觀點直擊 | 新世界鄭志剛：現在是内房最好投資時期（實錄）

觀點網 手握千億港元可動用現金的新世界發展，繼續加碼中國内地市場的收並購，擴張步伐仿佛按下了加速鍵。

9月30日，新世界發展有限公司行政總裁鄭志剛如期在線上出席了2021/2022全年業績發布會。會上，鄭志剛指出自2020年新冠疫情暴發後，新世界發展在過去兩個财年收入穩定，取得淨增長，面對2023年報以保守樂觀的态度去看待。

談到内地樓市因進入深度調控而相對低迷時，鄭志剛亦指：“内房行業是艱難的，但公司内地合約銷售仍然錄得171億人民币，達到了我們預期。内地經過調控和經濟一攬子政策出台，第三季經濟總體恢復維穩，現在反而是最好的投資時期，新世界發展會用一兩年時間去審視市面上是否有好的投資機會。”

截至9月30日，新世界發展開盤報價22.05港元，收盤于22.30港元，相比上一個交易日的收盤價22港元，上漲1.36%。當日最高價22.35港元，最低達21.90港元，成交量660.46萬股，總市值561.21億元。

本财年，新世界發展錄得收入為682.12億港元，與2021财年682.33億港元持平。基本溢利為70.84億港元，公司股東應占溢利為12.49億港元，分别較上年同期上漲1.8%及8.5%。

香港方面，本财年新世界發展香港物業發展含合作發展項目收入錄得58.42港元，較去年同期77.61億港元下滑24.72%。其中，新世界發展應占物業合同銷售為82.4億港元，較去年下滑80.56%，去年同期該項數據錄得424億港元。

财報同時指出，業績下滑一方面由于年初香港爆發了第五波疫情，沉重打擊經濟；另一方面，樓市相關的一個月港元拆息創下自2020年4月以來新高，令香港住宅樓價在2022年上半年錄得價量齊跌。

截止于6月30日，新世界發展香港物業中未入賬的應占物業合約銷售收入為249.48億港元及41.45億港元，将分别于2023及2024财年入賬。

内地物業中，本财年中新世界内地物業發展含合作發展項目收入115.26億港元，較去年148.20億元同比下滑22.22%。内地整體物業合同銷售面積約43.7萬平方米，總銷售金額為人民币171.0億元，銷售均價超過每平方米人民币3.9萬元。地區分布也以大灣區為首的南部地區貢獻最大，占比約73%。

6月末，新世界發展未入賬合同銷售額為86.6億元人民币，其中76.1億元将于2023财政年度入賬及人民币10.5億元将于2024财政年度入賬。

鄭志剛指出，物業發展方面雖然整體收入減少，但業績仍然保持平穩，70%占比在中國内地的大灣區，毛利率高達70%。未來，會繼續重倉一線城市尤其在大灣區長三角地區。

财報顯示，截至今年6月末，新世界發展在内地持有土儲樓面面積約520.6萬平方米，其中約285.0萬平方米為住宅用途。分布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、甯波、杭州、北京及沈陽等核心城市的儲備總樓面面積約448.8萬平方米，且65.5%位于大灣區及長三角地區。

物業投資中，新世界發展在本财年表現出穩中有進的态勢。報告期内，中國内地物業投資收入達到20.28億港元，同比上升9%；而香港物業投資收入為27.95億港元及分部業績為21.20億港元。

截止6月末，新世界發展在香港跟内地合共營運17個K11項目，未來會新增21個，合共是38個項目，達到280萬平方米。

鄭志剛指：“香港跟中國内地K11項目租金收入，從2022财年到2026财年将會達到36%復合年均增長率。”

對于此前新世界發展在大灣區並購的廣州三個項目，鄭志剛表示，将會加快銷售和資金回籠。年初新世界發展首席财務總監劉富強在中期業績會上亦則指出，有信心維持這三宗項目的平均毛利率為40%-50%。

值得一提的是，今年6月新世界發展在杭州的新世界城市藝術中心項目，國際社區“江明月朗園” 601套房源開盤售罄，攬金70億，接近10倍超額認購。

“資金已全部回籠了，可以投入到其他的項目。”鄭志剛指。

面對内地樓市持續下行态勢，鄭志剛的選擇是一方面，新世界發展在未來繼續從多方面渠道補充土地儲備，另一方面則是選擇與不同的國企建立了戰略合作夥伴，合作開發降低風險。

今年4月，新世界中國與招商蛇口簽署戰略合作協議，雙方将在内地和香港開展全方位戰略合作，涉及領域包括住宅開發、商業體打造、城市更新及舊改項目、股權及資産收購項目等多個領域。此前，新世界中國曾與招商蛇口合作打造深圳蛇口太子灣綜合開發項目。

同月，新世界發展及招商局置地的合資公司中標港鐵香港百勝角物業發展項目。綜合測量師估算，百勝角項目計算補地價及其他因素後的地皮總市值約16億至23.3億港元，每方呎樓面地價約5500至8000港元。

在年初中期業績會上，鄭志剛就公布“quick win”快赢戰略，並明确新世界發展會預留大約200億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期内可銷售的改造項目。

截至報告期末，新世界發展可動用資金已達1050億港元，其中包括現金及銀行結余約622億港元及可動用的銀行貸款約428億港元。

2021年1月，新世界發展旗下新創建集團以41.73億元從收購蘇伊士（亞洲）有限公司手中收購聯營公司42.0%股權；再到8月，旗下新創建集團再以15.68億港元收購廈門集裝箱碼頭集團有限公司20.0%股權；到了9月，旗下新世代上海物業發展有限公司購入周大福旗下上海新世界淮海物業發展有限公司的50.0%股權，代價為人民币33.75億元。

進入今年4月，新世界發展旗下新創建集團再以19.02億元收購龍光交通旗下廣西龍光貴梧高速公路有限公司40.0%股權及相關債權。到了5月，新創建以22.90億元收購嘉民集團位于中國成都及武漢的六項物流物業的全部權益。

憑借手頭寬裕的現金流不斷對優質資産出手，新世界發展從而實現逆勢擴張。

與此同時，鄭志剛也表示，将繼續出售非核心資産保留資金，持續面對加息通脹等宏觀經濟的風險。

“本财年，新世界發展累計出售資産139個億，出售資産秉持三項原則，一是低IRR的資産、二是銷售股權的項目、三是與集團生态圈沒有協同效益的項目。”他預計23财年會持續出售100個億非核心的資産。

就在昨日（9月29日），新世界發展将香港長沙灣項目51%的權益售予新加坡資管公司，代價約為30.79億港元，該項目資産位于香港九龍長沙灣永康街的一幅土地，拟開發一幢估計物業可售面積約27.45萬平方呎的商業綜合體。

在本次業績會中，新世界發展首席财務總監劉富強提到，新世界發展到2024财年出售非核心資産的目標會加到150個億，新世界一直的戰略都是在合适的時候做非核心業務的出售，持續優化投資組合，把資源放在有發展潛力、高回報的業務當中。

以下為新世界發展中期業績會現場問答實錄：

現場提問：加息對樓市的影響怎麼樣？對今年樓市前景怎麼看？

鄭志剛：受加息影響，樓市現在短暫的氣氛是軟淡了一點，但我們感覺很快能消化加息的消息，這對樓市的影響是短暫性的。加上金管局降低了按揭的要求，所以對樓市的剛性要求，對上車盤是有幫助的。

減了當然對未來是好的，也希望有一些新措施，現在我們慢慢看到政府推了檢疫措施的放寬，例如變成0+3等等，希望慢慢讓社會逐步回暖元氣，對樓市會有好的恢復方向。

樓市是剛需的支持，同時最近我問了多家酒店的婚嫁、婚禮的宴會，一年内都已經預訂滿了，這代表什麼？代表有很多人需要買屋，因為他們需要第一家首置的房屋，尤其是年輕的。

按照以前的經驗來看，很多年輕人買樓可能是爸媽給首期，自己供款。香港财富的底子還是挺穩定的，未來我感覺還有一批非常新的新血是剛性需求的支持，但現在可能會非常短暫性2-3個月的觀望。

現場提問：香港跟内地還沒有全面通關，對香港K11的業務會帶來怎樣的影響？外界感覺應該盡快取消檢疫的安排，你怎麼看？

鄭志剛：香港經濟過去幾年受到困擾，很高興政府放寬了入境檢疫的要求，已變成0+3，逐漸恢復正常地步。

同時政府宣布餐廳及宴會的防疫要求也放寬了，現在我們可以看到政府持續評估疫情的風險，希望未來可以進一步放寬防疫的限制措施，希望政府可以多搞點大型活動，吸引遊客、人流回來香港振興經濟。

在過去幾年營商環境非常艱難的情況下，很多同行的投資物業都無可避免錄得負增長，但我們逆流而上，内地跟香港的銷售額按年有明顯增加，其中香港K11銷售額按年上升8%，内地上升15%，在逆境當中跑赢大市。

現場提問：特區政府從上年施政報告推出北部都會區概念後，過去一年不斷積極落實不同政策推動農地轉換，過去一年集團有什麼樣的新發展跟我們分享？

劉富強：剛剛在介紹材料當中也說了，政府在農地改劃、轉換的速度明顯加快了。

當然過去一年集團也是馬不停蹄遞交申請，一共遞交了6份改劃申請，合共百萬GFA。現在有1500萬的農地在北部都會區輻射範圍里面，我們積極研究1200萬尺的GFA，在元朗、粉嶺北等地，完成後會占香港整體發展物業土儲的3倍。未來三年，我們有6-7塊農地可以進行儲備，有差不多300呎，中長期會有幾百萬的GFA在當中。

現場提問：香港跟中國内地已售未入賬的金額大概多少？

劉富強：截至2022年6月30号香港已售未入賬的有291億港元，有250億港元，大概是42億港元，分别在2023财年、2024财年入賬。

内地方面已售未入賬的87個億人民币，當中76.1個億會在2023财年入賬，10.5個億是2024财年入賬。

現場提問：集團剛公布了SSG合作發展永康街項目，為什麼會有這樣的決定？

劉富強：西九龍一直以來都是重點商業地區，其實集團在幾年前已開始戰略部署，有三個項目，第一個項目是荔枝角道888，已賣出8成多，引入南洋商業銀行作為我們的租戶。

現在我們引入新加坡基金作為戰略夥伴，回籠30個億，希望可以打造長沙灣的新地標。

現場提問：集團在未來幾年會不會有能力可以維持漸進式的派息政策？

劉富強：控制負債方面，在大環境當中我們控制資本開支，控制非核心的資産回籠，可以看到，2022财年用少了70億港元，三年應該減少121億。這些工作，連續幾年我們管理做得不錯。

出售非核心資産方面，2022年做到139個億，2023年财年希望可以做100個億左右。剛剛公布額出售永康街股權給新加坡基金，回籠了30個億，進展非常好。

股息方面，我們是可持續漸進式的派息政策，派息利率是全年股息每股2.06港元，多年來都是按照利潤和現金流漸進式、可持續的派息，所以我們的淨負債比率今年大概是43.22%。

我們會維持43-45%的中間水平，關于這些大家應該放心，我們是可控的。

人民币方面，匯率已經回升了，經過一段時間可以升到7塊以下，6.8、6.9左右。人民币回穩，所以大家不需要太緊張。