越秀地産TOD進階攻略 22.45億再購廣州琶洲南二期項目

觀點網 5月20日，越秀地産公告宣布，向控股股東廣州越秀收購琶洲南二期項目20%股權，代價将最多為22.45億元。

公告顯示，琶洲南二期項目是公共交通為導向開發（TOD）項目，位于廣州地鐵11号線赤沙車輛段附近，占地面積為16.63萬平米及計容建築面積為41.95萬平米，可發展住宅及商業樓宇，已于2023年12月開工。

越秀地産表示，此次收購是根據集團TOD業務戰略的落實以進一步加強集團的發展。同時，這将會給集團帶來持續的增長，進一步鞏固集團作為中國領先TOD物業開發商的市場地位。

豪宅範本

有人說，琶洲從過去到現在一直都是廣州中心。

回顧一下歷史，1757年的清政府實行閉關鎖國，撤銷江浙閩三海關，僅保留“一口通商”，而這唯一的港口便是位于廣州海珠區琶洲東部的黃埔古港。

時間來到20世紀90年代，廣州市政府提出建設珠江新城，彼時的琶洲並未被納入重點發展區域。直到2008年廣交會遷移至琶洲、2009年廣州塔建成，與珠江新城隔江相望的琶洲開始進入發展快車道。

2016年，廣州市政府通過《琶洲互聯網創新集聚區産業發展規劃》，明确琶洲互聯網創新集聚區将以“互聯網＋”總部示範區為核心，帶動互聯網總部拓展區、互聯網産業綜合配套區形成發展合力。目前，琶洲落地了騰訊、阿里巴巴、唯品會等36個龍頭企業建設總部用地項目。

在這塊風水寶地中，越秀地産打造出了琶洲南TOD項目豪宅範本。

在2022年，琶洲南TOD項目出世，僅8個月便賣出448套，成交金額約95.7億元。2023年，該項目以157.67億元的成交金額霸榜全國第一豪宅，成交均價約11.9萬元/平米，銷售套數超700套，一度賣出了剛需房速度，甚至達到光是看PPT便能賣出去的程度。

琶洲南TOD項目的成功，一部分是因為琶洲CBD未來可期。琶洲定位為“人工智能與數字經濟試驗區”，對標世界一流數字經濟示範區，與珠江新城、國際金融城形成黃金三角；此外，琶洲CBD還成功入選2023年福布斯中國中央商務區競争力評選TOP10。

另一方面是因為稀缺。有數據顯示，琶洲片區近三年僅有4宗涉宅地塊供應。同時，片區内商業房地産開發亦被嚴格限制，未來不一定還會新增宅地入市。

而從項目本身來看，其位于廣州市琶洲CBD核心區域，緊鄰琶洲總部大樓，是全國首個CBD（中央商務區）+TOD（交通導向開發）+POD（公園導向開發）超高端綜合體。項目整體建面達72萬平米，其中的高端商務功能主要集中在二期項目中。

據披露，琶洲南TOD二期項目總占地面積約16.62萬平米，計容總建築面積約41.95萬平米，包括8棟住宅樓、1棟幼兒園、1棟托兒所和13棟辦公樓。其中住宅戶型面積主推142-196-211平米，單價在11-14萬元/平米，套均價約2000萬元以上。

此外，項目規劃的250米地標塔樓也位于二期。未來，整個辦公模塊、住宅、學校都将融入生态配套。

在交通配套方面，琶洲南TOD項目距離赤沙站僅約300米。在生态環境方面，作為一個POD項目可以說是住在公園里，此外還可以直接看到小蠻腰。

TOD項目布局

早在2022年，越秀地産就入局了琶洲南項目。當年4月份，該公司發布公告稱，将以50.1億元的交易對價收購琶洲南TOD項目49%權益。

如今，公司再次通過收購目標公司股權加碼琶洲南TOD項目。

根據公告，目標公司廣州品鑫地産為琶洲南二期項目的唯一注冊擁有人，該公司分别由廣州地鐵、廣州泉秀地産持有80%、20%股權。

而越秀地産正是通過以1497萬元的價格向賣方慧怡集團（廣州越秀全資擁有）收購廣州泉秀100%股權，從而入局琶洲南二期項目。

當然，交易對價肯定不僅僅只有1497萬元，還需要廣州城建（越秀地産間接擁有95%權益）收購廣州泉秀與廣州品鑫的公司貸款。

其中，廣州泉秀結欠廣州越秀的貸款權益本金額約為10.94億元，廣州品鑫結欠廣州越秀的貸款權益本金額約為9.60億元，以等額基準及按相同條款再融資目標公司貸款。同時，廣州城建還需承擔規管廣州泉秀與廣州品鑫公司貸款協議項下的未提取款額，分别為5562萬元、1437萬元。

在上述未提取的款額均獲提取後，廣州城建應付的貸款代價将約為22.3億元。因此，此次琶洲南項目二期20%權益的交易對價最終約為22.45億元。

自2019年戰略引入廣州地鐵成為股東後，“軌交+物業”的TOD模式便成為了越秀地産的發展重點。

2023年，越秀地産全年實現合同銷售額為1420.3億元，同比上升13.6%。其中TOD項目合約銷售價值約為273.7億元，同比上升23.9%，占其年度合約銷售總額約19.3%。

此外，憑借控股股東廣州越秀的國企背景，以及與廣州地鐵的戰略合作關繫，越秀地産在擴大一線城市地鐵沿線優質土地儲備方面有較大優勢。

2023年，越秀地産年内新增28幅地塊，總建築面積約為491萬平米，其中有10%的新增土儲是通過TOD增儲模式獲取。截止年底，該集團擁有土儲約2567萬平米，其中在廣州區域的土儲為979.65萬平米。

而在此次收購後，越秀地産在廣州的優質土地儲備将增加至約1038萬平米，同時，集團TOD項目的總建築面積将增加至約389萬平米。

除了琶洲南，越秀地産旗下TOD項目還包括廣州星瀚、星航、星樾、星樾山畔、星匯城、星圖以及杭州星橋等，其中杭州星橋是該公司于去年新拓展的TOD項目，現稱為杭州星缦和潤，總建築面積48萬平方米。

在琶洲片區，據悉近三年供應的4宗涉宅地塊中，有3宗均落在越秀集團手上，因此也誕生了“琶洲是越秀的琶洲”的說法。

越秀地産也在公告中披露，公司目前在琶洲片區有3個開發中項目，合計擁有土地儲備60.74萬平方米，收購琶洲南二期項目20%的股權有利于公司共同開發該區域，提升公司在琶洲區域的市場地位和品牌優勢。

據了解，越秀地産在琶洲分别擁有琶洲南TOD、琶洲樾、琶洲西區地塊項目。

其中，琶洲樾項目占地面積為1.55萬平米，建築面積為12.88萬平米，預計将在2025年竣工，公司持有的權益比例為95.48%。該項目與琶洲南TOD項目隔江對望，于去年5月首開推出54套261平米房源售罄，均價約13萬/平米。

而琶洲西區地塊為該公司于去年12月以22.7億元競得，位置緊鄰琶洲樾，占地面積5706平米，總建築面積為3.0萬平米，折合樓面價7.57萬元/平米，成為廣州新地王。該地塊未來預計也會打造成豪宅項目。

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