香港傳真 | 從甘比到王祖藍 香港富商、明星賣房逃離加息風暴

觀點網 伴随着加息腳步，不少香港富豪業主緊鑼密鼓處置手中房産。

9月21日，據港媒消息指，華置行政總裁甘比陳凱韻早前以公司股權轉讓形式出售山頂GOUGH HILL RESIDENCES洋房，傳作價約5億港元，呎價高達11.6萬港元，持貨13年，大賺3.2億港元。買家為牛仔褲大王劉漢松家族成員，上月中向銀行申請按揭。

無獨有偶，港媒亦爆出明星藝人王祖藍以4580萬港币（約4110萬元人民币）的價格出售香港大埔區豪宅，該物業由王祖藍六年前以3706.9萬港币購入。

香港實行聯繫匯率制，港元與美元挂鈎，貨币政策跟随美聯儲行動。而在衆多香港富豪出售手中物業所處環境，正是香港政府跟随美聯儲進行加息。

這群香港富豪、明星們對于危機的感知往往更為強烈，賣房背後，或許是一次加息風暴的逃離。花旗銀行研究部香港經濟師雷智顔曾分析，預期美國今年共加息275點子，加息步伐急，亦将加快香港的資金外流，須關注對資産價格的壓力。

她判斷，美國加息對香港樓市的負面影響，或需6-9個月才能消化，預期今年樓價下跌8%至10%。

加息落地

香港金融管理局9月22日宣布，基本利率根據預設公式上調至3.5%，即時生效。基本利率的上調意味着香港特區當局采取加息行動。

金管局解釋，因應美國在9月21日（美國時間）調高聯邦基金利率的目標區間75基點，當前的美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點是3.50%，而隔夜及1個月香港銀行同業拆息的5天移動平均數的平均值是1.82%，所以根據預設公式，基本利率設定于3.5%。

觀點新媒體獲悉，美聯儲此次宣布加息0.75%，符合市場預期，這也是半年内美國五度加息、累積加幅達3厘，聯邦基金利率區間加至3%至3.25%，利率水平升至2008年以來新高。

美聯儲聲明指，近期指標表明支出和生産溫和增長，通脹仍然居高不下，反映基于疫情、食品和能源價格上漲以及更廣泛的價格壓力，令供需失衡。

在香港金管局上調75個基點後，匯豐銀行緊随其後宣布加息，稱由明日即9月23日起，上調港元最優惠利率(P)0.125%，由年利率5%調高至5.125%，少于外界預計的加0.25%，這是匯豐自2018年9月以來首次加最優惠利率，當年同樣加息0.125%。

對此次匯豐加息，恒基物業營業部總經理林達民認為，首次上調幅度不适宜太快。由于香港按息早前徘徊歷史低位，即使加息0.125厘，只是令置業人士供款輕微上升，認為加幅對樓市心理影響大于實質。

他又認為，随着港息上升，香港銀行最快第四季時需要平衡經濟下行、甚至滞脹風險，屆時考慮調升最優惠利率的部署會變得審慎，因此不認為港息會完全跟随美息上升，亦相信香港樓市能夠承受今次加息周期。

市場預期，匯豐加息後，其他香港銀行亦會一同調高P，標志香港進入加息周期。以目前市面較常見的樓按利息上限“P-2.5”(P按)計，匯豐加P後，實際供樓利率将提高至2.625%。

影響幾何？

市場似乎對此早有預期，中原地産亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，匯豐加息幅度低于預期，反映銀行于物業市場成交低迷下，望積極搶占按揭份額，料其他銀行将相繼跟随，亦可預期未來港加息步伐會緩慢進行，幅度遠較美國為小。

他認為，香港銀行調高按揭息率，仍将對樓市帶來一股震蕩，不過，港樓價走勢受多方因素影響，維持香港樓價第四季下調3%至5%的預測，不會出現“斷崖式”下跌，預測全年樓價累積跌幅為10%。

根據中原城市領先指數CCL，今年3月美國首次加息，當時CCL報178.72，美國四次加息期内，香港二手樓價下調4.2%，首九個月錄7.2%跌幅，陳永傑認為，部份已反映市場對加息的憂慮。

數據顯示，在剛剛過去的8月，中原地産共成交二手房屋2341宗，總計金額達到193億港元，該金額較7月下跌2.5%，創下2020年1月的153.7億元後31個月新低。此外，公布的部分住宅成交情況亦顯示，受樓價下跌趨勢影響，不少業主着急賣房套現，賠本成交的情況屢屢出現。

陳永傑指，今年首九個月，香港受着疫情反覆及美國加息的雙重夾擊，物業市場成交低迷，二手成交量僅2.5萬余宗，比對去年同期減少40%，一手情況亦相若。若香港銀行開始上調最優惠利率，相信對樓市帶來一股陣痛，但香港業主供款能力穩健。

觀點新媒體獲悉，港币盯住美元的聯繫匯率制度，使得香港政策形成機制與其他地區有所不同，利率體繫主要有以下三種。

第一種是基準利率，也就是用作計算經貼現窗進行回購交易時适用的貼現率的基礎利率。在聯繫匯率制度下，金管局放棄了貨币政策獨立性，因此基準利率緊跟美聯儲，一般高出聯邦基金利率下限50基點；或隔夜及1個月香港銀行同業拆息的5天移動平均數的平均值，以較高者為準。

第二種是Hibor，每日香港20家大型銀行隔夜拆借利率報價的平均利率，反映銀行間市場流動性。Hibor是香港主要商業貸款、包括住房按揭貸款的基準，也是聯繫匯率機制下金管局維護匯率穩定的主要工具之一。

據彭博社報道，香港金管局總裁余偉文于9月22日對外稱，公衆應做好Hibor會進一步上升的準備。随着美聯儲繼續加息，這種趨勢預計将持續下去。截至9月22日，一年期Hibor已升至4.17935%，在Hibor上行的加息背景下，将加大住房按揭貸款的付息壓力。

第三種則是最優貸款利率，香港銀行自主調整的貸款利率，匯豐銀行每月底公布的報價往往是市場主要參考指標。值得關注的是，雖然名為貸款利率，但卻是以Hibor為基準的住房按揭貸款的封頂利率。所以，金融危機以來長期低利率環境使得購房者更願意選擇以更低的Hibor作為按揭貸款基準利率。

于地産而言，加息将推升按揭貸款成本或增加香港房地産市場壓力。

中金公司于一份研究報告中認為，加息可能對香港銀行的利潤偏負、增加香港房地産市場和房價壓力（上輪加息周期香港地産價格累計下跌約8.4%），但對整體港股流動性邊際增量影響有限。

其中，加息周期令房價增速放緩，歷史規律顯示，由于最優貸款利率上調直接沖擊香港的房地産業，因此2005年和2018年加息對香港房地産價格起到了立竿見影的效果，同比增速在整個加息周期大幅回落，甚至一度略微跌至負值。

上輪加息周期，銀行于2018年9月上調最優貸款利率12.5個百分點後，香港地産價格于2019年2月累計下調約8.4%，至2019年10月下調最優貸款利率後，在經濟狀況欠佳的背景下，房價依然較為疲軟。

中金指，房價後期則與整體經濟狀況相關性更強，中長期來看，決定香港房價的最根本因素是實際人均GDP、以及土地供應，而其他因素如實際利率水平、實際建築成本、以及國内信貸條件的影響都相對較弱。

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