新鴻基地産争當“二房東” 香港西九藝術廣場大樓招標之旅

觀點網 11月22日，香港西九文化區管理局公布，藝術廣場大樓項目已由新鴻基地産發展有限公司（新鴻基）的全資附屬公司力享有限公司成功投得。

據了解，藝術廣場大樓項目由兩個地盤組成，共建三幢商業大樓，位于尖沙咀九龍站環球貿易廣場對面，總占地約7.21萬方呎，總樓面面積合共約69.97萬平方呎，其中67.21萬平方呎作辦公室用途，2.70萬平方呎作零售、餐飲、娛樂用途。

新鴻基地産投得為期約47年的發展權和營運權，将以建造、運營及移交模式負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理、運營和維修工作。

當個“二房東”

據悉，西九文化區的創建最早在1998年提出，是全球規模最大的文化項目之一，願景是為香港在濱臨維多利亞港、占地40公頃的填海土地上，創造一個多姿多彩的新文化地帶。由此，西九文化區管理局得以成立，負責推展西九計劃。

區内設有衆多文化藝術設施，用于舉辦世界級展覽、文化藝術活動等，並将提供約23公頃的公共空間，以及長達兩公里、闊20米的海濱長廊。目前，區内主要文化設施藝術展亭、藝術公園、香港故宮文化博物館和M+等已經開放。

藝術廣場大樓項目作為西九文化區首個商業項目，位于西九文化區的核心，與包括M+及正在興建的演藝綜合劇場等多個世界級藝術文化設施一脈相連，實質上是一個“文化+商業”的項目。

香港西九文化區管理局行政總裁馮程淑儀也表示，此項目是西九結合文化藝術設施及商業項目發展模式的重要組成部份，旨在為香港建構獨特的文化樞紐和以藝術為主題的特色商業項目。

對于新鴻基而已，藝術廣場大樓項目同樣是舉足輕重的。

新鴻基地産在2019年11月曾以創紀錄的422億港元投得廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋商用地塊，該項目與新鴻基在西九龍環球貿易廣場的整體規模進一步擴大，從而發揮出了極大的協同效應，甚至想就此把西九龍打造成媲美香港國際金融中心的另一個重要商業核心。

在今年10月，新鴻基地産宣布，高鐵西九龍總站上蓋商業項目預計2025年内完成，财富管理機構瑞銀将會成為首個進駐該項目的租戶，預計于2026年初開始進駐。

而藝術廣場大樓項目毗鄰環球貿易廣場，兩者與正在興建的高鐵西九龍總站上蓋商業項目想來更是可以發揮聯動效益，以“三足鼎立”之勢進一步推動西九成為香港獨特的商業中心、交通、文化樞紐的地位。

由于此次藝術廣場大樓項目是以“建造、運營及移交”的模式招標，大業主仍是西九文化區管理局，新鴻基地産僅是獲得47年的項目發展權及營運權，而非“買斷”項目。

盡管是“從無到有”打造出一個好項目後最終需把項目歸還予管理局，但對新鴻基地産來說，當個“二房東”足矣。

資料顯示，藝術廣場大樓項目總樓面面積合共約69.97萬平方呎，其中有67.21萬平方呎作辦公室用途，相信其同樣也能吸引來像瑞銀一般的企業來進駐。

招標之旅

其實，西九文化區管理局于去年11月便開始了藝術廣場大樓項目的招標，以“建造、營運及移交”模式（BOT）邀請發展商入標，負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理和維修工作。

不同的是，在這第一次的招標中，中標發展商獲得項目發展權及營運權的年限為34年。正是這13年的差别，才有了後來的第二次招標。

第一次的招標于今年2月截標，當時接獲有至少4份標書，入標集團包括了領展、華懋、信置，還有一家不知名的發展商。

現在看來，這位“不知名的發展商”有可能正是新鴻基地産。

據當時市場人士預計，西九藝術廣場大樓未來每呎租金約75港元。若按照這個數值計算，那廣場大樓每月的租金收入将逾5200萬港元，每年租金收益在6.3億港元左右。按第一次招標中的34年的營運期，全期租金收入逾200億港元似乎也有很大的機會。

然而，領展們並沒有得到這個機會。

西九文化區管理局于截標近5個月後公布取消項目招標程序，最終這一次招標以“流標”收場，“到嘴的蛋糕”就這樣沒了。

有媒體報道，西九文化區管理局副行政總裁（區域發展）顔金施曾對這一次的“流標”作出解釋，稱項目于招標期間接獲不少參與者的意見，認為将34年的營運期延長會更好；管理局方接納了部分意見，需要優化招標條款。

于是在今年的9月9日，藝術廣場大樓項目以新的招標條款重新展開招標程序，開始了第二次招標。

此次招標中，中標發展商獲得項目發展權及營運權的年限延長至47年，也就是說中標者可營運項目至2070年。若還是以每呎租金約75港元計算，那全期租金收入突破200億港元並非難事，最高甚至接近300億港元。

但是在這份“誘惑”面前，大家似乎並不買賬。

11月14日，西九文化區藝術廣場大樓項目于當天下午截標，最少收到1份標書。這一份標書是新鴻基地産投的，而在第一次招標中參與投標的領展、華懋等似乎並沒有再次投標，可能是公司規劃有變，也可能是“上當受騙”後遺症。

經審視由管理局委聘的三位獨立估價師提供的平均估價及其他相關因素後，認為新鴻基全資附屬公司力享有限公司的回標價符合市場水平，並決定接納其標書。

最終，新鴻基地産投得為期約47年的西九文化區藝術廣場大樓項目發展權和營運權，将以建造、運營及移交模式負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理、運營和維修工作。

縱觀整個過程，西九文化區藝術廣場大樓項目的招標就像是一場“單向奔赴”之旅。