2022年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

观点指数研究院

2022-09-30 18:36

  • 招商蛇口、越秀地産、華發股份等企業單月權益銷售金額同比增長超40%。

    關于房地産企業銷售表現研究成果指標體繫更新說明:

    觀點指數研究院長期跟進研究地産行業市場發展與企業個體成長,在當前行業變化之下,權益銷售更能反映房企的真實銷售水平和回款金額,也貼合當前房企由注重發展規模到注重發展質量的趨勢。因此房地産企業權益銷售金額表現成為銷售表現研究成果的最關鍵測評指標。

    等待複蘇,9月前百房企銷售環比增長8%

    進入"金九"旺季,房企推盤力度加大,疊加近期各城針對房地産市場的各項支持性政策的正向引導,以及各地在關于房地産"保交樓"方面的有力舉措,市場對于房地産的信心正在扭轉修複,住宅銷售呈現複蘇。

    數據來源:觀點指數統計及整理

    觀點指數發布的"2022年1-9月房地産企業銷售表現"研究報告顯示,9月份前100房企實現權益總銷售金額4141億元,環比持平,同比減少37%。

    1-9月,前100房企累計實現權益總銷售金額36631億元,同比減少49.1%,降幅較1-8月收窄1.2個百分點。

    全口徑銷售方面,1-9月份前100房企實現全口徑銷售金額52361億元,同比減少47.8%;9月份前100房企實現全口徑銷售金額6281億元,環比增加8%,同比減少31.4%。

    從頭部房企來看,1-9月前20房企實現權益銷售金額21549億元,同比下降36%。其中,前三的房企碧桂園、保利發展和萬科分别錄得權益銷售金額2704.1億元、2145億元以及2027.9億元,同比下降39.7%、27.3%和34.9%。

    9月前20房企實現權益銷售金額2528億元,同比下降21.3%,環比增長1%,招商蛇口、越秀地産、華發股份等企業單月同比增長超40%。

    數據來源:觀點指數統計及整理

    銷售均價方面,9月前100房企錄得總銷售面積3964萬平方米,銷售均價為1.6萬元/平方米,較8月均價下降1.5%,同比上升6.1%。

    土地供應節奏加快,北京三批成交500億元

    土地市場仍然維持低熱度,一方面,8月處于集中供地淡季,一二線城市土地市場平靜;另一方面,房企購地意願和能力不足,當前土地市場競買人仍以央國企和地方平台公司為

    主。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    根據國家統計局發布的數據,1-8月全國土地成交價款3819億元,同比下降42.5%,降幅收窄0.5個百分點;8月單月土地成交價款901億元,同比下降41%,環比上升3%。

    1-8月全國土地購置面積5400萬平方米,同比下降49.7%;8月單月土地購置面積854萬平方米,同比下降56.6%,環比下降6.9%。

    9月集中供地開啟新一輪交易高峰,北京、上海、深圳等重點城市集中在9月下旬完成年内第三批集中供地,各城加快土地供應節奏,預計土地成交将呈現上升态勢。

    9月23日,北京第三批集中供地中的18宗挂牌地塊全部出讓,其中底價成交10宗,溢價成交4宗,封頂價成交4宗,總成交價500.3億元,總出讓面積1122畝。

    從出讓情況來看,國央企是拿地主力。中海、首開、建發分食四宗頂價成交地塊,中海、金茂、建發、海開控股與中建三局聯合體各競得一宗溢價成交地塊,另外拿地企業中還有華潤、龍湖、金茂、首創、葛洲壩等。

    中海的三宗地塊合計地價為147.5億元,分别是海澱西北旺013地塊、海澱西北旺015、016地塊,以及豐台大紅門0004地塊,其中海澱的兩宗地塊競得條件涉及現房銷售面積。

    截至9月23日,今年中海在北京集中供地中的拿地金額達到286億元。

    另外,上海第三批集中供地成功出讓35宗地塊,總出讓面積184.9萬平方米,總建築面積286.9萬平方米,合計地價1053.8億元

    深圳第三批集中供地成功出讓6宗地塊,總出讓面積46.6萬平方米,總建築面積111.1萬平方米,合計地價106.4億元。

    從成交結果來看,一線城市土地交易熱度有所下滑,深圳平均溢價率一批次為15%,二批次下滑至9.3%,三批次下滑至3.9%;上海封頂價成交地塊占比從二批次的40.6%下滑至25.8%;北京供地節奏調整後成交相對平穩。

    房價回落,樓市松綁擴展至一線城市

    國家統計局數據顯示,1-8月全國商品房銷售金額累計8.6萬億元,同比下降27.9%;全國累計商品房銷售面積8.8億平方米,同比下降23%;商品房銷售均價為9770元/平方米,同比下降6.3%,降幅繼續收窄。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    單月商品房銷售金額10107億元,同比下降19.9%,環比上升4.3%。受到季節性因素影響,8月整體銷售仍延續傳統的淡季行情,但商品房供應上升,預期将為後續銷售增長提供動力。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    房價方面,8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數走勢向下,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅較上月回落0.2個百分點,北京、上海、廣州和深圳分别上漲0.4%、0.6%、-0.2%和-0.4%。

    與7月相比,北京新房價格漲幅下滑0.1個百分點,廣州由升轉降,深圳房價跌幅擴大,唯有上海房價漲幅較上月仍有0.1個百分點的上升。

    二線城市新建商品住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.2%,三線城市環比下降0.4%,降幅比上月分别擴大0.1個百分點。

    房地産市場難見起色,銷售環境持續寬松,當前樓市松綁已擴展至一線城市。

    據了解,當前廣州新建商品房"一房一價"備案均價由原來的樓棟均價上下浮動6%調整為可上浮10%、下浮20%,這也意味着同一樓棟内不同房源之間的定價空間變大,在應對市場變化的價格策略上更加靈活。

    另外,日前深圳完成首例"公證提存+免贖樓帶押過戶"二手房交易服務,該模式下二手房交易可免去"贖樓"環節,提升交易效率,同時亦可減少交易雙方在贖樓過程中産生的資金利息、擔保費等費用。

    深房中協數據顯示,2022年前8月深圳二手房交易套數(含自助)錄得13175套,從單月的情況來看,單月最高錄得2801套,其中住宅類别占比介于75%至85%之間。

    當前深圳二手房交易仍處于較低水平,"帶押過戶"新模式的推出有望提升二手房流通效率,提高房地産市場交易的積極性。另外,人民銀行廣州分行亦在鼓勵推廣二手房"帶押過戶"模式。

    保交樓方面,鄭州打響全面保交樓的第一槍,發布保交樓專項行動實施方案,要求10月6日前實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性複工。

    在此過程中,有關部門将對問題樓盤預售資金進行專項審計,制定處置方案,並幫助房企積極争取商業銀行資金及與纾困基金和並購貸銀行做好對接。另外,稅務部門将對不配合複工的房地産企業進行偷漏稅核查。

    相關公告顯示,截至9月12日,鄭州專項借款申報項目共計95個,其中包括陽光城、富力、建業、康橋、融信等企業的項目。

    此外,為進一步攻堅化解決問題樓盤,鄭州就"保交樓"工作推出進一步的保障措施,表示将全面實施"保交樓"項目"交房即發證"工作。

    鄭州在"保交樓"上面的有力措施亦啟發其他城市。一些城市跟進開展類似行動,例如,太原市向恒大、融創富力等41家公司簽發《督促開工通知書》,對相關企業共計56宗未按期開工的土地進行了督促,要求其盡快開工建設。

    當前房地産市場堅持"一城一策",各城市靈活調整和運用政策工具箱中的工具。從上述城市的表現來看,各城市在化解房地産風險上的态度積極,有助于市場重回良性循環和平穩健康發展軌道,日前銀保監會相關部門負責人表示,房地産金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。

    示範企業完成中增債擔保票據發行,企業資金面有望改善

    國家統計局數據顯示,1-8月房地産開發企業到位資金100817億元,同比下降25%,降幅較上月收窄0.4個百分點。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    1-8月房企各項資金來源中,國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款同比增速分别為-27.4%、11.6%、-12.3%、-24.4%、-35.8%。

    8月房企到位資金12047億元,環比上升1%,同比下降21.7%;其中,個人按揭貸款、定金及預收款到位資金分别為2074、4144億元,同比下降18.3%、26%。

    從數據上看,8月商品房銷售金額正呈現"U型"反彈,但70城房價指數表明市場仍處于波動之中,整體房價走勢向下;另外,房企各融資渠道到位資金持續下滑,資金壓力仍待緩解。

    不過,随着近期多項松綁措施推出,房地産市場環境有望改善,房企合理融資需求亦有機會獲得更大力度支持。

    自8月29日龍湖完成首筆中增債擔保債券發行以來,一個月的時間内,美的、新城、碧桂園、旭輝亦相繼完成擔保債券的發行。另外,消息稱富力、中南建設、雅居樂、卓越商服、綠地等企業也希望嘗試發行由國有企業擔保的債券。

    盡管已經完成發行的債券金額不高,但該債券發行更大的意義在于中增債公司的全額擔保,這一舉措下債券的順利發行将有助于提振資本市場的信心,恢複企業在境内公開市場融資的能力。

    值得注意的是,當前上述房企發行債券的票面利率在3.2%至3.33%之間,較上述房企當前存量債務的平均融資成本更低,這一新增融資亦将有助于房企降低融資成本、減輕債務壓力。

    審校:陳朗洲



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