萬科總裁們 一場事先張揚的棋局

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2022-12-03 00:29

  • 棋運不可悖,但每局的勢要自己造。

    觀點網 “棋運不可悖,但每局的勢要自己造。”

    今年以來,萬科多次表态,要在組織上加強一盤棋建設,解決能力分散、操盤不穩的問題,並進行了一繫列人事調整。

    12月2日,萬科發文稱,經集團總裁祝九勝提議,張海、朱保全出任公司聯席總裁,協助祝九勝負責萬科開發經營業務和經營服務業務的經營管理。

    張海現為萬科開發經營本部CEO,朱保全為萬科旗下物業上市公司萬物雲董事長,二人獲任聯席總裁後仍保留原職。

    “聯席總裁”一職在萬科並無先例,但從最近的人事調整來看,張海和朱保全的升職或許都在既定戰略中。

    就像在象棋中,兩枚仕(士)緊緊分立将帥兩側,並負責協調全局的攻防進退。

    榜首的要求

    在郁亮喊出“活下去”後,萬科去年啟動戰略大轉移,提出從“開發為主”轉到“開發經營服務並重”,組織架構調整亦迅速跟進。

    首先是去年6月轉型發展通氣會上,萬科宣布兩大組織調整。一方面,原有五大區域進一步細分為七個區域,分别是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北;

    另一方面,萬科宣布将2020年底成立的研究與開發專業公會改組為開發經營中心。張海将擔任該中心負責人,並繼續兼任上海區域首席合夥人。

    三個月後,“開發經營中心”被改為如今的開發經營本部,全面統籌管理七大區域。

    同樣是在去年6月的萬科業務讨論會上,祝九勝提議,行業陣痛期需要全面加強統籌作戰,發揮集團軍優勢。彼時經内部讨論後正式确認由張海、朱保全協助總裁統管萬科的兩條業務線,張海負責開發經營業務,朱保全負責經營服務業務。

    也就是說,張海和朱保全從去年起就已實際履行相關職責。

    其中,張海生于1970年,1995年就加入萬科,先後任萬科集團規劃設計部總經理、成都萬科總經理、廣州萬科總經理、上海區域首席合夥人。

    去年12月16日,萬科上海區域宣布人事變動,張海不再兼任上海區域區首,繼續擔任萬科開發經營本部首席合夥人兼CEO。資料顯示,張海任職萬科上海區首是在2011年6月,其執掌萬科上海區域長達十年。

    張海入主時上海區域銷售業績排在萬科各區域第三,此後進一步增長,從2012年的329.7億元增值至2020的2377.33億元,9年累計增長達621.06%,並6次超過廣深成為榜首。

    數據顯示,2014年至2020年,上海區域分别銷售690.45億元、856.96億元、1188.97億元、1501.27億元、1811.1億元、2045.11億元和2377.33億元,分别占集團銷售總額的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。

    萬科或許希望,張海能将他的“上海經驗”推廣到集團全體。

    今年3月31日,萬科在線上舉辦2021年度業績會,郁亮對過去的管理方式進行檢讨。他提及,萬科一直是采用充分授權、分布式的管理方式,随着競争越來越激烈,這種方式便遭遇挑戰。

    比如單一公司、單一區域不具備赢得競争所具備的全部能力,表現出參差不齊和離散度大的問題,從而拉低業績回報。離散度大主要表現在兩方面,包括項目操盤能力出現分化,以及投資采用“切大餅”模式,容易出現高估和冒進,以至于公司不得不計提25億元減值準備。

    在那場業績會上,以新身份亮相的張海公開表示,開發經營本部要做的首先是“明确一盤棋”,統籌管理開發經營業務,其次是打開每一個項目,強績效,促改變。

    張海還提出,對開發經營本部的要求很簡單,就是“止跌、企穩、回升。”

    他表示,一是開發業務的規模應該保持在行業第一陣營,毛利率穩定在20%左右。二是要投資獲取一批好項目,将投資的增量轉化為業績的增量,從而穩定開發業務的基本盤。

    第三是在地鐵上蓋持續努力,保持TOD領域綜合開發經營的能力優勢。第四是要發揮集團各業務協同的優勢,從單項目開發模式向區域全周期、全品類的發展模式轉變。

    值得注意的是,張海作為上海市政協委員,在年初上海地方兩會為城市更新建言,提交了一份《通過功能置換和内容注入盤活低效資源,促進存量土地高質量集約利用》提案。

    而早在2019年上海萬科就啟動了城市計劃,其中重點包括參與特大超大城市的舊改項目;功能轉換、混合用地的項目;TOD軌交項目以及職住一體的産城融合項目等,更是在去年6月初參投上海城市更新基金。

    接近萬科的人士也向觀點新媒體表示,開發經營本部近一年(對開發業務)主導得比較多,而過去内部更多是交由一線公司自己決策。

    今年上半年,萬科獲取新增加開發項目23個,總地價386.8億元,權益地價總額約248.3億元,權益面積和權益地價相對上年同期分别降了80.6%和80%,拿地愈發審慎。

    張海履新聯席總裁後,萬科開發經營業務有哪些新的投資動向仍值得觀察。

    從物業說起的多元業務

    張海希望,萬科能發揮集團各業務協同優勢,而個中關鍵或許就在于他和搭檔朱保全的默契合作。

    今天下午四點,朱保全發了一條意味深長的朋友圈:“Without the sustainable growth of Onewo(萬物雲), today’s unpaid sponsor title means nothing.”(如果沒有萬物雲的持續增長,今天的義務贊助人頭銜毫無意義)

    這條朋友圈的配圖是一座獎杯,底座刻着“骐骥一躍,不能十步;驽馬十駕,功在不舍。”

    朱保全比張海年輕四歲,從1999年起,先後任北京萬科地産人力資源部門經理、客戶服務中心經理、成都萬科地産總經理助理、集團辦公室副主任、主任、集團行政總監、南京萬科地産總經理、集團副總裁及高級副總裁。

    2010年5月朱保全加入萬物雲的前身萬科物業,從2011年2月起一直是董事長、執行董事兼總經理。

    今年9月29日,萬物雲上市首日以破發收盤,最大跌幅近15%,最終市值逾500億港元。

    據招股書顯示,萬物雲的員工持股平台持有獎勵股份7000萬股,分别授予394名參與者,其中朱保全持有2000萬股。按萬物雲上市發行價計算,朱保全個人持股總價值彼時達9.87億港元;按今天收盤43.65港元來算,則縮水到8.73億港元。

    縱觀萬物雲在資本市場的表現,除了受物業股整體遇冷的大環境影響,其自身的利潤水平也引發了不少争議。

    2019-2021年,港股上市物業服務企業毛利率均值約為28.27%。而萬物雲的毛利率自2019年至2022年前三個月,分别約為17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。

    今年上半年,萬物雲毛利率略微上升到14.9%,但與行業頭部仍有不少差距。

    對此,朱保全最近正積極對外輸出他的經營邏輯,在物管行業發起了一場“毛利率之辯”。

    11月22日,朱保全找來長城物業董事長陳耀忠、綠城服務董事會主席楊掌法、中海物業執行董事兼行政總裁楊鷗代表四家物企聯合簽署《住宅物業服務倡議書》。

    他表示,企業毛利率和行業毛利率是不同的概念,一定要看單純物業管理這項業務的毛利水平,莫讓所謂增值服務的毛利亂花迷人眼。

    在朱保全看來,經常看到60%以上毛利率的社區增值服務,但很少看到超過5億元規模的社區增值服務,“真正的問題是物業服務企業是否摒棄掉社區增值服務的誘惑,而花功夫來構建全新的服務不動産的能力。”

    在深耕多年的物業老本行,朱保全能夠做到邏輯自洽,但現在升任集團聯席總裁,他還将兼顧住宅租賃、物流、商業地産等成長中的經營服務業務。

    目前萬科經營服務業務的發展各有節奏。

    其中,物流領域以萬緯物流為主,截至上半年累計開盤可出租建築面積901.4萬平方米,穩定期高標準倉庫入駐率為91%,冷鍊園區利用率為78%,已成為中國最大的冷鍊物流地産商。

    在商業闆塊,萬科今年将49個商業項目集中交給印力運營,後者作為萬科的商業運營平台,在上述項目搭接完成後管理面積增至約1200萬平方米。

    從表現來看,1-9月,萬科商業開發與運營業務實現營業收入 62.5億元,同比增長10.6%,但其中印力管理的商業項目營業收入為40.4億元,同比增長9.2%,增速略遜于闆塊整體。

    有分析人士認為,印力同萬科商業的融合尚有一定挑戰,此前萬科各區域仍擁有自己的商業公司,旗下商業項目仍交由這些商業公司開發。而在萬科這輪人事變動後,旗下商業項目歸屬或需要進一步明晰。

    至于住宅租賃業态,泊寓在2021年末共運營管理房屋20.87萬間,但至今尚未盈利。在萬科披露的口徑中,萬科泊寓計劃要在2023年實現成本法下(即扣除折舊攤銷後)的會計報表盈利。

    前三季度,萬科房地産開發業務貢獻營業收入2370.4億元,占總收入87.34%,其余業務收入僅占12.66%。

    據悉,朱保全從去年9月開始密集走訪調研物業之外的經營服務業務,逐步開始統籌相關經營管理工作,現在他肩上的擔子不只有萬物雲。

    就在任命張海、朱保全前一天的12月1日,萬科獲大股東深鐵集團提請巨額定增議案,最高融資或超400億元;11月下旬,萬科還申請新增不超過500億元的發行直接債務融資工具授權。

    融資端三箭齊發的風口下,一向低調的萬科最近大動作連連,開始頻繁落子。就像《棋王》中神秘老人所告誡王一生的那句話,“棋運不可悖,但每局的勢要自己造。”

    撰文:馮嘉炜    

    審校:鐘凱



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