申請百億中票額度 華發股份再引源頭活水

觀點網 上周幹旱已久的中國房地産市場，迎來融資端口的大水漫灌。

兩日之内，從央企、國企華潤置地、招商蛇口、越秀集團，到混合所有制代表萬科集團、金地集團、綠城中國，再到優質民企代表碧桂園集團、龍湖集團、美的置業等18家房地産企業獲得六大行超1.2萬億元授信支持。

同時，發債融資渠道亦進一步得到疏通。在中債增公司的背書下，龍湖集團、美的置業、金輝集團三筆合共47億元中期票據率先成行。

早前11月8日，銀行間市場交易商協會發文強調，要繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地産企業在内的民營企業發債融資，初步預計支持額度約2500億元。

于是，目前申請者絡繹不絕。其中，就包括珠海國企華發股份。

百億中票申請

11月25日消息，華發股份公告宣布，拟向銀行間市場交易商協會申請分期注冊發行不超過人民币100億元（含）的中期票據。

據悉，本期債券将分期進行注冊，期限不超過5年。募集資金将主要用于補充公司流動資金、償還有息債務本息以及房地産項目開發建設等生産經營活動。

與華發股份一同擠進融資窗口的，還有金地集團、大悅城地産、新城控股等公司。從企業成分看，它們的基本背景與近日獲得大額授信支持的開發商相似。

源頭活水正有選擇性地流向經營确定性強的，行業金字塔上層與部分中層企業。

事實證明，今年内行業普遍遇到的融資難，對國資背景的華發股份來說影響不大。資料顯示，華發股份控股母公司珠海華發集團有限公司，是珠海最大的綜合型國有企業集團，由珠海市國資委控股。而華發股份亦是地方龍頭國企。

尤其當該公司在2021年内，成功解決“三道紅線”問題成為綠檔企業後，原則上已沒有太多擋在其面前的阻礙。

充分利用國資背景優勢，華發股份近年來在融資層面主要突出“手段豐富”的特點，中期票據、融資租賃、公司債、股東低息借款、類REITs、ABS（CMBS、CMBN）等無一不涉獵。

據華發股份2022年半年度報告披露，期内華發股份在證券交易所、銀行間市場等成功發起融資儲備額度155億元，同時成功發行南灣華發商都CMBS 35億元和威海華發新天地商業CMBN 6.3億元。

而下半年至今，華發股份成功執行或籌備中的融資動作就更多，涉及金額達約212.17億元。

對應債務方面，截至2022年6月末，華發股份擁有有息負債1434.18億元，其中長期負債占比79.6%，短期負債占比僅20.4%。同時，剔除預收後資産負債率為66.6%，淨負債率89.9%，現金短債比1.8倍，流動比率2.06，速動比率0.63，未來融資空間較大。

經營近況

企業流動性處于相對較穩定狀态，華發股份上半年在土地市場表現活躍，持續參與了上海、杭州、珠海、武漢等地的多輪集中供地。包括在上海三個批次集中供地中，斬獲共7宗地塊，花費超過250億元資金。

據觀點新媒體不完全統計，2022年至今，華發股份合共在公開土地市場獲取14宗土地項目，土地面積共計57.35萬平方米，拿地金額約295.34億元。

以華發股份前三季度銷售金額729.5億元計算（該公司第四季度至今似乎並未在土拍市場出手），拿地銷售比為40.5%。

其中，重倉區域為長三角，華發股份在該區域拿地面積占新增土儲用地總面積比重超70%，拿地金額273.5億元占總金額的92.6%。

這背後凸顯，華發股份正按“以銷定産”思維做投資決策。盡管現時華發股份的土地布局思路為“4+1”區域布局，即在珠海大本營外，覆蓋粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶四大城市群。

但從近幾年各大區的銷售成績看，華東大區的銷售貢獻持續領跑其他各區。其中，2021年華東大區全年就完成銷售553億元，銷售占比45.4%。而2022年上半年，華東大區單區域銷售占比達到59.39%。

據了解，華發股份在6月6日與廈門建發合作拿下的，位于上海闵行的兩幅土地，在日前11月26日就随即定案華發建發·缦雲，並實現開盤。首次推出的666套房源，均價68000元/平方米，開盤首日便宣告售罄。

而融資之外，華發股份控股股東華發集團對前者的資源傾斜，同樣體現在土地獲取上。

10月24日消息，華發集團下屬子公司珠海華發華毓投資建設有限公司，就宣布将通過單一來源采購的方式，将北山歷史文化名村保護城市更新項目8B-1地塊項目托管給華發股份執行。

資料顯示，該項目用地面積約為3.59萬平方米，規劃計容積率建築面積約為13.66萬平方米，規劃功能住宅及商業。

另一方面，11月25日華發集團亦宣布，通過股權交易的方式，将物管上市平台華發物業服務集團有限公司36.88%股份，作價4.37億元注入華發股份。

據此，華發股份成為華發物業服務控股股東。最明顯的好處是，華發股份作為地産業務主體，與華發物業服務作為物業管理業務主體之間的合作，傳導鍊條将變得更加暢通。