錦和商管輕重權衡 在4.6億寫字樓交易背後

觀點網 近日市場消息傳出，錦和商管聯合其它機構，以4.6億元價格收購了創邑旗下的創邑MIX·安波路商業項目。這是一個位于上海楊浦安波路的社區型商辦綜合體，總建築面積1.8萬平方米。

或許是因為有“輕資産第一股”頭銜，錦和商管並不希望與重資産業務有過多的關聯。因而在此消息被大範圍報道後，錦和商管便進行了澄清，包括向觀點新媒體表示收購的主體是錦和資管與其他機構，錦和商管只是負責項目的商業運營並不屬于收購方。

雖然錦和資管和錦和商管同屬于錦和集團旗下，但從此次事件來看，在錦和集團内部重資産業務和輕資業務有着明确的劃分。

2023年，觀點新媒體曾對錦和集團董事長郁敏珺進行過專訪。當時，郁敏珺就表示，錦和不僅做重資産投資，也做輕資産運營管理，實行“一重三輕，輕重並舉”的業務發展模式。

目標存量

錦和集團的方向從一開始便是瞄準了存量市場，這一決策源于2006年郁敏珺赴美前往哈佛進修。在紐約曼哈頓參觀考察項目時，郁敏珺發現那里沒有大規模建設，幾乎都在做存量更新。她即刻意識到城市化進程發展到一定程度便是存量市場發展的開始。

于是在2007年國内的目光還集中在開發市場時，錦和商管已經開始承接存量市場的煥新與改造。通過獲取城市老舊物業、低效存量商用物業進行改造升級，因此錦和商管基本每拿下一個項目都要花費一筆不小的改造成本，承擔了一個再開發的責任。

因此錦和商管既可以提供從經營、招商到物業管理的全流程服務，也能夠負責從前端設計、施工到QS的商務招標，形成相對完整的産業鍊。

“錦和的輕資産運營會在項目的改造上投入，除了沒有持有資産本身，改造投入還是比較大的。”因此郁敏珺更願意将錦和的城市更新項目稱為"中"資産運營，而非輕資産運營。

例如原上海金星電視機廠改造項目，不僅涉及對廠區原有建築的重新規劃與改造實施，同時通過存量工業用地轉型途徑進行自主更新，從工業廠房改造成文創園區，運營過程中也必然要面對廠區的拆遷與新建這些開發性質的業務以及重資産投入。

據采訪資料數據，錦和已經在城市更新領域投入近20億元。

盡管有重資産投入，但錦和商管奉行的商業模式仍是輕資産模式，不持有物業，主要通過承租運營，受托運營和參股運營。

據錦和商管2024年半年度報告顯示，截止至報告期末，實現營業收入5.18億元，同比增長4.01%；歸母淨利潤為2322萬元，同比下降72.83%。

同期末，錦和商管承租運營的項目40個，管理面積約79萬平方米；受托運營的項目29個，管理面積約52萬平方米；參股運營的項目有2個，管理面積約10萬平方米。

其中利潤下滑的主要原因，亦是錦和大甯财智中心項目改變合作模式，由承租運營模式轉換為委托管理模式導致2023年同期資産處置收益金額較大。

輕重分割

商業客通過查閱過往報道注意到，在2021年6月，錦和集團與華平投資共同創立錦和資管之前，錦和集團旗下的重資産業務和輕資産業務似乎並未完全分割。

2009年，錦和便以投資人角色介入酒店行業，彼時收購了上海鳳陽大廈，打造成禦錦軒凱賓斯基全套房酒店。

2021年4月，在錦和商管2020年作為“輕資産第一股”正式在上海證券交易所挂牌上市後，錦和商管宣布，以2.29億元收購3家位于北京、上海的資産運營公司。其中，以1.6億元收購同昌盛業60%股權，值得注意的是，同昌盛業的投資人之一便是美國華平投資基金。

據觀點新媒體當時報道，錦和商管在去年上市時合共淨募集資金6.85億元，約有1.53億元用于越界·金都路項目以及智慧園區信息服務平台建設項目，剩余5.559億元用于償還銀行貸款及補充流動資金。

當時錦和商管正處于營收增長乏力的階段，如何持續找到新的增長項目是橫在錦和商管面前的一大難題。

錦和集團與華平投資創立錦和資管則是解決這一困境的“良藥”。

一方面華平投資是全球領先的私募股權投資公司，可憑借其豐富的行業經驗為錦和資管保駕護航。另一方面錦和集團順勢完成旗下輕重資産業務的分割，錦和商管負責輕資産運營，錦和資管負責尋找並持有新的增長項目。

錦和資管成立後，将錦和商管旗下項目的物業進行持有收購，同時也将上海禦錦軒凱賓斯基全套房酒店收入囊中。但錦和酒店業務目前仍處于獨立地位，並未歸到錦和資管旗下。

2016年，錦和集團與首旅集團、吉和睦酒店管理集團簽署合作協議，設立安岚（北京）酒店管理有限公司，引進在國際上享有盛譽的酒店及度假村品牌THECHEDI，發展和運營該品牌下的度假酒店、城市酒店、住宅和其他有關産品。

2023年，錦和集團宣布加大投資，收購北京首旅擁有的安岚酒店管理有限公司股權，從原來的股東之一變成控股股東，掌舵安岚品牌的整體發展策略和經營管理。這或許也是為錦和資管擴大資産管理規模提前鋪路。

另一方面，錦和資管成立後還為集團新拓展了公寓賽道，並購了服務式公寓"base佰舍"，專注于中高端服務公寓的投資改造和運營，選址上海、北京一線城市的核心城區。

郁敏珺就曾表示，公寓産品是錦和資管平台的一個重要賽道，作為錦和的重資産投資，由base佰舍品牌運營管理。

base佰舍也涉足管理輸出，2023年6月，聯手臨港集團旗下臨港服務，合力推出專注于園區配套長租公寓運營的專業品牌LIN舍，為上海臨港中高端服務公寓做管理輸出。

據采訪資料數據，base佰舍在上海和北京已開業及籌備開業的中高端服務公寓項目近30家，公寓總數量約6000套，推動錦和資管的資産管理規模達到了300億元。

回看此次錦和資管參與收購的創邑MIX·安波路商業項目，該項目位于上海市楊浦區安波路，用地面積約6000平方米，總建築面積約1.8萬平方米，業态分為社區商業，品質辦公兩大主要功能。

屬于錦和資管、錦和商管各施其職，為增長資産和管理規模的一次合作出擊。有意思的是，創邑MIX品牌背後的城市更新運營服務商——CREATER創邑，也站着華平投資作為投資人。