華潤置地保租房REIT開窗 房企“納保”進行時

觀點網 首批保障性租賃住房REITs上市不到一個月，余熱未退之際，就傳來了再度擴容的消息。

9月22日，華潤置地發布公告稱，拟拆分基礎設施 REIT 在上交所上市，預計将募集資金11.2億元，底層資産為華潤“有巢”在上海市的兩個保障性租賃住房項目。

與此同時，據上交所披露，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”的項目狀态更新為“已申報”。

“有巢”這一名稱或許來自于中國舊石器時代早期的部落領袖“有巢氏”，相傳他“構木為巢室，襲葉為衣裳”，是人類原始巢居的發明者。

與古老傳說相對的， “有巢” 實際上是一家才成立了四年的租賃品牌，並且以服務城市青年人口為主。

2018年6月6日，華潤置地宣布推出長租公寓業務品牌“有巢”。據華潤置地介紹，“有巢”為華潤置地旗下致力于解決城市租住需求，提高租住品質，創新租住體驗的長租公寓業務平台。

彼時，華潤置地稱，“有巢”将戰略入駐全國一二線城市，籌劃布局23城，共推出4萬間公寓。依托集團多元化業務優勢，将與商業、辦公、酒店、醫療、教育、養老、文化、體育、創業孵化等業态交叉結合。

截至2022年6月， “有巢”已進駐全國15城，實現管理規模5.5萬間，其中在營項目33個，房間數2.2萬間，儲備項目21個，房間數3.3萬間。

此次被注入“華潤有巢 REIT”的兩個底層資産均位于上海市松江區，包括泗泾鎮的保障性租賃住房及松江工業區東部園區的保障性租賃住房，分别于2021年3月和4月先後開業。

于公告日，華潤置地間接持有泗泾項目公司及東經濟區項目公司的100%股權。有關收購完成後，項目公司将由基礎設施REIT持有100%權益，不再為華潤置地附屬公司；上市時，華潤置地将作為戰略投資者認購已發行基金份額總數約34%。

泗泾項目建于華潤置地2018年10月以底價1.25億元競得的“松江區泗泾鎮SJSB0001單元07-09号(集體土地試點入市)”；松江區工業區項目則建于華潤置地2018年8月底價1.8億元競得的 “SJC10024單元09-11号地塊” 。

兩宗地塊成交樓面價分别為3100元/平方米及3592元/平方米，屬于規定“只租不售” 的R4租賃用地。

一方面， R4租賃用地的低成本優勢意味着租賃住房回報率擁有更多空間，為 REITs産品開發提供了先決條件，旭輝瓴寓CEO張愛華曾對外表示，經團隊調研，上海租賃住房供地平均價格只有銷售型住宅的23%。

另一方面， R4租賃用地權屬清晰，後期更有利于通過REITs退出。

除了土地供給端的政策扶持，保障性租賃住房REITs上市後在市場端也得到了投資者的熱捧。

8月16日至17日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保租房REITs正式發售，均一日售罄。

從網下詢價情況看，剔除無效報價後，紅土深圳安居REIT 網下發售份額認購倍數高達133.03 倍，創下公募REITs網下詢價認購倍數紀錄（不久前更新為華夏合肥高新REIT 的156.89倍 ）；華夏北京保障房REIT及中金廈門安居REIT則分别為113.37 倍及108.96 倍。

到8月31日正式上市，首批3只保租房REIT全部觸及30%的漲停限制。

針對保租房REITs當前的行情，上海中原分析師盧文曦對觀點新媒體指出，這首先是因為安全。保障性租賃住房由政府或國企指導，因此資産質量出租率相對穩定，在經濟波動的局勢下，投資者出于避險情緒對此類資産的熱情自然相對高漲。

另外，之前發行的三筆保租房REIT的原始權益人分别為深圳市人才安居集團、廈門安居集團和北京保障房中心有限公司，與這些地方國有企業和市政平台相比，定位為 “城市投資開發運營商”的華潤置地的市場化運作程度和地産開發專業程度較高。

盧文曦認為，華潤作為一家市場性導向的公司，此時參與到保障性租賃住房REITs也是給市場釋放出一種信号，華潤置地開了一個窗口之後，“慢慢這口子會不會往下開，現在還是央企，以後說不定好的民企也有機會，這些都可以想象” 。

值得一提的是，旭輝瓴寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等房企租賃品牌均已入局保障性租賃住房。

今年6月7日旭輝瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通過認定，被納入為上海市松江區首批保障性租賃住房，同時這也是旭輝瓴寓首個獲納入國家保障性租賃住房的項目。

9月7日，在萬科企業股份有限公司媒體交流會上，萬科長租公寓BU總經理胡冬華表示，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等8個城市，正式納保50個項目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。

截止目前，龍湖冠寓已有長沙金融中心店、武漢新壹城店、合肥創富工坊二店、天津南開王頂堤店等多個保障性租賃住房項目落地並開業。

盧文曦指出，租賃業務運營成本較高，所以從保障性租賃住房REITs來看，他認為頭部民企肯定還有機會，以後會慢慢看到，但考慮到資金安全，其他中小房企則不一定；除了資金實力，是否擁有長期承租運營經驗和優質案例也是民企能否入局的關鍵因素，稅費優惠傾向等政策則構成了外部條件。