點，在嘉興、常州等城市具有優勢。

世茂服務2023年曾介紹，經過2年多發展，“椿熙堂”實現毛利率同比上升2.9個百分點。主要因為深度合作、精耕細作服務站點及探索高利潤率新業務，反映出探尋養老相關增值服務也是一種提升盈利的路徑。

總體來看，養老機構的人力成本、場地費用、相關設備設施投入較高，但由于需求端不足，使得空置率較高，無法實現收支平衡。社區養老也面臨着訂單密度和額度難以支撐盈利，需要形成一定規模效應等問題。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

而東原仁知服務此番入局先是收購了連續虧損的上海常青社康養，而收購的養老院則無可獲得過往财務資料。

數據顯示，截至2024年中期，東原仁知服務營收7.7億元，同比增長約5.8%；毛利1.26億元，同比下降4.2%；毛利率同比下滑1.7個百分點至16.30%；淨利潤同比下降1.2%至2450萬元。