華夏北京保租房三季度關鍵詞：租金壓力與出租率平衡

觀點網 日前，華夏北京保障房REIT公布了2023年三季度投資者關繫活動表，對基金投資運作情況、基礎設施項目經營情況等進行介紹和說明。

基金相關人員針對租金增長方面的提問表示，華夏北京保障房REIT租金增長的申請機制較為穩定，發行時預計的合理假設是每三年4%的漲幅，實操中項目每三年會參考周邊商品房租金的一定比例進行調價申請。

“目前，公租房項目的租金通常是周邊市場租金的六成左右，尚存在一定增長空間。由于存在價格方面的優勢，本産品和商品房出租相比仍有一定的競争力。”相關人員稱。

但對于保障性REITs來說，政策對于保障性租賃住房租金水平及漲幅的要求會使租金上漲空間減小。

華夏北京保障房REIT在二季度公告中曾表示，項目公司下轄公租房資産熙悅尚郡項目從2023年8月1日起執行調整後的租金標準，從60元/月/平方米調整至65元/月/平方米。

受此影響，華夏北京保障房REIT第三季度租金有明顯上漲，中金廈門安居REIT等漲幅甚微。

華潤有巢REIT和紅土深圳安居REIT暫未披露租金變動，但據有巢住房租賃（深圳）有限公司總經理陳嘉在2023年中期業績說明會上的說法，預計兩項目下半年量價、續租率仍可保持相對樂觀預期，在租金方面下降可能性不大。

從租金水平來看，華夏北京保障房REIT、華潤有巢REIT的租金水平受益于上北京和上海的區位優勢，租金水平整體較高。紅土深圳安居REIT資産位于深圳，據悉該項目的租金“為屆時同地段市場商品住房租金的60%左右”，因此平均月租金被拉低。

華夏北京保障房REIT的底層資産為位于北京的兩個公租房項目。其中，文龍家園項目位于北京市海澱區文龍家園一里，于2014年建成，並于2015年投入運營；熙悅尚郡項目位于北京市朝陽區朝陽北路82号院，于2017年建成，並于2018年投入運營。兩處資産合計可出租房間為2168套，可出租面積共計112796.3平方米。

華夏北京保障房REIT三季度報告顯示，其底層資産運營平穩、出租率維持高位，兩處公租房資産合計出租率為97.00%，高出招募說明書預測值3.4個百分點；管理人協同運管機構積極落實租金收繳工作，三季度報告期内兩處資産合計租金收繳率為97.68%，較二季度進一步提升。

其中，文龍家園項目出租率為96.88%，三季度租金收繳率為97.67%；熙悅尚郡項目出租率為97.24%，三季度租金收繳率為97.70%。

比對租金和出租率，目前二者存在租金越高出租率越低的相關性。例如，華潤有巢REIT的租金在70元/月/平米，其出租率則最低；而廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT租金在31-32元/月/平米，出租率方面則表現最好；華夏北京保障房REIT租金上漲後，出租率也略有下降，但降幅不大。

這或許意味着管理者要在租金與出租率之間不斷尋求平衡。

除了受租金因素影響，華潤有巢REIT的2個項目采用市場化運作，招商靈活，C端租客的換租也加劇項目的不穩定性。而其它幾個則由住房保障部門統一組織開展配租，租戶或更加穩定。

據華夏北京保障房REIT三季報介紹，文龍家園項目企業客戶比例為21.55%，個人租戶比例為78.45%；熙悅尚郡項目全部為個人租戶。而根據華潤有巢REIT三季報，其有巢泗泾項目出租率為94.54%，排名前五企業客戶合計63間，占比5.27%；有巢東部經開區項目出租率為91.32%，排名前五企業客戶合計68間，占比5.52%，企業客戶集中度分散。

另據了解，三季度文龍家園項目進行兩次配租工作，參與配租房源36套，配租面積1946.78平方米；熙悅尚郡項目進行一次配租工作，參與配租房源20套，配租面積900.32平方米。

投資者關繫活動表介紹，目前，北京市政府會根據申請人的收入標準、戶口等相關條件進行審核是否滿足公租房申請條件，從現行的制度來看，申請人應當具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10萬元(含)以下、4口及以上家庭年收入13萬元(含)以下。或者外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事行為能力，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。

華夏北京保障房REIT管理者還表示，從實際操作來看，保租房和公租房在定價、審批、客戶群體方面有一定的差異，且目前就北京市尚存在有大量的公租房輪候家庭，保租房集中入市對公租房項目的影響可能相對有限，管理人會密切關注相關情況對項目的後續影響。

報告顯示，今年第三季度，華夏北京保障房REIT項目公司層面實現收入1814萬元，較二季度環比增長0.68%，較招募說明書同期預測值高出3.88%，項目公司EBITDA利潤率為80.56%。

三季度，基金層面實現可供分配金額1375萬元，年化分派率達4.35%，前三季度累計實現可供分配金額4127萬元，已完成招募說明書中2023年預計可供分配金額的83.2%。