天健、萬科前海内卷：當“最低限價盤”撞期促銷盤

觀點網 房地産行業融資閘門再度開啟，釋放流動性，幫助房企加快風險出清。但對房企來說，新房銷售仍是破除流動性困局的根本。

11月29日，天健地産旗下天健悅灣府項目公司深圳市前海天健置地發展有限公司發布聲明，對即将開盤的悅灣府項目近期市場存在的打折行為的不實言論給予回應。

聲明指出，天健地産作為承擔社會責任的國有企業，承諾絕不采取非正當手段惡性競争，也不存在謠言所散播的開盤後進行降價的計劃和可能，並嚴格執行《商品房銷售明碼標價規定》、《深圳市房地産市場監管辦法》等相關規定，将對發布不實言論和虛假信息的單位和個人追究責任。

看到天健地産的聲明，不由的将目光聚焦在深圳前海近期入市的兩個新盤——天健悅灣府及萬科瑧灣悅，二者項目定位上基本鎖定的是同一批客源，為同一水平的競品。

而該項聲明的背後或是暗指天健悅灣府取得預售證後，萬科瑧灣悅便推出的認籌優惠活動的動作，從目前的結果來看，萬科“搶跑”成功。

萬科祭出優惠大旗

11月18日，萬科瑧灣悅項目取得預售證，将推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價區間約8.24萬-11.8萬每平方米，備案均價約10.6萬每平方米。

據悉，該項目為深圳萬科第五個“瑧”繫項目，也是萬科聯袂深國際打造的前海首個“瑧”繫産品。由于瑧繫産品線一直是萬科在當前市場的高標準代表作，因此在項目取證時引起了市場的廣泛關注及讨論。

觀點新媒體了解到，今年2月份和5月份，萬科先後向深國際附屬前海商業公司注資9.1億元及14.8億元，用于認購前海商業的新增資本及為該公司注資，兩次注資完成後萬科對前海商業的持股量将由28%升至50%，屆時前海商業會由深圳國際的附屬公司變為聯營公司。

彼時的前海商業擁有深圳國際前海首期項目以及前海二期項目兩幅地皮的開發權，並負責前海二期項目的開發建設和營運。在萬科兩次注資後，其擁有前海二期地皮将與萬科共同開發建設，也就是目前入市的萬科瑧灣悅項目。

11月20日，瑧灣悅的“最大對手”天健悅灣府也迎來取證，並在11月21日起開始登記。天健悅灣府本次将推售626套住宅，最低單價8.2萬每平方米；戶型為112-165平方米3-4房，備案毛坯限價9.2萬每平方米。

得益于是限價地塊，對于購房者而言，天健悅灣府有得天獨厚的價格優勢。項目臨近天健悅桂府，由2021年被天健集團以最高限價52.41億元獲得地塊，其中商品房毛坯限價9.2萬元每平方米。

而天健悅桂府，在2021年年初曾以精裝交付價約10.3萬每平方米價格錄得開盤售罄。

這也從側面反映出，前海作為整個粵港澳大灣區核心區域，自然是目前深圳“網紅盤”聚集區。該片區的住宅房源入市存量較少，過去兩年入市的新盤均實現熱銷，除了天健悅桂府，龍光天境花園、招商嵘玺家園、潤峯府等項目也錄得開盤售罄。

觀點新媒體在梳理天健悅灣府的備案價格表時發現，該項目114平方米戶型價格最低可到8.27萬元，較備案均價還低近1萬元，總價達943萬。對比下同戶型、同總價，是近三年前海沒有出現過的新房價格，是當之無愧的“前海最低限價盤”。

數據來源：觀點指數整理

而面對幾乎同一起跑線的對手時，萬科選擇祭起優惠大旗，化身“價格屠夫”。

據悉，萬科在天健悅灣府取得預售後不久，就通過降價從而達到吸引客群的目的，最高優惠可到160萬。實際上，在過去幾年間，前海地帶的“網紅盤”較少出現降價促銷的情況。

觀點新媒體咨詢售樓處得知，萬科瑧灣悅項目在認籌期階段166平方米最高滿減160萬元，折後最低價8.24萬。另外，這個最大優惠需條件達成，需按限定時間内完成簽約、凍資、抽簽等流程後方可享有。

盡管有着條件限制，萬科瑧灣悅項目在意向登記階段就錄得超1000批客戶登記，並在11月27日的開盤首日中，成功去化289套，去化率約90%，收金超35億元，距離售罄一步之遙。

最低限價盤預冷？

反觀作為“前海最低限價盤”的天健悅灣府，626套房源凍資人數455批，入圍比例1：0.72，中簽率100%，這與去年“悅桂府”1172人搶427套、中簽率36.43%相比，熱度相對不足。

對此市場分析多認為，由于萬科臻灣悅的促銷搶跑，天健悅灣府此次開盤面臨的去化壓力很大。而随着天健悅灣府發表“不降價”聲明，市場期待兩個新盤後續卷出前海“新價”的局面估計不會發生。

觀點新媒體了解到，截止于11月30日，市場消息稱，天健悅灣府在今日開盤時，凍資棄選人數不少，且455批客戶僅賣了170套左右，去化率37.36%。目前天健悅灣府方面尚未正式披露開盤結果。

一位房地産中介評價稱，萬科的定價令其他開發商有些意外，這也導致前海樓市進一步陷入内卷。

對于前海新房内卷情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，前海房價持續走低，是因為前期的集中供地對于“限地價”加“限房價”的模式下，已經做了明确的預期引導。

另外一方面，整個前海在調整供地結構以後，居住用地明顯的增加，在市場比較低迷的情況下，導致項目大面積集中上市，引起房企之間确實存在一定的價格内卷。

李宇嘉補充道：“對于企業來講，不管是萬科還是天健，銷售的低迷導致資金鍊的緊張，以及國企承擔的一定政府責任，需要迅速加快銷售回籠資金，那項目促銷上有一定的這個競争情況。”

戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端也表達了相同觀點，她指出，前海新房定價主要還是考慮市場面的因素會較多一些，一方面由于前期前海規劃定位高且住宅面積較少，市場給予比較高的預期，價格與價值比較得到市場的認同。

“那麼在市場需求相對疲軟的時候，開發商對前階段基于預期實現的較高價格做适當回調，是符合市場規律的理性行為。”

張曉端同時指出，目前大多數的新盤，尤其是去化的比較好的，其實它的價格跟周邊的二手房價都有一些倒挂的情況。在如今情況下，對能接受類似于天健悅灣府及萬科臻灣悅比較高總價的優質客戶相對有限，因此肯定是要去盡可能的争奪到這批客戶，才能實現項目的去化。

觀點新媒體了解到，目前繼信貸、債券“兩支箭”連續有力射出之後，以股權融資為代表的“第三支箭”也已發出。雖然利好房企政策不斷，但新房銷售仍是破除流動性困局的根本。

此前惠譽曾指出，中國監管方面出台的支持性措施，為現金短缺的房企提供臨時流動性支持。新房銷售大範圍復蘇仍是房企流動性持續改善的關鍵。購房需求回暖取決于購房者信心和就業前景的恢復情況。