優質資産吸引力在線 | 2023年5月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 期内辦公市場多個寫字樓項目完成封頂，預計今年下半年及明年寫字樓規模将得到快速補充。同時目前樣本企業中海地産共計5個寫字樓項目在建，總面積達143.15萬平方米，項目竣工年份集中在2023年。

同時關注到樣本企業在項目運營管理方面也取得明顯效果，其中合景泰富旗下廣州合景國際金融廣場項目在新簽租戶和續簽上實現增長。

商辦資産大宗交易方面，期内知識城官網正式官宣收購廣州琶洲復星國際中心項目，具體交易金額暫未披露，但按當前廣州琶洲區域寫字樓平均售價來算，此次交易或超50億元。同時，期内廣州另一商辦資産交易金額超10億元，優質商辦資産仍是資金持有方的優選項。

此外，觀點指數關注到多數辦公空間運營商仍面臨盈利困境，而創富港是唯一一家連續多年實現正向盈利的企業，不過最新的2023年一季度報告數據顯示，其淨利潤出現同比下滑。

辦公建設進程加快，市場復蘇迹象顯現

期内，辦公項目建設及入市進程加快，同時辦公運營商運營成效顯著，在管項目迎來實力企業進駐，市場暖意顯現。

來源：觀點指數統計

項目運營方面，合景泰富商辦以及鴻商務旗下辦公項目在維持項目出租率上取得顯著成效。其中合景泰富旗下的廣州合景國際金融廣場項目在新增企業進駐以及現有企業維護方面取得一定成果。據了解，目前合景泰富商辦全國寫字樓管理面積已超200萬平方米。

值得注意的是，凱德官微表示，早前收購的北京蘇甯生活廣場（現更名為凱德·匯新大廈）和北京東三環的博瑞大廈A座（現更名為北京凱德·星貿）兩個項目均已啟動改造升級，同時開啟全面招商，並計劃引入旗下共享會議室等辦公産品。

其中凱德·匯新大廈項目的資産升級改造計劃一部分是辦公樓升級，另一部分則是商場改造為寫字樓，擴大辦公面積，預計分别于今年年底和明年7月完成亮相。據觀點指數了解，目前北京慈雲寺周邊寫字樓項目並不密集，項目周邊重點寫字樓項目有遠洋國際中心、住邦2000等，項目完成改造入市後将激發北京慈雲寺商圈辦公樓宇的活力。

凱德·星貿改造升級的重點在于提升軟硬件品質和服務，已于今年3月啟動。

項目建設方面，位于沈陽和平區的沈陽中海廣場成功上線運營。據觀點指數了解，沈陽中海廣場項目總體量30萬平方米，涉及業态涵蓋寫字樓、購物中心、長租公寓等多元業态。寫字樓部分采用純租賃模式，整體地上32層，地下4層，實現雙地鐵換乘入戶至寫字樓大堂。

項目成功上線運營，中海寫字樓規模實現穩定增長。據了解，去年中海在北京新增中海财富中心B座項目入市，項目總建築面積7.1萬平方米。

來源：觀點指數統計

同時，據觀點指數了解，沈陽和平區項目入市後，目前中海地産在建寫字樓項目還有5個，位于海口、上海、蘇州、成都及天津。觀點指數注意到其在建寫字樓項目中超半數預計竣工年份集中在2023年，今年下半年及明年中海寫字樓項目入市進程将加快，在管寫字樓規模也将實現進一步增長。

當然，期内除樣本企業辦公項目建設進程加快外，市場端辦公項目建設也同步加快。

來源：觀點指數統計

據觀點指數不完全統計，期内多個寫字樓項目迎來封頂。随着寫字樓建設進程的加快，預計今年下半年及明年，市場的辦公物業将得到快速擴充，辦公運營商也将面臨去化壓力。

戴德梁行數據顯示，一季度，一線城市均迎來寫字樓新增供應。受新增項目推動，一季度北京及廣州甲級寫字樓總存量分别上升至1316.6萬平方米和616.8萬平方米。一季度上海多個行政區迎來寫字樓項目入市，共計新增面積約28.5萬平方米，深圳今年預計将有155.3萬平方米的甲級寫字樓投入使用。

廣州琶洲完成大額商辦資産交易，優質資産吸引力在線

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，2023年初截至報告期末内地共計有14宗商辦資産大宗交易，成交總金額為100.85億元，平均每單商辦資産大宗交易金額為7.2億元（不含復星國際中心項目）。

來源：觀點指數不完全統計（期内復星國際中心項目交易金額未披露）

據觀點指數統計，期内，内地商辦資産大宗交易錄得2宗，交易總金額為18.3億元，其中復星國際中心項目交易金額未披露。

期内知識城集團官網發布消息表示成功收購復星國際中心項目，落子廣州琶洲，本次交易未披露具體成交金額。知識城集團官網披露目前項目已吸引易方達基金、大金空調、馬士基集團、中信銀行等行業巨頭或世界500強企業入駐，商業部分已引入南海漁村琶洲壹号、星巴克、肯德基等一線品牌。

同時知識城集團還表示，本次收購抓住疫情窗口期，成功獲得了廣州核心區域優質物業，有力拓展了經營版圖；同時引入知名企業僑鑫集團共同成立廣州知僑公司作為琶洲項目收購載體，實現資源整合和優勢互補。

據觀點指數了解，廣州復星國際中心項目坐落于琶洲互聯網集聚區，由南北兩棟高度200米的超高層塔樓組成。早在2019年，復星國際已将南塔地塊（總建築面積約11萬平方米）出售給豐樹集團，交易總價為42.9億元，交易單價約3.9萬元/平方米。

此次出售的北塔分為主塔和副塔，主塔高約220米、副塔高約60米，總建築面積約14.11萬平方米。觀點指數翻閱相關辦公中介網站發現，目前廣州琶洲辦公物業出售均價在6萬元/平方米左右，如果依此粗略計算，本次交易金額或超50億元。

此次知識城集團下屬控股公司廣州知僑有限公司已完成了對廣州市星健星粵房地産有限公司的股權收購，目前完全持有位于廣州市海珠區琶洲西區的復星國際中心項目，項目已更改地名為“開元廣場”。南塔也早更名為銘豐廣場，已在正常運營。

此外，期内另一商辦資産大宗交易案例的買家是湯臣倍健，其在公告中表示購置資産以自用為主，為了滿足公司經營和未來發展需要，提高運營效率。

除湯臣倍健外，觀點指數關注到今年以來商辦資産交易中自用型買家還有順鑫農業、凱淳股份等企業，自用型買家購買力持續不減。

數據來源：觀點指數統計

期内兩宗商辦資産交易案例均位于廣州。同時，據觀點指數統計，今年以來商辦資産交易案例主要集中在一線城市，其中上海商辦資産交易最為頻繁，這也表明核心城市的優質資産仍是投資者的優選項。

未來待啟，深圳多地辦公租金實現上漲

4月，全國辦公物業出租挂牌量達5.99萬套，相較上月7.38萬套的供給量下降18.83%。

正如前文提及，市場上的辦公項目建設進程加快，使得優質寫字樓項目的入市潮蓄勢待啟，市場将迎來更多新鮮的供給。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

2023年4月，深圳除羅湖區與龍崗區外，多數行政區挂牌租金上漲，其中南山區環比漲幅最高，為8.38%，其次是福田區，辦公租金環比上浮3.07%。

據觀點指數了解，為推動總部經濟發展，4月，深圳發改委發布了《深圳市推動總部經濟高質量發展的實施意見》（征求意見稿）。

其中提及，到2025年，全市總部經濟政策支持和服務管理體繫更加完善，總部企業數量穩步增加、總部功能更為多元，同時文件中對認定方式和標準提出相應條件。此外，征求意見稿中還提出落戶獎勵、貢獻獎勵、租房補助、購房補助、用地支持、人才獎勵等多方面支持政策。

觀點指數認為，深圳此次聚焦總部企業發展的需求，落實企業總部發展環境的建設，将在人才吸引和營商環境等方面形成有力的競争優勢。

北京及廣州核心商務區域均出現挂牌租金下滑走勢，同時兩者超半數行政區辦公挂牌租金均出現下滑。

監測的上海行政區中，租金環比下降的區域占比為50%，其中核心商務區黃埔區、虹口區等區域租金實現環比上漲，漲幅分别為1.6%和9.89%。

整體來看，北京、上海及廣州均出現挂牌租金環比下滑，降幅分别為2.96%、0.67%和1.87%，租金呈現波動走勢。深圳挂牌租金實現上漲，漲幅達4.44%。

辦公空間：擴張不是唯一評判指標

辦公運營商方面，期内創富港披露了2022年年報和2023年一季度财務報告。

據觀點指數了解，創富港是樣本企業中唯一一家持續多年實現正向盈利的辦公空間服務商，同時2022年多數企業仍面臨虧損難題的情況下，創富港實現營收和盈利雙增。2022年全年創富港錄得營業收入6.99億元，同比上漲7.85%；毛利率39.58%；營業利潤較上年增長3731萬元，淨利潤錄得4780.97萬元，同比增長了268.65%。

提及增長原因，其在2022年年報中表示主要是來自2021年新開門店營業收入的增長。

從其最新的2023年一季度财報來看，淨利潤還有較大的波動。今年一季度，創富港錄得淨利潤568.69萬元，同比下降57.7%；歸母淨利潤498.83萬元，同比下滑59.83%。

一季度創富港營業總成本同比增長6.78%，主要是由于2022年年度新擴門店租金成本的增長，同時一季度出租率下滑導致營業收入增長未達預期。這也是其淨利潤出現下滑的原因。

開店方面，期内樣本企業開店積極性不高，僅WeWork有新增項目入市。同時目前辦公空間服務商整體的規模擴張渴求有所緩解。

來源：觀點指數統計

其中WeWork新入市的武漢WeWork企業天地1号社區是繼WeWork泛海創業中心社區和WeWork光谷新發展國際中心社區後，在武漢開拓的第三個社區，同時也是今年首批入市的辦公空間産品之一。

該項目位于武漢企業天地1号的11樓、12樓、15樓，運營面積近1萬平方米，周邊覆蓋武漢新天地、壹方南館、壹方北館等商業項目，有效改善了租戶的辦公生活體驗。

其中項目的11樓和12樓将打造為勵帷，15樓打造為經典辦公空間産品。勵帷是WeWork在企業天地1号社區推出的高端商務空間産品，對標客群群體是中大型企業。