解局 | 金地缺席公開債市場 19 個月後的重返

觀點網 近年來受房企整體融資環境收緊的影響，金地集團在公開市場融資方面也沉寂已久。而最新消息顯示，該公司或有望重新打通這一融資渠道。

根據9月15日晚間公告，金地集團表示，公司正與第二大股東深圳市福田投資控股有限公司（下稱福田投控）商讨，福田投控根據區域發展的需要為公司在公開市場發行的公司債券或中票提供擔保等增信措施。

目前包括福田投控增信方式、金地集團融資規模及增信規模等事項均有待進一步披露。此番公告所傳遞的最重要信号，實際是福田政府對金地公開、實質地表達了支持。擁有國資的背書，發債的阻力将大幅減小。

要知道，金地集團上一次公開發債還需追溯至2022年2月，此後即便被列入中債增支持發債的名單，出于内部考量的原因亦遲遲未動用這種工具。該公司轉而尋求依托銀行借款、銷售回款解決流動性問題，但這注定是一個痛苦的縮表過程。

觀點新媒體了解，金地内部做過壓力測試，並認為極端情況下，到今年6月底放棄公開市場融資，整體現金流狀況仍相對可控。事态發展或許遠超預期，今年房地産市場出現“超跌”現象，上半年金地經營性現金流也降至2億元，與過往預期存在較大差距。

對于金地而言，其依靠自身的力量已支撐得足夠久。盡管管理層曾明确表達過對有抵押或擔保類負債的規避，但在特殊形勢下，近期該公司開始探讨分拆REITs、借助國資增信重啟發債等可能性，這已變成了一種順應環境的生存之道。

擔保債态度變化

根據Wind統計數據，2021年，金地集團共計發行10筆境内公司債、中票，當前余額159.95億元；而進入2022年，該公司僅在2月23日發行了一筆中票，對應余額17億元，另外發行一筆7.89億元的ABS。

除此以外，包括“中債增”、再融資等新物種，金地于2022年均未涉足，同時該公司還面臨了債券價格大跌等挑戰。以致于一度有質疑聲認為，這是金地融資能力未能恢復的表現。

去年10月28日，在金地集團投資者會議上，财務總監曾愛輝曾回應，公開市場融資目前受到較多因素制約，特别是債券波動，對公開融資的影響比較大。

曾愛輝還表示，金地在使用中債增的名單中，可以使用這一工具，但因為一些原因暫時沒有使用。一方面，金地是比較優秀的混合所有制企業，所以暫時不想使用；另一方面，使用中債增會産生相關收費，以及存在擔保比例方面的問題。

當時金地董事、高級副總裁、财務負責人韋傳軍強調，公司所有的負債都是無抵押無擔保類型。言下之意，則是中債增所需要的追加抵質押信用與金地融資風格不符。

上述融資偏好同樣在資産證券化上有體現，按照韋傳軍的說法，金地大約有經營性資産400多億元（合並報表口徑），這部分持有物業約7成處于出租狀态，由于CMBS有抵押方面的要求，公司會優先選擇經營貸。

而在将近19個月鮮有公開市場融資及證券化動作後，金地集團态度開始發生轉變，並表态會探讨或考慮使用這些工具。

在9月13日召開的2023年半年度業績說明會上，被問及是否通過發債應對明年債券集中到期償付壓力時，金地集團管理層回應，公司會研究相關方案，在适當的時機考慮推進。

管理層同樣提及，公司針對運營成熟産業園項目，已啟動REITs研究及申報工作，借力良好政策工具，力争實現資産盤活。此外，對于近期公司開始與供應商洽談用商票支付一事，管理層並未否認，僅表示公司将“努力探索更多的融資方式”。

及至9月15日晚間公告披露正與第二大股東福田投控商讨公開市場發債的擔保等增信事項，金地集團進一步明确了拓寬融資渠道的決心。金地将視債券的具體情況，為福田投控提供相應的反擔保。

觀點新媒體了解，福田投控為金地提供增信，在一定程度上用行動消除了外界對其與金地管理層存在矛盾的疑慮。金地在去年8月也曾回應投資者，福田區政府是公司創始股東，股東關繫良好，外界的風言風語主要是“無稽之談”。

另一層意義或許更為重要，福田政府對于金地采取了實際支持的動作。在9月15日稍早時，另一家混合所有制企業遠洋集團正式宣布對境外8筆美元債進行全面重組，這引起了市場對金地的擔憂。因此，國資需要傳遞信心，避免悲觀情緒令金地陷入更被動局面。

從現階段發債的情況看，國央企背景的房企依然保持了公開發債渠道的通暢，僅9月以來包括金融街、北京住總、綠城房産、華發股份、廈門國貿等企業均有披露發行公司債或中票的動态。

一位國資背景房企人士也對觀點新媒體表示，其所在公司公開發債並不需要提供擔保或抵押等增信措施。

對于其他類型房企而言，難度卻有所增加。據不完全統計，今年以來包括中駿、合景控股、新希望地産、碧桂園、新城、龍湖、美的置業等民企通過中債增擔保方式發行了中票。

關于中債增發債的要求，過往已被媒體諸多報道，比如涉及資産抵押、關聯企業反擔保、國有擔保增進機構反擔保等。以碧桂園去年12月計劃發行的10億元中票為例，該筆債券由中債增擔保，並由至少一家佛山市城投公司提供反擔保。

經過中債增擔保後，房企的中票往往能更吸引投資者認購，並達成比較有競争力的利率條件。盡管國内貨币政策持續寬松，發債利率下降，它們卻不能獨立發行債券，這進一步反映了當下企業信用普遍下降的殘酷現實。

縮表與現金流

目前仍未能确定，金地集團是選擇中債增還是其他公開渠道進行融資。若選擇中債增渠道，企業除了滿足諸如國資提供反擔保、資産抵押等條件，還要支付過程中的相關費用。

比如9月5日，美的置業發行了年内第四期15億元中票，債券3個品種之中，“23美的置業MTN004B”及“23美的置業MTN004C”分别由中債增、浙商銀行實際提供4.6億元、4.7億元信用風險緩釋憑證，對應信用保護費率分别為0.79%、1.08%。

市場人士對觀點新媒體指，中債增的成本比銀行借款高，並需要擔保抵押。正常情況下房企能直接發行信用債自然是好事，但現在公開市場融資難度較大，很多企業（不依靠中債增）發行不了。

在重新尋求公開融資發債之前，金地集團主要采取的是“總對總”統借統貸融資模式，該公司一直強調其銀行借款均為信用貸，沒有抵押。同時在房企開發貸規模總體收縮的情況下，銀行對其融資需求仍比較支持。

年報數據顯示，自2022年起，金地集團明顯進入了縮表的階段，有息負債總額去年同比下降8.3%至1152.16億元，今年上半年進一步降至1095.85億元；平均融資成本則從2020年4.74%，降至今年上半年4.39%。

需要指出的是，過去三年及一期，銀行借款保持攀升趨勢，從2020年559.58億元提高至今年上半年776.3億元，這說明金地壓降的負債集中于公開市場融資。至6月底，該公司公開市場融資余額剩余不足318億元，占比僅為28.98%。

企業進行縮表，本質上是信用不可持續性，無法繼續通過借新還舊使債務存續。從現金流角度觀察，自2022年一季度起，金地集團籌資活動産生的淨現金流持續為負，意味着企業償還債務增加，而資金主要來源于經營活動産生的現金流，亦即銷售回款。

觀點新媒體了解，金地集團在經營分析繫統的輔助下，每6個季度做一次預算計劃。其中上一個計劃從2022年初到2023年6月底，這期間金地曾做過假設公開市場處于“極端不利狀态”時的壓力測試。

具體在極端不利狀态下，金地需要考慮完全放棄公開市場融資，同時全年可售貨值3600-4000億元以及對應的去化率等因素，測試不同場景疊加後現金流所受影響。

最終管理層預計，去年四季度經營性現金淨流量約達100億元，今年上半年大致可達150億元，基本可覆蓋今年上半年到期債務（約130億元）。“在各種情景的壓力測試下，公司整體的現金流狀況相對可控，沒有太大的經營風險。”

而今年上半年房地産行業仍低位運行，金地集團也受行業政策及市場波動所影響，期内累計簽約金額858.2億元，同比下降14.7%；期内公司經營活動産生的現金流量淨額僅有2.42億元，同比下降96.51%，籌資活動産生的現金流量淨額則達到-115.75億元。

這也導致金地集團持有貨币資金從去年底545.07億元降至460.8億元，對應短期借款、一年内到期的非流動負債合計424.98億元。由于金地未披露期末預售監管資金數額（去年底為77.4 億元），目前難以測算剔除受限資金後即期債務覆蓋倍數。

截至8月底，金地集團年内累計簽約金額達1088.3億元，同比降幅進一步擴大至22.48%。在此情況下並不難理解，無論是銷售還是融資，出于補充現金流的目的，金地都需要進行更積極的探索。

資料顯示，進入9月以來，金地宣布旗下位于上海、深圳、杭州、西安等地7個項目，将在“金九銀十”集中首開。

其中9月11日，杭州江映雲邸開盤實現售罄，錄得銷售額12億元；9月16日，深圳福田金地環灣城開盤，最終去化286套，對應去化率71%，銷售額46.9億元。

另據了解，深圳福田區與金地集團近期也召開了座談會，就金地環灣城項目共商合作。當時福田區委書記黃偉提及，希望金地集團能夠充分發揮優勢，加強政企聯動，深化全方位、寬領域、多層次的戰略合作。