天津首單 博時津開産園REIT上市首日表現

觀點網 天津市首單基礎設施公募REITs項目正式上市。

9月19日，博時津開科工産業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱博時津開産園REIT） 正式登陸上交所，這也是天津市首單基礎設施公募REITs項目。

博時津開産園REIT開盤價2.399元，開盤上漲後回落首日收紅，收報2.409元/份，漲幅0.46%，成交額2694.63萬元。實際上今年上市的不少REITs，上市首日漲幅普遍不高。

值得關注的是，近期REITs市場發售端參與資金較為活躍，此前博時津開産園REIT此前僅用1天結束公衆投資者募集，獲近十倍的認購。

平淡上市

在上午的上市儀式，天津經開區黨委常委、管委會副主任任東生稱，天津經開區以此次園區資産上市為契機，持續提升底層資産運營效能，做好二級市場市值管理，為投資者帶來穩定可靠的投資回報。

他表示，天津經開區将積極謀劃擴募工作，進一步整合區内外優質資産與創新要素，在提升資産價值、确保REITs産品健康發展的同時，推動戰略新興産業、新質生産力加速落地布局，為我國基礎設施公募REITs的常态化發行做出新的更大貢獻。

産城園區評論獲悉，博時津開産園REIT發售價格為每份2.398元，募集資金總額達到11.99億元。博時津開産園REIT首日開盤價為2.399元，開盤價接近發行價，上市首日收盤價為2.409元，收漲0.46%。

從市場情緒來看，近期REITs市場沖高後有所回落，本輪行情自7月26日開始，指數量增價升走出九連陽，之後自8月初轉入震蕩並縮量回落。

中金研究認為，本輪沖高回落的市場走勢首先是“資産荒”推動“安全資産”配置需求外溢至相對較高分派率的産業園、消費等標的，之後債券利率略有上行、紅利股有所回撤，使得本輪上漲後REITs比價效應略有減弱，在止盈需求和部分賬戶的流動性需求影響下市場震蕩回落，前期漲幅較大的産權類回撤幅度也大于經營權類。

聚焦到博時津開産園REIT的認購，此次募集方式分為戰略配售、網下發售和公衆發售，其中戰略配售份額占比70%，網下發售占比21%，公衆發售占比9%。在戰略投資者方面，共有9家參與，其有效認購申請确認比例達到100%。

網下投資者方面，24家投資者管理的63個有效認購，其有效認購申請确認比例為14.65%。公衆投資者的有效認購基金份額數量為4.12億份，實際确認比例為10.92%。

最終博時津開産園REIT持有人總戶數為1483戶，其中機構投資者持有份額為4.78億份，個人投資者持有份額為1487.67萬份。

其中，天津泰達科技工業園有限公司認購1.7億份，占基金發售總數量比例為34%；其他專業機構投資者包括中國中金财富證券、華潤深國投信托、北方國際信托、陝西省國際信托、中信證券、英大證券、國投證券和博時資本。

混裝資産

随着博時津開REIT的上市，以産業園區為底層資産的公募REITs進一步擴容增類。值得關注的是，博時津開産園REIT還是國内首單混裝資産的産業園區項目，底層資産包括天津經濟技術開發區天河數字産業園和大陸汽車廠房産業園兩種類型。

相較于單一産業園模式，博時津開産園REIT這一混裝資産的産業園區項目，具有更好的抗周期能力和運營能力。

據悉，博時基金基礎設施投資管理部總經理助理兼基金經理胡海濱曾表示，廠房類的資産天然具有較強的抗周期能力，相信未來有博時基金管理的導入，出租率未來仍有上升空間。若出租率超過85%，将有利于二級市場分派率的提升。

博時津開産園REIT的原始權益人為天津泰達産業發展集團旗下全資子公司天津泰達科技工業園有限公司（科工園公司），該公司成立于 2020年，注冊資本4.9億元，以産業園區的規劃設計、運營管理、品牌建設、對外合作為主業。

目前，科工園公司管控範圍内的載體包括廠房、工業樓宇、公寓等，總面積達284萬平方米。

産城園區評論獲悉，博時津開産園REIT持有的天河數字産業園和大陸汽車廠房産業園，均位于天津經濟技術開發區。

其中，天河數字産業園位于天津經濟技術開發區東區，包含數字産業園 1-8 号樓，總建築面積15.73萬平米，由8棟研發辦公樓及連廊（科技展廳）組成。項目以超算中心為核心，是以“大數據+雲計算+互聯網服務+集成電路”為一體的全國一流的數字經濟産業園區。

數據顯示，目前，該項目吸引了一批以唯捷創芯、騰訊數碼、井芯微為代表的一批數字經濟企業，和以新興際華、國家能源、中海油等，園區資産内落戶企業約116戶，出租率超83%，上半年新入戶12家，總簽約7700平方米，續簽企業26家，總續簽面積2萬平方米，續簽率超95%。

2023年，數字産業園項目的營業收入為8324.35萬元，其中租金收入為5664.91萬元，物業管理費收入為2659.44萬元，相比2022年，營收增長了4.7%。

大陸汽車廠房産業園位于天津經濟技術開發區東區，總建築面積6.32萬平方米，項目包含門衛、辦公和實驗樓、主生産廠房、擴建廠房、輔助用房、危險品倉庫及研發中心和生産中心等建築物。

目前項目現承租方為德國大陸集團旗下緯湃電子公司，隸屬于世界五百強企業大陸集團動力總成事業部，是全球領先的動力總成技術及可持續出行供應商，主要從事汽車零部件、新能源汽車電機、電控的研發和生産。于2023年，大陸汽車廠房的營業收入為3879.40萬元，均為租金收入，與2022年持平。