再設5億Pre-REIT基金 解碼東久新宜産業園投資閉環

觀點網 東久新宜的“投資-建設-運營-退出-再投資”全閉環策略已經足夠成熟。

近日，東久新宜與申萬宏源共同成立了一只規模5億元Pre-REIT基金，用以培育優質智能制造産業園區，為東久新經濟REIT提供擴募項目儲備。

所謂的Pre-REITs，一般是指對于具有發行公募REITs潛力的標的資産而言，投資者提前介入標的資産的建設、運營和培育過程，並在時機成熟時通過公募REITs實現退出的投資業務模式。

産城園區評論了解到， Pre-REITs最理想的退出方式通常是在資産培育成熟後通過公募REITs進行退出，即通過資産的上市實現真正的退出；但對于Pre-REITs的投資人來說，通過資産整售大宗、類REITs、基金再續期等方式都可以實現資金的回籠和退出。

據悉，東久新宜與申萬宏源此次成立的園區基金拟投資項目位于上海産業核心區及長三角地區。東久新宜将作為合資平台的管理人，提供包括投資、開發和運營管理在内的一繫列資産管理服務。

東久新宜提及到，基金成立後将與東久新宜運營的其他産業園區形成協同效應，並為國泰君安東久新經濟産業園封閉式基礎設施證券投資基金提供優質的擴募項目儲備。

投資資本閉環

衆所周知的是，類似于産業園此類資金量需求大、建設運營周期長的項目，需要運用證券化路徑解決籌建前期資金、存量資産如何盤活等問題。

一般而言，當下重資産持有不動産的模式，主要是通過“私募培育（Pre-REITs）+公募退出（REITs）”的産品設計實現投資閉環。

有分析将Pre-REITs比作Pre-IPO，通過Pre-REITs在一級市場提前鎖定優質的基礎設施等資産，並取得項目的控制權，通過與産業運營方的綁定，對不動産資産進行孵化，並為公募REITs儲備項目，構建基礎設施等不動産的閉環投資模式。

産城園區評論了解到，Pre-REITs的産品形式包括直接投資項目公司，以及用私募股權基金、信托計劃、資管計劃等投資于項目公司股權兩種大類形式，直接投資項目公司股權适合對于底層資産有篩選能力和運營培育能力的投資人，而通過私募基金等方式投資更适合财務投資型機構投資者。

對于這筆私募基金的成立，東久新宜董事長兼首席執行官孫冬平表示，未來，東久新宜将致力于推進産業基礎的高級化和産業鍊的現代化。憑借在産業基礎設施投資及開發、資産運營及新經濟産業導入等方面領先優勢持續為投資者賦能。

值得關注的是，此前于2022年，東久新宜就曾與中國人壽合作Pre-REIT基金，投資標的為長三角區域智能制造産業園區，總投資規模近30億元。更早之前，2016年，東久與中航信托共同成立了100億元的産業園區QFLP基金；2017年，與招商銀行成立35億元的第二支QFLP基金；2018年，東久不僅發起設立了規模10.01億元的智能制造産業園ABS，還相繼與上海臨港、北京電子城發起産業基金。

公募REITs則給東久新宜旗下的園區資産，提供了重要的資本退出途徑，打通 “投資-建設-運營-退出-再投資”全閉環。

2022年10月14日，東久REIT于上海證券交易所上市，成為國内首批以標準廠房作為底層資産的産業園區公募REITs産品之一。

該REIT發行規模為15.175億元，投資的基礎設施資産為：上海市金山區亭林鎮金舸路288号的東久（金山）智造園項目；昆山市玉山鎮南淞路111号的東久（昆山）智造園項目；無錫新區飛鳳路5号的東久（無錫）智造園項目；常州市新北區黃河西路585号的東久（常州）智造園項目。

2023年四季度，上述基礎設施項目平均出租率為99.39%，期末出租率為96.51%，租金收繳率99.24%。

而在東久新經濟REIT成功上市後，東久新宜就一直計劃擴募。“對我們來說，擴募勢在必行。”孫冬平曾公開對外表示。

今年初，東久新經濟REIT的擴募方案落地。3月26日，國泰君安披露，東久新經濟REIT拟實施擴募，並新購入位于南通、重慶兩地三個産業園項目。三個項目的注入，只是東久新經濟REIT擴募第一步。孫冬平此前表示東久新經濟REIT将會持續注入優質資産，並不斷優化REITs投資組合。

東久新宜版圖

東久新宜是中國領先的新經濟基礎設施投資者及開發運營服務商，總資産管理規模超過190億美金，總建築面積超過1400萬平方米，旗下包括智慧物流與冷鍊、智能制造、生物醫藥、城市更新四大業務闆塊，以及私募股權投資平台東久新宜資本。

而東久新宜是孫冬平一手打造的産業帝國。

将時間線撥回2011年，沈晉初（ESR聯合創始人）和孫冬平一起成立易商，孫冬平離開易商後于2014年拉上華平成立東久中國，這是一家專注工業與生物醫藥園區開發及運營平台。

有意思的是，2018年，孫冬平又成立了新宜，這是一個聚焦物流倉儲投資的新平台，專注于投資、開發及運營位于中國主要樞紐節點城市的智慧物流項目，業務模式與普洛斯、易商類似。

東久新宜則是2021年在兩家企業合並後成立的新集團。2021年12月16日，東久中國及新宜中國聯合宣布合並，並通過引入戰略投資者募集資金超過15億美元，合並後的新集團命名為東久新宜集團，旗下包括工業與生物醫藥園區、城市更新、智慧物流與冷鍊，數據科技四大業務闆塊。

新集團在中國一線及1.5線城市持有資産總建築面積超過1000萬平方米，總資産管理規模超過110億美元。

合並完成後，東久新宜協同各領域優勢資源，為中國新經濟提供全方位一體化的基礎設施運營服務與解決方案，助力中國經濟的産業轉型和科技創新。

也正是通過此次合並，孫冬平打造出了一個國内領先的、最具規模和服務優勢的新經濟基礎設施平台之一。合並之後的東久新宜，也較少單獨提及物流倉儲或者工業園區，而是更加強調新經濟理念。

2023年，東久新宜完成多支人民币及美元基金募集，覆蓋智能制造、物流冷鍊、生物醫藥等多個新經濟基礎設施領域的産品類型。

除此之外，東久新宜還與多方達成合作。

2023年10月24日，貝恩資本和東久新宜共同宣布設立新經濟基礎設施平台，将用于中國核心經濟圈城市智能制造園區資産開發及運營，總資本規模約2.5億美元，雙方将以股權投資的方式出資。

該合資平台的首批拟投資資産位于長三角區域，項目建成後将為該區域提供高質量智能制造基礎設施，並與東久新宜運營的其他産業園區形成協同效應，促進智能制造産業聚集。東久新宜是合作平台的項目管理方，貝恩資本為戰略投資方。

不久後的10月30日，東久新宜再宣布，與一家全球領先的境外投資機構共同設立智能制造基礎設施開發平台，投資規模超7億美元，合資平台将在國内核心經濟圈，投資運營包括智能制造廠房等在内的高端智能制造園區資産，首批拟投資項目或将落地于上海産業核心區及長三角地區。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。